ДТП и аварии

Нотариальное удостоверение сделок обязательно. Отчуждение доли в квартире: как лишить права на собственность Отчуждение доли собственности

Ключевые слова

ПРАВО ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ / ПРАВО ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ / RIGHT OF SHARED OWNERSHIP / НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО / REAL ESTATE / ОТКАЗ ОТ ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ / ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ / DISCLAIMER OF PRE-EMPTION RIGHT / ИЗВЕЩЕНИЕ О ПРОДАЖЕ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ / NOTICE OF THE SALE OF A SHARE IN THE RIGHT OF COMMON OWNERSHIP / THE RIGHT OF COMMON PROPERTY / PREEMPTIVE RIGHT TO PURCHASE

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы - Тарарышкина Ирина Сергеевна

Предмет исследования: правовые нормы, регулирующие отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество , правоприменительная практика. Целью настоящей статьи является анализ требований, предъявляемых законодательством к форме сделки с общей долевой собственностью при отчуждении недвижимого имущества , рассмотрение вопросов, связанных с соблюдением при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Методологию исследования составили сравнительный, формально-юридический, аналитический методы, системный подход. В работе рассматриваются вопросы, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Анализируются требования, предъявляемые к форме сделки с общей долевой собственностью. Особый акцент сделан на вопросах соблюдения преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Предлагаются пути совершенствования законодательства и правоприменительной практики. Выводы могут быть использованы в дальнейших исследованиях права общей долевой собственности, оснований прекращения данного права, преимущественного права покупки , правовой природы отказа от права преимущественной покупки .The subject of the study is the legal norms governing the alienation of a share in the right to joint ownership of real estate , law enforcement practice. The purpose of this article is to analyse the requirements of the law for the form of a transaction with a common share of property with the alienation of immovable property, consideration of issues related to compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate . The article deals with issues related to the alienation of a share in the right of common ownership of real estate . The requirements for the form of a transaction with common shared ownership are analyzed. Particular emphasis is placed on compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate . Ways of improving legislation and law enforcement practice are suggested. The methodology of the study was a comparative formal-legal analytikal methods system approach. Conclusions can be used in further studies of the law of common equity ownership of the grounds for termination of this right of preemptive right to purchase the legal nature of waiving the right of pre-emption.

Текст научной работы на тему «»

Тарарышкина Ирина Сергеевна

доцент кафедры гражданского права и процесса РГУ им. С.А. Есенина, кандидат юридических наук, доцент E-mail: [email protected]

К ВОПРОСУ ОБ ОТЧУЖДЕНИИ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Аннотация.

Предмет исследования: правовые нормы, регулирующие отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, правоприменительная практика.

Целью настоящей статьи является анализ требований, предъявляемых законодательством к форме сделки с общей долевой собственностью при отчуждении недвижимого имущества, рассмотрение вопросов, связанных с соблюдением преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Методологию исследования составили сравнительный, формально-юридический, аналитический методы, системный подход.

В работе рассматриваются вопросы, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Анализируются требования, предъявляемые к форме сделки с общей долевой собственностью. Особый акцент сделан на вопросах соблюдения преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Предлагаются пути совершенствования законодательства и правоприменительной практики.

Выводы могут быть использованы в дальнейших исследованиях права общей долевой собственности, оснований прекращения данного права, преимущественного права покупки, правовой природы отказа от права преимущественной покупки.

Ключевые слова: право общей собственности; право долевой собственности; недвижимое имущество; преимущественное право покупки; извещение о продаже доли в праве общей собственности; отказ от права преимущественной покупки.

The subject of the study is the legal norms governing the alienation of a share in the right to joint ownership of real estate, law enforcement practice.

The purpose of this article is to analyse the requirements of the law for the form of a transaction with a common share of property with the alienation of immovable property, consideration of issues related to compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate.

