Штрафы ГИБДД

Перепланировка в новом доме. Перепланировка на этапе строительства: у застройщиков имеются два подхода - для одних это хлопотно, другие готовы обслужить за доп.плату

Новая квартира в недавно отстроенном и принятом гос. комиссией доме многим новоселам представляется ничем не ограниченными полем для деятельности. Однако такой подход к планированию будущего устройства жилища мало согласуется с требованиями правил, регламентирующих перепланировку в новостройке , — нормативными актами и установлениями в сфере строительства, санитарной и пожарной безопасности, а также жилищной политики. Наибольшая опасность подстерегает новоселов в случае, когда им приходится иметь дело с т.н. «квартирой со свободной планировкой».

…застройщики сильно сомневаются в своем умении предлагать покупателю именно тот продукт, который ему нужен, иначе бы стены стали появляться не только на бумаге…

Как правило, свобода в планировании таких помещений оказывается иллюзорной — на планах БТИ или в проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, вполне очевидно указаны запроектированные перегородки, отмечены (и это особенно важно) зоны кухни, ванной комнаты и туалета. Стоит помнить, что , расширение санузла, его объединение или перемещение, строго регламентированы строительными и санитарными нормами. По ссылке, представленной ранее, указан перечень условий, при которых подобные мероприятия могут быть согласованы и реализованы в ходе последующего ремонта.

Правила согласования перепланировки квартиры в новостройке

В настоящее время порядок согласования перепланировки на территории Москвы определяется столичного правительства (приложениями к нему). В конце 2012 года в текст документа были внесены существенные изменения и дополнения. Они были оформлены постановлением правительства Москвы от 26.12.2012 г. Поэтому принято говорить о постановлении 508-ПП в редакции постановления 840-ПП. Указанный документ (приложения к нему) предусматривает перечень работ, подпадающих под требование о согласовании проекта, устанавливают запрет на проведение целого ряда работ, регламентируют порядок оформления перепланировки, ее сроки, а также состав документов.

Перепланировка в новостройке до получения собственности

По общему правилу основанием для обращения за согласованием перепланировки служит правоустанавливающий документ — свидетельство о праве собственности на жилое помещение. Получение такого документа для квартир в новых домах может затянуться во времени. Постановлением 840-ПП были внесены дополнения в текст приложения № 2 к постановлению 508-ПП, которые позволяют инициировать согласование перепланировки до момента получения свидетельства. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

договор участия в долевом строительстве или договор цессии (оригинал или нотариально заверенная копия);
разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (копия);
акт приемки-передачи объекта недвижимости (оригинал или копия);
согласие застройщика на перепланировку;
справка от застройщика, подтверждающая исполнение участником долевого строительства всех обязательств из договора.

Как оформить перепланировку в новостройке?

При планировании будущего устройства квартиры, а также ремонта в ней необходимо учитывать ряд ограничений. Наиболее часто возникают вопросы в связи с переносом санузла или кухни, ее объединением с жилой комнатой. На нашем сайте размещена специальная статья на эту тему, ссылка на которую была представлена чуть ранее по ходу текста.

Следующий вопрос связан с изготовлением полов, что подразумевает, в частности, устройство стяжки. Ранее для этого требовалось подготовить проект и согласовать его. Последние новеллы предусматривают такой порядок только для случаев изменения конструкции пола (см. п. 2.2.6 Приложения № 1 к постановлению 508-ПП в редакции постановления 840-ПП). Термин «изготовление» был исключен из текста. Подобное нововведение можно считать послаблением для собственников квартир в новостройках.

Результаты перепланировки оформляются специальным актом после выхода представителя Мосжилинспекции на объект и при наличии . В условиях ремонта в новостройке к таким работам относится изготовление , а также в помещениях, образующих «мокрые зоны». Данный акт подписывается до начала ведения последующих работ, когда есть возможность должным образом осмотреть гидроизоляцию и проверить ее надлежащее исполнение. Для ведения работ, связанных с устройством гидроизоляции, подрядная организация должна иметь свидетельство СРО о допуске к указанной деятельности. В последнее время мы стали замечать, что застройщики все чаще сдают квартиры в новостройках с уже изготовленной гидроизоляцией (даже если в помещениях отсутствует отделка). В этом случае для ведения ремонта вы можете прибегнуть к услугам подрядчика, у которого отсутствует допуск СРО.