The article deals with issues related to the alienation of a share in the right of common ownership of real estate. The requirements for the form of a transaction with common shared ownership are analyzed. Particular emphasis is placed on compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate. Ways of improving legislation and law enforcement practice are suggested.

The methodology of the study was a comparative formal-legal analytikal methods system approach.

Conclusions can be used in further studies of the law of common equity ownership of the grounds for termination of this right of preemptive right to purchase the legal nature of waiving the right of pre-emption.

Keywords: the right of common property, right of shared ownership, real estate, preemptive right to purchase, notice of the sale of a share in the right of common ownership, disclaimer of pre-emption right.

Гражданское законодательство предусматривает возможность нахождения имущества в общей собственности: долевой и совместной. В отношениях общей долевой собственности важное значение приобретают взаимоотношения сособствен-ников. Правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должны осуществляться по соглашению всех её участников. Однако достаточно часто участникам таких отношений к единому мнению прийти сложно, поэтому противоречия, вытекающие из отношений общей долевой собственности, становятся предметом судебных разбирательств.

Не так давно в законодательство были внесены изменения, касающиеся регулирования данных отношений, которые отчасти устранили нарушения и разрешили вопросы, возникающие на практике. Однако актуальными остаются вопросы, связанные с реализацией права распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, включая сделки, направленные на отчуждение долей в праве на недвижимое имущество.

Если речь идёт об отчуждении доли в недвижимом имуществе, необходимо учитывать требования, предъявляемые законодательством к таким сделкам. Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1 внёс изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2, в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Все сделки, направленные на отчуждение

долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. До конца 2015 года такие сделки не требовали обязательного нотариального удостоверения, а Федеральный закон от 29.12.2015 №391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»3 вводил обязательную нотариальную форму только для продажи доли в недвижимом имуществе посторонним лицам. В настоящее время все сделки, направленные на отчуждение долей (дарение, купля-продажа, мена) как посторонним лицам, так и родственникам должны совершаться у нотариуса.

Введение нотариальной формы позволяет защитить права и законные интересы граждан и противодействовать осуществлению мошеннических схем с долями квартир. Однако стоимость договора у нотариуса, включая стоимость технических работ, существенна. Представляется, что необходимо применять различные подходы к стоимости договора, в зависимости от наличия или отсутствия родства участников долевой собственности.

Важное значение имеет характер предполагаемого отчуждения: возмездное или безвозмездное. При безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности каких-либо законодательных ограничений не установлено. Так, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить или завещать свою долю. Допускается использование своего права в целях обеспечения исполнения обязательства, в частности передача в залог своей доли.

1 Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ред. 03.07.2016 г. № 361-Ф3 // СПС «КонсультантПлюс».

2 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 03.07.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

3 Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 28.12.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

К вопросу об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

Однако следует учитывать риск признания такой сделки недействительной в случаях заключения договора займа, залога доли и в последующем договора об отступном. Судебной практике известны случаи оспаривания такого рода сделок по факту притворности4.

При возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу необходимо учитывать правила, предусмотренные ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие право преимущественной покупки остальных участников долевой собственности5. Если участник долевой собственности желает продать долю одному из сособственников, правила о преимущественной покупке не применяются.

Право преимущественной покупки даёт возможность участникам долевой собственности приобрести продаваемую долю в первую очередь. На продавца возложена обязанность известить сособственников в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых она продается. С учётом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчётов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и др.6.

Правила о преимущественной покупке применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250 ГК РФ). Однако данные правила возможно применить не ко всем договорам мены. Так, если предметом выступает индивидуально определённая

редкая вещь, например, антиквариат, то со-собственник вряд ли сможет предоставить аналогичную. Условием реализации сособ-ственником преимущественного права покупки является приобретение доли на тех же условиях, на которых выбывающий из правоотношения общей долевой собственности субъект намеревается её уступить. Это может быть осуществимо при уступке доли за денежный эквивалент, а также по договору мены на распространённое имущество, определённое родовыми призна-ками7. Индивидуально определённая вещь может быть только оценена по рыночной стоимости, которая и будет в дальнейшем предлагаться в качестве цены за долю в общем имуществе.

Право преимущественной покупки ограничено в слу чаях продажи имущества с публичных торгов. Ограничение действует также при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на земельном участке здания, сооружения или помещения в таком здании или сооружении.

Извещение о продаже доли продавец вправе сделать через нотариуса или посредством почтового отправления. Если извещение участникам долевой собственности направляется через нотариуса, исходя из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений, достоверность предоставленных сведений о сособственнике и адресе, по которому извещение должно быть направлено, нотариусом не проверяется. Риск неполучения поступившей корреспонденции несёт адресат. Допускается направление извещения в электронной форме через нотариуса при наличии соглашения между продавцом и участником долевой собственности об об-

4 См.: Аппеляционное определение Новосибирского областного суда от 26.01.2016 № 33-681/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

5 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (ред. от 05.12.2017) // СПС «КонсультантПлюс»

6 См.: Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу. Утв. Письмом Федеральной нотариальной палаты от 31.03.2016 г. № 1033/03-16-3// СПС «КонсультантПлюс».

7 См.: ТарарышкинаИ.С.Прекращение права общей долевой собственности // Вестник Рязанского государственного университета им С.А. Есенина. 2009. № 4 (25). С. 117.

мене юридически значимыми сообщениями в электронной форме, с указанием адресов электронной почты.

После получения извещения о намерении продажи доли постороннему лицу сособ-ственникам предоставляется право приобрести продаваемую долю в течение установленного срока. При продаже доли в праве на недвижимое имущество срок устанавливается в один месяц. Указанный срок следует исчислять не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату.

Если в течение указанного срока участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать свою долю в имуществе любому лицу. В случаях получения от сособственника ответа о согласии приобрести долю на условиях, отличных от указанных в извещении, предъявлении встречных требований, и при отсутствии желания продавца вести переговоры, право преимущественной покупки по истечении установленного законом срока прекращается.

Закон не устанавливает обязанности продавца вести переговоры. Условия, на которых предлагается покупка, принимаются безоговорочно, а в случаях ведения переговоров лицо, обладающее преимущественным правом покупки, несёт риск пропуска установленного законом срока и утраты преимущественного права. Так по делу № 2-2809/2017 от 27.10.2017 истец ошибочно полагала, что направление сообщения с указанием иной выкупной цены, просьбой представить правоустанавливающие документы и уточнением основных условий сделки послужит основанием к отложению совершения сделки и сохранению принадлежащего ей преимущественного права. Однако суд отказал в признании за истцом преимущественного права покупки и переводе на неё прав и обязанностей покупателя, т.к. не нашёл нарушений в действиях ответчика8.

Важное практическое значение имеет возможность подтверждения направления надлежащего извещения о продаже доли сособственникам. Бесспорным подтверждением соблюдения прав участников долевой собственности будет служить выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособ-ственнику самостоятельно. Письмо с описью вложения рассматриваться в качестве бесспорного подтверждения направления надлежащего извещения не будет, так как в тексте описи не отражается его содержание. Если ответ от сособственников не получен в надлежащий срок, сделка может быть совершена. Если продавец самостоятельно извещал сособственников и ответа от них не получил, это отражается в удостоверяемом договоре продажи в виде заверения об обстоятельствах в порядке ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, сделанное надлежащим образом извещение сособственников может в дальнейшем предотвратить возможные споры и защитить право собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

С внесением изменений в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 №315-Ф39, вступивших в силу с 01 января 2017 года, допускается продажа доли постороннему лицу ранее установленных сроков. Это возможно в случае, если все участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки, т.е. в надлежащей форме сделают отказ от покупки доли в общей собственности. Представление нотариально удостоверенного отказа является бесспорным подтверждением намерений участника долевой собственности. При совершении отказа в простой письменной форме сделка может

8 См.: Решение Первомайского районного суда г. Омска по делу № 2-2809/2017 от 27.10.2017 г. // URL: https: // rospravosudie.com

9 Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 315-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть 2). Ст. 4248.