При ремонте сан. узла необходимо помнить, что данное помещение должно быть отделено порожком или уровень чистового пола в нем должен быть ниже уровня пола в прилегающих помещениях на 1—2 см.

В настоящее время вновь действует запрет на объединение лоджии с жилой комнатой. По мнению чиновников, такой запрет обусловлен исключением разрешительной нормы из первоначального текста приложения № 1 к постановлению № 508-ПП (п. 2.2.9 в старой редакции). Сейчас согласование возможно только в случае устройства разделительной перегородки, например, в виде стеклянных раздвижных дверей. Наличие такой конструкции гарантирует необходимый уровень инсоляции (количество поступающего солнечного света, предусмотренного санитарными правилами), а также обеспечивает целостность первоначального теплового контура.

Хотя установка кондиционеров на фасадах жилых домов, не относящихся к категории памятников архитектуры, разрешена и не требует согласования, следует помнить, что монтаж и эксплуатация такого оборудования должны производиться с учетом действующих строительных и санитарных правил. В частности, не допускается отведение конденсата в границах оконных заполнений (оптимально планировать его отведение в систему канализации). Кроме того, существует ряд гражданско-правовых ограничений пользования фасадом как частью общего имущества многоквартирного дома (см. ).

В настоящее время в большинстве районов Москвы оформлением перепланировки занимаются многофункциональные центры (см. ). Надзор за деятельностью в данной сфере осуществляет Мосжилинспекция. Ее сотрудники могут проконсультировать вас по отдельным вопросам перепланировки и переустройства.

Может гарантированно продать свою недвижимость. Мало того, собственник рискует нарваться на серьезные штрафы, а также более серьезные взыскания, вплоть до уголовной ответственности. Жесткая машина государственного регулирования способна вырвать владельца жилья из уютного спокойствия и ввергнуть в пучину уныния.

Мы выяснили, что ждет собственника, который проводит перепланировку без регистрации изменений и предлагаем читателю узнать порядок действий, который сможет оградить от многих рисков.

Чем более активно развиваются строительные технологии, чем чаще дизайнеры интерьера открывают миру свои выдающиеся решения, тем больше владельцев квартир решаются на радикальную перепланировку. При этом речь идет, как о преобразовании жилого пространства в старых домах, так и об обустройстве новостроек. Каковы же возможности законной перепланировки имеются у владельцев нового жилья в 2019 году?

Перепланировать, а потом узаконить или наоборот?

Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта , однако в реальности часто делается наоборот . Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.

Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома. В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.

Поскольку документы получать все равно придется, тянуть с этим в большинстве случаев нет смысла, для уверенности лучше сразу получить разрешение на перепланировку и зарегистрировать изменения. Многие процессы можно осуществлять одновременно – например, в ожидании документации выполнять подготовительные работы. Так или иначе, к общению с проверяющими инстанциями стоит быть готовыми.

Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения

Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.

Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.

Что делать, если перепланировка уже состоялась

Если перепланировка выполнена с соблюдением технических норм, получение разрешительных документов не составит особых затруднений. Если же проведены явно запрещенные работы, строительные и архитектурные нормы явно нарушены, узаконить перепланировку стандартным способом не получится и, более того, на собственника налагаются обязательства за собственный счет вернуть жилье в исходное состояние.

Кстати, при выявлении подобных проблем лучше постараться самому вернуть все «как было», чтобы не подвергаться риску штрафных санкций.

Когда перепланировка явно задела важнейшие конструкции дома, или в ее результате пострадали соседи, либо их квартиры, собственника незаконно перепланированного жилища может ожидать не только штраф или административное преследование, но даже уголовная ответственность.

Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:

демонтированы или ослаблены несущие стены;
создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита;
система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям;
система отопления вынесена на балконное пространство;
кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно) ;
расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади;
перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации;
площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.

Если по незнанию или просто на свой страх и риск это было сделано, придется привлечь технических специалистов и юристов, чтобы найти выход из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Перепланировка-2019: что новенького в законодательстве

С одной стороны, благодаря оптимизации управленческих структур, расширению сети многофункциональных центров и внедрению электронного товарооборота, бюрократические процедуры стали требовать не столь много времени и усилий, с другой – требования к организации и проведению перепланировочных работ продолжают ужесточаться . Ограничения могут быть общими для всех, то есть установленными на государственном уровне, или локальными, то есть установленными местной администрацией.

Как и ранее, существуют согласования двух видов: разрешительное и уведомительное. Специальное разрешение от жилинспекции необходимо, когда планируются:

перемещение санузла;
создание проема в стене, которая несет базовую нагрузку;
обустройство перегородок, создающих нагрузку, превышающую действующий норматив;
другие радикальные преобразования, существенно изменяющие конфигурацию помещений.

Если нужно просто заменить покрытие пола, установить антенну на лицевом фасаде, заменить унитаз, изменить конструкцию не несущих перегородок, достаточно уведомительного варианта.

Стоит знать, что если жильем владеет не один человек, письменно согласиться с перепланировкой должны абсолютно все собственники , включая не достигших совершеннолетия. Как показывает практика, согласование перепланировки в кирпичных и монолитных домах не составляет труда, в отличие от блочных и панельных новостроек, где несущие стены находятся внутри квартир.

Пакет документов: какие бумаги готовить

На самом деле, нет единого, утвержденного на законодательном уровне, универсального пакета документов, который надо было бы собрать для согласования или придания законного статуса перепланировке в новостройке. Окончательный состав зависит от целого комплекса юридических факторов, поэтому в разных регионах состав этого пакета может несколько отличаться.

Ранее узаконить перепланировку в новостройке было реально только в том случае, если на руках есть свидетельство, которое подтверждает право собственности. Теперь законодатели дали будущим владельцам жилья возможность оформить его переделку и до официальной регистрации.

Если речь идет о долевом участии, понадобятся соответствующий договор и письменное согласие застройщика. Девелопер также должен выдать справку, что все обязательства перед ним полностью выполнены. Нужно также разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и акт приема-передачи. Если проводилась переуступка прав собственности, требуется и этот договор.

В случаях, когда квартира получена от города, необходимо соответствующее распоряжение - документ, который подтверждает передачу квартиры. Нужны также:

акт приемки предоставленного жилья;
справка об установлении адреса и документ, подтверждающий, что почтовый и строительный адреса совпадают.

В любом случае потребуются заявление, техпаспорт и подготовленная проектная документация. Кроме того, иногда для согласования требуется поэтажный план, который надо получить у компании-застройщика.

Если квартира - ипотечная

Если для покупки жилья использовалась ипотека, для оформления перепланировки понадобится официальное согласие банка. При этом крайне желательно предусматривать возможность будущей перепланировки еще на том этапе, когда подписывается ипотечный договор. Документ надо прочесть очень вдумчиво - там не должно быть пункта о невозможности изменения конфигурации помещений в квартире. В противном случае ремонт придется отложить до погашения ипотеки.

В период прохождения согласовательных процедур надо обязательно обратиться в финансовую организацию, представить проектную документацию , связанную с преобразованиями, и подать соответствующее заявление. Стоит быть готовыми к тому, что банк будет запрашивать у страховой организации выводы о том, могут ли возникнуть страховые случаи, так или иначе связанные с проведением работ.

В большинстве случаев банки устанавливают четкий срок, в течение которого надо завершить работы. После их окончания необходимо максимум в течение полугода представить в банк новые документы.

Инстанции – где можно урегулировать вопросы?

Вопрос, связанный с узакониванием перепланировки, придется урегулировать в архитектурно-строительном ведомстве местной администрации, но можно и просто отправиться в районный многофункциональный центр и подать документы там. Но для начала надо получить план квартиры в органе по технической инвентаризации, после чего заказать проект и представить его опять же в БТИ.

Кстати, произведенные изменения должны быть зафиксированы приемной комиссией, так что от плана отступать нельзя.

Может произойти такое, что БТИ или жилищная комиссия отказывается давать необходимое заключение. В этом случае остается только один вариант – через суд доказывать, что во время перепланировки не были допущены нарушения. Если судебный вердикт будет положительным, решение станет основанием для регистрации.

Проведя ремонтно-строительные работы в соответствии с планом, необходимо инициировать процедуру ввода квартиры в эксплуатацию, получить заключение, которое нужно представить в Росреестр вместе с заявлением, документами на квартиру, паспортом и подтверждением оплаты госпошлины.

Заключение

Даже покупка жилья со свободной планировкой не означает, что удастся избежать согласовательных процедур при изменении конфигурации помещений. Лучше все сделать вовремя, чтобы избежать дальнейших проблем и судебных тяжб. Разработку проекта стоит доверять ответственным организациям, а в случаях проблем с согласованием не заниматься поиском решений самодеятельностью, а проконсультироваться с юристами и техническими специалистами.