К вопросу об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

быть отложена и нотариусом направлен соответствующий запрос сособственникам. Таким образом, отказ от покупки следует рассматривать в качестве основания, влекущего прекращение вытекающего из отношений общей собственности преимущественного права.

Интересным представляется вопрос о сроках действия отказа от преимущественного права покупки. Предположим, что отказ от права имеет место, а сделка по каким-то причинам откладывается. Срок действия такого отказа законодательно не установлен. В Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей

собственности на недвижимое имущество постороннему лицу10 указано на необходимость руководствоваться требованиями принципа разумности, временные рамки которого могут толковаться по разному. Представляется, что в целях защиты интересов сособственников необходимо установить срок действия отказа от права преимущественной покупки в три месяца и предоставить сособственникам право в течение этого срока заявить о своём желании приобрести долю в общем имуществе.

Таким образом, несмотря на совершенствование законодательства в области общей долевой собственности, при отчуждении доли в недвижимом имуществе остаются вопросы, дальнейший анализ которых необходим.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (ред. от 05.12.2017) // СПС «КонсультантПлюс».

2. Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 315-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть 2). Ст. 4248.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 03.07.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

4. Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 28.12.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

5. Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ред. 03.07.2016 № 361-Ф3 // СПС «КонсультантПлюс».

6. Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу утв. Письмом Федеральной нотариальной палаты от 31.03.2016 № 1033/03-16-3// СПС «КонсультантПлюс».

7. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 26.01.2016 № 33681/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

8. Решение Первомайского районного суда г. Омска по делу № 2-2809/2017 от 27.10.2017 // URL: https: // rospravosudie.com.

9. Тарарышкина И. С. Прекращение права общей долевой собственности // Вестник Рязанского государственного университета им С. А. Есенина. 2009. № 4 (25). С. 117.

Долевая собственность имеет массу юридических особенностей и тонкостей. Расскажем в статье, как могут лишить доли собственника квартиры и как защититься от риска отчуждения доли.

○ Что такое долевая собственность?

При долевой собственности имущество принадлежит нескольким лицам (сособственникам) и для каждого из них определяется конкретная доля в общем праве собственности на это имущество.

Пункт 2 ст. 244 ГК РФ:
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Доля каждого сособственника представляет собой часть субъективного права на имущество, выраженную в арифметическом значении. Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками. Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей.

○ Что такое отчуждение доли?

Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.

Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.

○ Как можно лишить собственника доли в квартире?

Участники долевой собственности не могут изымать доли друг у друга. Любые методы морального или физического воздействия для выживания совладельца являются незаконными.

Лишение права собственности допускается только в исключительных случаях. Есть три способа лишения собственника доли в квартире:

По его добровольному согласию.
По решению суда.
В рамках принудительного выкупа.

Рассмотрим каждый способ подробнее.

✔ Добровольное согласие.

Это мирный путь решения вопроса. Сособственники встречаются за «столом переговоров» и пытаются прийти к компромиссу.

К примеру, совладельцы могут предложить неугодному собственнику выкупить его долю. При добровольном соглашении принятое решение устраивает всех.

✔ Судебное решение.

Предпосылкой изъятия доли по решению суда всегда являются противозаконные действия собственника. Послужить началу судопроизводства могут следующие обстоятельства:

Собственник не исполняет обязательства по содержанию недвижимого имущества;
Собственник не выполняет ипотечных обязательств.
Владелец нарушил права или законных интересы других лиц (к примеру, соседей или сособственников).
Совершение правонарушений, повлекших за собой конфискацию имущества в качестве наказания.

Принудительное изъятие возможно только по решению суда. Это гарантировано законодательством.

Пункт 3 ст. 35 Конституции РФ:
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если собственник не соглашается на отчуждение добровольно, а для вынесения соответствующего решения суда нет оснований, остается один выход – принудительный выкуп малозначительной доли.

✔ Принудительный выкуп.

Для осуществления принудительного выкупа необходимо одновременное выполнение трех условий:

Доля в общем праве собственности малозначительна.
Доля не может быть выделена в натуре.
Собственник доли не имеет существенного интереса в использовании имущества.

При этом не имеет значения согласен ли собственник с отчуждением или нет. Если суд решит, что все три условия выполняются, доля будет отчуждена, а владелец получит материальную компенсацию.

Интересно, что понятие «малозначительная доля» никак не конкретизируется законодательно. Насколько значительна имеющаяся доля в общем праве собственности судья решает в каждом случае самостоятельно.

○ Как избежать отчуждения?

✔ Добиться судебного решения в свою пользу.

Суды принимают во внимание совокупность всех трех факторов – малая часть доли, невозможность выделения в натуре, неиспользование имущества. Если хотя бы один из пунктов не соответствует действительности, принудить продать долю собственника не смогут.

Чтобы гарантировано добиться решения суда в свою пользу можно прибегнуть к услугам профессиональных адвокатов. Хотя в некоторых случаях это ни к чему, так как тщетность затеи истцов очевидна.

✔ Чем апеллировать на суде?

Суд будет учитывать, есть ли в квартире комната, соответствующая метражу равному доле собственника. Если такое помещение есть, добиться принудительного выкупа истцам практически нереально.

Второй момент – основание приобретения прав собственности на долю. Если основанием послужила купля-продажа, проведенная с соблюдением всех требований законодательства, то долю вряд ли признают малозначительной.

Третий нюанс – наличие потребности в использовании квартиры. Если у собственника нет иного жилья, кроме доли в квартире, суд не удовлетворит требований истцов.

Собственник утрачивает право собственности на долю только после перечисления в его пользу компенсации и перерегистрации имущественных прав в Росреестре.

С июня 2016 года сделки с недвижимым имуществом, осложненные элементами общей собственности, получили дополнительную степень защиты в виде обязательного нотариального удостоверения. В настоящей статье рассмотрены некоторые особенности совершения таких сделок, а также дополнительные сопутствующие факторы.

Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Так, п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ после внесенных поправок предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Также п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ устанавливает порядок продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, в соответствии с которым продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее. При этом сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Исключением в соблюдении предусмотренного срока являются случаи установления нотариусом факта предоставления продавцом документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли.

Вместе с тем абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ устанавливает запрет на применение абз. 1 п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ к сделкам по отчуждению земельных долей.

Если исходить из буквального толкования положений п. 1 ст. 24 и п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ, можно сделать два вывода, а именно: для отчуждения доли в общей собственности на недвижимое имущество необходимы нотариальное удостоверение сделки, за исключением сделок по отчуждению земельных долей, и обязательное уведомление собственников долей недвижимого имущества в общей собственности.

Однако толкование положений п. 1 ст. 24 и п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ в части установления обязанности и порядка уведомления прочих участников общей собственности на объект недвижимости, а также обязательности нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в недвижимом имуществе необходимо осуществлять в соответствии с духом закона и в системной взаимосвязи с нормами иных отраслей российского законодательства. В этой связи необходимо выявление цели, на достижение которой направлены положения п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ, которой в данном случае выступает обеспечение соблюдения предусмотренного ст. 250 ГК РФ права преимущественной покупки доли недвижимого имущества остальными собственниками долей этого имущества. Однако ч. 1 ст. 250 ГК РФ содержит исключение из данного правила в случаях продажи доли недвижимого имущества с публичных торгов, а также случаях продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании или сооружении. Предусмотренное ч. 1 ст. 250 ГК исключение обеспечивает реализацию принципа следования земельного участка за объектом недвижимости и устраняет препятствия в применении положений ст. ст. 273 и 552 ГК РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшие собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, следует обратить внимание, что, согласно п. 4 ст. 24 Закона N 122-ФЗ, правила преимущественной покупки применяются также при отчуждении доли по договору мены, а уступка преимущественного права покупки доли не допускается. В отличие от возмездного отчуждения, для дарения недвижимого имущества достаточно нотариального удостоверения сделки.