Важно помнить также, что перепланировка считается узаконенной исключительно после регистрации изменений в Росреестре.

На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно. Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.

Игорь Василенко

Однако все равно у многих возникает желание чуть-чуть передвинуть какую-нибудь стену или объединить туалет с ванной (а может, наоборот, разъединить), чтобы было совсем идеально. И естественно, все эти работы хочется завершить до получения ключей, чтобы без промедлений въехать в свое "гнездышко".

Поэтому "Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru" решил выяснить, возможно ли cделать перепланировку до заселения новостройки, какие застройщики за это возьмутся и сколько это будет стоить.Скорее нет, чем да Увы, все специалисты рынка недвижимости сошлись во мнении, что полностью сделать перепланировку в строящемся доме нельзя, особенно в Москве. "Теоретически закон не запрещает делать перепланировку квартир еще до сдачи дома в эксплуатацию, и технически в этом нет ничего сложного. Однако в организационном плане оформить все в соответствии с законом настолько хлопотно, что практически никто этим не занимается, - утверждает Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP. - Согласно Градостроительному кодексу РФ планировка квартир (в том числе свободная) прописывается в проектной декларации (пп. 4, п. 12, ст. 48 ГсК РФ). Проектная декларация отправляется на госэкспертизу, а после ее прохождения утверждается застройщиком. Перепланировка квартиры – это отклонение от утвержденной проектной декларации, поэтому она требует внесения соответствующих изменений, и весь процесс повторяется снова - повторно проходит экспертиза и документация утверждается у застройщика. К тому же до введения дома в эксплуатацию застройщик располагает лишь предварительными данными обмеров БТИ, а делать проект перепланировки по предварительным обмерам согласится далеко не каждая проектная организация". Таким образом, согласовать перепланировку, не говоря уже о соответствующих работах, весьма сложно. "В Москве внести изменения в планировку на стадии строительства нет никакой возможности, - объясняет Борис Леонтьев, директор "НДВ Проект Концепт". - За любую перепланировку отвечает Мосжилинспекция, которая принимает документы на узаконивание изменений, только если есть свидетельство на собственность. Поэтому гражданин, желающий выполнить перепланировку до ввода дома в эксплуатацию, т.е. не будучи еще собственником жилья, не может ничего предпринять. Но в Подмосковье можно попробовать. Не говорю за всю область, но, например, в городах Ивантеевка и Красноармейск практика перепланировки до получения свидетельства на собственность, и в том числе до введения дома в эксплуатацию, существует. Для этого необходимо выполнить проект перепланировки, согласовать его с автором дома, получить согласование главного архитектора города и сдать проект в БТИ до его выхода на обмеры новостройки. Более того, до обмеров БТИ покупатель квартиры не только может, но скорее даже обязан согласно проекту перепланировки выполнить ее фактически. А вышедшее на обмеры БТИ готовит паспорт дома уже с учетом изменений". Но в целом в Московской области сделать перепланировку до получения ключей весьма проблематично – не многие застройщики берутся за это дело. "Это объясняется не только сложностями согласования, но и тем, что девелоперы заняты большими объемами строительства, и индивидуальный подход для них крайне не удобен - он вносит изменения в стандартный процесс работы", - говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ". Если же застройщик или девелопер либо его партнер все-таки соглашаются помочь с перепланировкой, то это оформляется отдельным договором и стоит определенных денег - в плюс к стоимости жилья. В таком случае на застройщика (девелопера, компанию-партнера) оформляется доверенность, по которой он согласовывает изменения в проектной документации. "Начинается все с разработки проекта, затем следует этап согласования, и только после получения всех подписей и резолюций можно приступать к работам по перепланировке", - рассказывает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК "Домостроитель".Проект и согласование В большинстве случаев до сдачи новостройки в эксплуатацию можно лишь разработать проект перепланировки, для этого нужны только план квартиры по проектной документации дома и фантазия проектировщика и будущего владельца. За разработку плана часто охотно берутся дочерние профильные предприятия застройщиков и девелоперов либо их партнеры. Но если вдруг застройщик откажется и никого не посоветует, найти соответствующую компанию не составит труда. Согласование перепланировки обычно заказывают в той же проектной организации, что разработала план новой квартиры и сделала дизайн-проект. "До недавнего времени процесс был очень трудоемким и длительным, но сейчас, к счастью, ситуация несколько улучшилась, особенно для жителей Москвы. Власти приняли решение об упрощении процедуры согласования. К тому же разработаны и опубликованы официальные проекты перепланировок для самых распространенных серий многоквартирных домов", - сообщает Ольга Гусева (ГК "Домостроитель"). "Новое постановление правительства Москвы № 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах" существенно