Что касается положения абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ, то здесь следует иметь в виду, что п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ относится в равной степени как к строениям и сооружениям, так и к земельным участкам. Закон N 122-ФЗ дополнен ст. 24.1 на основании ст. 2 Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения", и, как следствие, его положения относятся только к земельным участкам сельскохозяйственного назначения.

Как следствие, стороны сделки по отчуждению доли земельного участка могут быть введены в заблуждение при буквальном толковании положений п. 1 ст. 24 и абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ.

Для формы сделок по отчуждению недвижимости (купля-продажа, мена, ) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, на подлежит государственной регистрации.

При этом сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на и сделок с ним» (статьи 24, 30) установлена обязательная нотариальная форма для сделок:

— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению;

— а также для сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое , в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

При нотариальном удостоверении сделки, в частности, договора, руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (статьи 43, 54-56 Основ).

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно и получают в установленные Федеральными законами от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сроки.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

По смыслу статьи 48 Основ нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его и особенности его заключения.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Особенности купли-продажи предприятия предусмотрены в статьях 559-566 ГК РФ.

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана , на совершение которой дано согласие.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).

Для заключения одним из супругов сделки по отчуждению недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу может быть нотариально удостоверена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Известить о продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество продавец может самостоятельно, а также через нотариуса в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ. Совершая в рамках статьи 86 Основ нотариальное действие по передаче извещения продавца, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. При этом нотариальный тариф за удостоверение сделок зависит от того, является ли удостоверение сделки обязательным в силу закона или нотариальная форма сделки необязательна.

За удостоверение сделки, для которой законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариальный тариф взимается нотариусом в размере, установленном в соответствии с требованиями статьи 22.1 Основ. Если нотариальная форма сделки обязательна, нотариус взимает нотариальный тариф в размере и с учетом особенностей, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации.

Установленный Основами нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, составляет:

супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:

до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);

свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;

другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

В случае, когда сделка по отчуждению недвижимого имущества подлежит в силу закона обязательному нотариальному удостоверению, нотариальный тариф взимается нотариусом в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации, как за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, и составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) определенное имущество или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Безвозмездность – главный классифицирующий признак договор дарения, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию. способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность и правоспособность гражданина обязательны для его участия в гражданских правоотношениях. Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением возраста совершеннолетия – 18 лет. До достижения лицом восемнадцатилетнего возраста дееспособность приобретается при вступлении в брак и эмансипации. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Ситуация, при которой недвижимость разделена на несколько долей, распространена в нашей стране. Это часто становится причиной конфликтов.

Например, если кто-то из дольщиков съезжает, но не хочет отдавать долю в квартире в случае ее продажи. В таких ситуациях приходится искать выход, одним из которых может стать добровольное или принудительное отчуждение от доли в квартире. Специалисты портала Правовед.RU расскажут, как это сделать.

Существует 3 способа лишения права собственности в квартире. К их числу относятся:

добровольный отказ дольщика;
принудительное отчуждение на основании решения суда;
принудительный выкуп незначительной доли в квартире.

Разумеется, в любом случае лучшим вариантом является решение спора без судебного вмешательства. Рассмотрим каждую ситуацию более подробно.

Добровольное отчуждение

Добровольное отчуждение – это наилучший вариант решения конфликта между собственниками. Он поможет избежать потери времени и нервов на длительные судебные разбирательства. Способы добровольного отчуждения:

продажа;
обмен;
дарение;
рента.

При добровольном отказе от своей доли составляется соответствующий договор. Документ заверяется нотариусом и в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. После этой процедуры старый собственник лишается доли. Такой способ гораздо проще принудительного, ведь можно просто заплатить владельцу доли или мирно договориться о бесплатной передаче. Если ничего не получится, придется лишать собственника прав в принудительном порядке.

Обратите внимание!

Дольщики не могут самостоятельно отнять долю других собственников недвижимости. При этом использовать методы давления противозаконно. Поэтому, если мирно договориться не получилось, нужно идти в суд.

Обращение в суд с требованием лишения дольщика права собственности имеет шансы на успех лишь в исключительных случаях. Например, судебный иск будет удовлетворен, если дольщик допустил задолженность за коммунальные услуги, сопоставимую со стоимостью его доли. Также к числу оснований относится нарушение обязательств по погашению ипотеки и совершение правонарушений, которые могут повлечь за собой конфискацию имущества.

Если основание есть, суд должен вынести одно из двух решений: это либо прекращение права собственности, либо публичная реализация имущества.

Есть еще один способ лишения дольщика права собственности. Это принудительный выкуп малозначительной доли. Основания для этого прописаны в Гражданском кодексе. Такое решение возможно в случае, если владелец обладает малой долей и его часть не может быть выделена. При этом у собственника не должно быть интереса в пользовании общим имуществом.

Обратите внимание!

При совпадении указанных факторов суд имеет право обязать собственника продать свою долю остальным владельцам даже при отсутствии согласия со стороны последнего. Все дольщики должны будут оплатить стоимость в равной степени.

Однако здесь следует учитывать и важный нюанс. Гражданский кодекс не отвечает на вопрос, что считается малозначительной долей. Поэтому решение возлагается именно на судью. Судебная практика по этому вопросу крайне неоднозначна. Известны случаи, когда малозначительной признавалась доля 1/12, а в других ситуациях суд счел малозначительными 1/4 недвижимости.

Если суд все-таки принимает решение о принудительном выкупе доли другими дольщиками, им нужно сразу же выплатить денежную компенсацию. Поэтому важным документом в суде является выписка с банковского счета о том, что у покупателей имеется достаточная сумма. Выплата будет произведена по рыночной стоимости, поэтому, перед тем как принять попытку выкупа, нужно будет оценить долю собственника.

Как избежать отчуждения?

Разумеется, большинство владельцев готовы отстаивать свое право собственности. И у них есть реальные возможности сделать это через суд. Однако в таком случае необходимо доказать, что оснований для принудительного лишения или выкупа доли нет.

Итак, как уже говорилось выше, принудительный выкуп может быть назначен лишь при совпадении трех обстоятельств: незаинтересованность в использовании имущества, маленькая доля и невозможность ее выделения. Если же хотя бы один фактор отсутствует, суд не имеет права требовать принудительной продажи доли. Разумеется, лучше всего в таком случае обратиться к профессионалу, который поможет подготовиться к разбирательствам.

Итак, во время рассмотрения дела суду нужно будет удостовериться, что в доме отсутствует комната, равная по квадратуре доле собственника. Например, если в квартире 50 кв. м собственник владеет долей, равной 1/5 и в жилье есть помещение, площадью 10 кв. м, суд не сможет вынести решение в пользу дольщиков, требующих принудительной продажи.

Кроме того, важно и основание, благодаря которому собственник получил свою долю. Если недвижимость была приобретена коллективно несколькими владельцами, вероятность признания доли малозначительной крайне невелика.

Еще один момент, который обязательно рассмотрит суд – нуждаемость владельца. Если у него имеется другое жилье – суд может принять решение в пользу дольщиков. Если жилье единственное – вероятность принудительного выкупа стремится к нулю.

Резюме

Лишить собственника доли в квартире вполне реально. Однако при этом должны выполняться определенные условия, в противном случае не поможет даже суд. Единственный совет в такой ситуации – попытаться решить вопрос добровольно, не доводя до разбирательств.

Если у вас возникли вопросы по отчуждению доли в квартире, решить их поможет квалифицированный юрист портала Правовед.RU. Обратиться за бесплатной консультацией можно, заполнив форму обратной связи на нашем сайте.