упрощает процедуру согласования перепланировок, в частности нет необходимости обращаться с проектом в СЭС, в управление министерства РФ по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (ГО и ЧС). Сегодня документы сдаются в "одно окно" Жилищной инспекции, и через определенный период времени (максимум через 45 дней. – От ред.) получается согласование либо мотивированный отказ", - рассказывает Борис Леонтьев ("НДВ Проект Концепт"). Однако, даже несмотря на нынешнюю сравнительную лояльность чиновников, эксперты рынка недвижимости не советуют согласовывать проект самостоятельно – нюансов предостаточно, а значит, тратится много времени и нервов: как уверяет Роман Семчишин (TEKTA GROUP), процесс может растянуться на год и даже больше. Если же обращаться к специалистам, то, по данным Ольги Гусевой (ГК "Домостроитель"), разработка и согласование проекта перепланировки составляет 40-100 тыс. руб. А как сообщает Роман Семчишин (TEKTA GROUP), например, для стандартной двушки площадью 50 м кв. согласование перепланировки по эскизу обойдется в среднем в 50 тыс. руб., а разработка проекта и его согласование - в 70-80 тыс. руб. "При этом на стоимость влияет сложность будущей перепланировки, серия дома, этажность, площадь и даже расположение новостройки (округ Москвы, район и город Подмосковья), в которой находится квартира", - говорит эксперт.Перестройка В Москве о перестройке квартиры до сдачи дома в эксплуатацию и даже более того – до получения свидетельства о собственности и паспорта жилья, скорее всего, придется забыть, в Подмосковье же, как отмечалось, такой вариант возможен, но в таком случае и план перепланировки, и строительные работы будут проводиться застройщиком или девелопером либо аффилированными компаниями – никаких сторонних организаций (и кстати, собственными руками произвести все работы, обойдя необходимые согласования, тоже не выйдет – покупателей не пускают на стройку). А значит, цена вопроса может быть завышенной - как минимум на 20-30%. Вообще же о стоимости работ по осуществлению перепланировки говорить сложно. "Здесь все очень индивидуально и зависит от многих факторов. К примеру, материал стен: если использовать для возведения межкомнатных перегородок гипсокартон, то стоимость будет одной, а если кирпич, то другой – более высокой", - говорит Ольга Гусева (ГК "Домостроитель"). В среднем же работы по переустройству квартир и ремонту в Московском регионе сегодня стоят 4-6 тыс. руб./м кв. и плюс стоимость строительных и отделочных материалов, которая целиком зависит от запросов и предпочтений будущего хозяина.Терпение, только терпение! Дешевле и с меньшими хлопотами можно сделать перепланировку в уже сданном доме и в оформленной в собственность квартире. В этом случае на руках у ее хозяина будут все необходимые для согласования документы, не придется искать каких-либо "обходных путей", а к работам по перепланировке можно будет привлечь любую компанию, и даже, если на то есть желание, дешевых гастарбайтеров. Кроме того, некоторые застройщики дают своим покупателям хорошие скидки на дизайн-проект нового жилья при обращении в их дочерние профильные фирмы либо к компаниям-партнерам. А иногда такую услугу можно получить даже в подарок. Например, "Пересвет-Групп" предлагала своим клиентам бонусный сертификат на разработку полного дизайн-проекта квартир в компании "Пересвет Девелопмент". При этом стоит отметить, что дизайн-проект – это не только план перепланировки, но и еще планы расстановки мебели, потолков, полов с указанием типа покрытий, развертка стен с раскладкой плитки, схема установки электротехнических изделий и светильников, смета всех необходимых работ и консультации по подбору мебели, сантехники, отделочных материалов и предметов интерьера. Обычная стоимость всего этого в расчете на 1-2-комнатную квартиру – 80-150 тыс. руб. Таким образом, тем, кто планирует полностью переделывать квартиру в новостройке, выгоднее и спокойнее дождаться сдачи дома в эксплуатацию, оформить жилье в собственность и только потом приступать к перепланировке и ремонту. Конечно, самые активные покупатели жилья начинают перепланировку еще до получения документов о собственности, но после получения ключей, однако в таком случае это будет перепланировка без соответствующей разрешительной документации, то есть - незаконная.Резюме www.metrinfo.ru Покупая квартиру в новостройке, многие хотят превратить ее в идеальный дом, полностью соответствующий имеющимся фантазиям и предпочтениям. А у некоторых и выбора нет – когда жилье сдается без внутренних стен, волей-неволей приходится задумываться о его планировке. И естественно, все покупатели первичной недвижимости желают получить свою идеальную квартиру уже к моменту выдачи ключей. Поэтому встает вопрос о перепланировке жилья до ввода дома в эксплуатацию. Законом это не запрещено, но вот оформить изменения законным образом до сдачи новостройки ГК весьма сложно, а в Москве – невозможно, поэтому законопослушные граждане обычно могут рассчитывать лишь на разработку проекта перепланировки. А его согласование и тем более работы по переустройству вынуждены делать уже после ввода новостройки в эксплуатацию и после получения свидетельства о собственности. Впрочем, так все обходится без лишних нервов и растрат.

Владельцы недвижимости имеют право проводить в квартирах перепланировки по своему усмотрению, при условии предварительного согласования планируемого дизайна и составления на его основе специалистами лицензионной организации.

Регламентирование мероприятий нормативно-правовыми актами, обуславливающих требования к организации и проведению капитальных переделок в жилом объекте недвижимости, идентично как для вторичного жилья, так и для .

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Чтобы понять, как узаконить перепланировку в новостройке, следует ознакомиться со строительными нормами и правилами, в которых отображаются критерии работ и требования к разрешительной , без которой невозможна их реализация.

Обязательные документы

Для того, чтобы все этапы переустройства собственного жилья были оперативно пройдены, кроме достаточного количества для реализации строительных работ денежных средств, нужно заранее подготовить соответствующую документацию. При этом следует учесть, что некоторые справки имеют ограниченный период действия.

Список документации формируется в индивидуальном порядке с учётом вида планируемых работ, а также в зависимости от действующих региональных норм и требований.

В обязательный перечень входят:

Заявление от владельца недвижимости о намерениях провести в квартире ремонтные работы, предполагающие внесение изменений в конструктивные элементы здания. Документ имеет установленную форму и должен быть заполнен в соответствии с правилами его оформления.
Документация, подтверждающая личность заявителя — паспорт, идентификационный налоговый номер.
Правоустанавливающая документация на квартиру, подтверждающая права заявителя распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
Действующий на момент подачи заявления технический паспорт с экспликацией квартиры.
Справка о прописанных и фактически проживающих граждан в квартире (документ не требуется в случае, если вселения в дом ещё не было реализовано).
Нотариально заверенное согласие всех членов семьи, являющихся законными владельцами недвижимости, о проведении переустройства объекта собственности.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Проект, составленный лицензированной проектной организацией.
Справка о том, что объект недвижимости, в котором планируется перепланировка, не относится к архитектурной или исторической ценности. Если здание относится к такой категории объектов, необходимо дополнительное разрешение специальных органов.

В случае возникновения спорных вопросов, касающихся характеристик жилья, а также подозрений о том, что перепланировка негативно воздействует на состояние здания в целом, уполномоченные органы вправе потребовать экспертные заключения, составленные на основе дополнительных исследовательских и расчётных действий

Самостоятельные действия

Самостоятельно подготовленный пакет документации, указанный в виде перечня в заявлении, подаётся в местную администрацию. На экземпляре заявителя секретарь уполномоченных органов должен поставить отметку о получении, в которой должна присутствовать информация о присвоенном входящем номере и дате поступления документа в организацию.

Поданные документы находятся на рассмотрении специалистов на протяжении 45 дней, по истечению которых заявителю выдаётся лично или высылается почтой решение организации.

В случае положительного решения владелец недвижимости может приступать к проведению строительных работ. Сроки их реализации не регламентируются законом.

Если документ подразумевает отказ в проведении перепланировки, владелец квартиры имеет право обжаловать решение в . В качестве альтернативного варианта, он может учесть указанные в выданном уполномоченными органами заключении все замечания, устранить их и повторить процедуру заново.

При планировании расходов на проведении мероприятия следует учитывать затраты на согласование формируются из статей:

консультирование квалифицированными специалистами;
вызов специалиста БТИ — до 500 рублей ;
изготовление проекта перепланировки — до 10000 рублей ;
получение справок — до 200 рублей за документ;
ксерокопирование документации;
нотариальное заверение документов.

Этапы, как можно узаконить перепланировку в новостройке

Согласование перепланировки в новостройке проходит в несколько этапов:

Принятие решения о внесении измененийстандартную планировку жилища.
Подача заявки в Бюро технической инвентаризации для оформления технического паспорта на квартиру.
Оформление договорных отношений с проектной организацией, имеющей лицензию, свидетельствующую о возможности выполнения работ в проектно-строительной отрасли.
Обсуждение со специалистами возможности проведения перепланировки в соответствии с собственными идеями.
Разработка проекта.
Оформление требуемой для согласования документации.
Согласование проекта в органах МЧС, СЭС, городской архитектуры и градостроительства, а также с владельцем авторского проекта новостройки о том, что здание после проведения строительных работ, связанных с изменением конструктивных элементов, будет соответствовать требованиям нормативно-правовых актов, обуславливающих безопасную эксплуатацию и сохранение первоначальных характеристик.
Оформление и подача заявления в уполномоченные органы с требованием выдать разрешение на перепланировку жилья.
Получение владельцем недвижимости документа, на основании которого можно начинать строительную деятельность по переустройству жилища.
Проведение работ самостоятельно или с привлечением строительных бригад.
После окончания работ — вызов специалиста БТИ с целью проверки соответствия обустроенного жилища проектным данным. Факт соответствия подтверждается актом.
Оформление технической документации на квартиру, в соответствии с проведёнными работами по переустройству.
Предоставление пакета документации в уполномоченные органы, специалисты которых после проведения аналитической работы, оформляют акт приёмки.

В новостройке изменения запроектированных при возведении здания конструкций проще оформить и реализовать до момента сдачи дома в эксплуатацию, ведь достаточно получить разрешение от архитектора проекта

До получения прав собственности

Перепланировка в квартире, расположенной в новострое, на которую ещё не оформлены права собственности, возможна только в ситуации, когда характер работ не предполагает получение специального разрешения.

К таким работам относятся:

разборка стенных шкафов;
остекление балкона и лоджий;
монтаж и демонтаж ненесущих перегородок, которые не граничат с мокрыми зонами;
установка кондиционера;
замена окон;
смена радиаторных батарей;
установка и переустановка сантехнического оборудования в пределах ванны, туалета и кухни;
устранение или устройство проёмов в ненесущих конструкциях.

Для согласования изменений до получения прав собственности необходимо:

Дополнительные нюансы

Если квартира в новострое ещё не сдана в эксплуатацию, основной сложностью при согласовании решения о переустройстве и получении разрешения на выполнение работ будет являться отсутствие правоустанавливающей документации.

Допускается использование других документов, имеющих не меньшую ценность и подтверждающих о намерениях гражданина впоследствии вселиться в квартиру и оформить всю необходимую документацию правоустанавливающего и технического характеров:

договор долевого участия;
договор уступки прав;
акт приёма-передачи объекта недвижимости;
справка о выполнении обязательств финансового характера заявителя перед застройщиком;
разрешение о введении в эксплуатацию объекта.

Если строительство дома, в квартире которого потенциальный владелец желает сделать переустройство, было инициировано муниципальными органами, то дополнительно нужно предоставить:

приказ руководителя муниципальных органов о возведении дома;
акт приёма здания с наличием подписей всех уполномоченных органов;
документ, подтверждающий присвоение объекту строительного адреса и об идентичности его данных с почтовым адресом;
акт приёма-передачи квартиры.

В последнее время часто в новостройках квартиры сдаются в формате свободной планировки, подразумевающее полное отсутствие внутренних стен или возведение их на высоту в несколько кирпичей. Узаконить в таких помещениях переустройство практически невозможно по причине отсутствия в законодательном понятии критерия свободной планировки.

Перед началом строительства любого здания в обязательном порядке проводится экспертиза проектной документации, подразумевающей разметку расположения разделительных стен, ограничивающих площадь отдельных помещений, жилого, сантехнического и хозяйственного назначения.

04.08.17 51 718 1

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома - и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
Ломают старое и строят новое.
Сдают администрации новое и получают на него документы.

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО - это саморегулируемая организация, по факту - реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

Заявление на перепланировку.
Eсли собственников несколько - их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
Согласованный проект перепланировки.
Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

Правильное название - «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно - в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»