ДТП и аварии

Признание обмена жилыми помещениями недействительным. Последствия признания обмена недействительным

Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным только в строго определенных ЖК РФ случаях (ст. 75):

1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ;

2) по основаниям, установленным гражданским законодательством, для признания сделки недействительной (гл. 9 ГК РФ).

Эти дела рассматриваются исключительно судом в исковом производстве.

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

В (наименование суда)

Истец: (фамилия, имя, отчество),

Ответчик: (фамилия, имя, отчество),

проживающий: (почтовый индекс и адрес полностью)

Исковое заявление о признании обмена жилого помещения недействительным в связи с его фиктивностью

Жилой дом по адресу (почтовый индекс и адрес полностью) находится в ведении (наименование организации или ведомства).

"____" _____________ 200_ г. (наименование органа, разрешившего обмен) разрешен обмен жилыми помещениями по адресам (почтовый индекс и адрес полностью), ответчикам (фамилия, имя, отчество).

Указанный обмен является неправомерным, поскольку носит фиктивный характер, о чем свидетельствуют (данные, свидетельствующие об этом).

На основании изложенного в соответствии со ст. 75 ЖК РФ

признать совершенный обмен жилых помещений недействительным.

Приложение:

1. Копии исковых заявлений по числу ответчиков.

2. Договор об обмене (копии).

3. Доказательства, свидетельствующие о том, что данный обмен носит фиктивный или корыстный характер.

4. Выписки из домовой книги, копии финансовых лицевых счетов.

5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

"___" __________ 200__ г. Подпись

Еще по теме 9.15. Признание обмена жилыми помещениями недействительным:

9.15. Признание обмена жилыми помещениями недействительным
5. Прекращение пользования занимаемыми жилыми помещениями
6.2. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
2.1.6. Дела о признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, недействительным

Келебай Е., Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова.

Согласно ч. 1 ст. 75 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) "обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом" <1>. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что ст. 75 ЖК РФ отсылает только к тем основаниям, "...установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной...", по которым обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным именно судом. Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) "Оспоримые и ничтожные сделки" "сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)". Таким образом, в буквальном понимании норма ч. 1 ст. 75 ЖК РФ не предоставляет возможности применения к обмену жилыми помещениями тех оснований недействительности сделок, установленных гражданским законодательством, по которым сделка является недействительной и без признания ее таковой судом, т.е. является ничтожной.

<1> Согласно § 2 гл. 9 ГК РФ недействительной может признаваться сделка. Обмен жилых помещений - это определенная совокупность элементов юридического состава, включая сделки. Например , составление и подписание договора об обмене жилыми помещениями - сделка. Но решение органа опеки и попечительства о даче согласия на обмен - это административный ненормативный правовой акт (а не сделка), направленный на изменение жилищных прав и обязанностей. Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. Если один элемент юридического состава (сделка или административный акт) признается недействительным, то недействительным станет весь юридический состав как правовой результат.

Нет никаких причин для расширительного толкования слов "обмен... может быть признан судом недействительным..." <2>, включая в него и случаи применения судом последствий недействительности ничтожной сделки. Всегда что-то одно: либо признание судом сделки недействительной (и это - оспоримая сделка согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ), либо применение судом последствий недействительности ничтожной сделки. Если бы законодатель в ЖК РФ подразумевал оба случая - он должен был бы оба их перечислить.

<2> Часть 1 ст. 75 ЖК РФ.

Иной подход, позволяющий считать, что речь в ч. 1 ст. 75 ЖК РФ идет как об оспоримых, так и о ничтожных сделках, основан на разъяснении, содержащемся в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": "Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной". Однако на это следует возразить следующим.

Во-первых, в рамках реализации права на иск может быть заявлено практически любое требование, что вовсе не означает, что подобный иск будет удовлетворен. Во-вторых, ст. 166 ГК РФ прямо называет исковое требование, предъявляемое в суд в подобном случае, - это "требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки" (п. 2). Ведь в случае оспоримой сделки содержащееся там же наименование искового требования звучит как "требование о признании оспоримой сделки недействительной". В-третьих, в самом разъяснении Пленумов указано, что констатация судом того, что сделка является ничтожной, должна содержаться в мотивировочной части решения суда, а вовсе не в резолютивной, что подтверждает то, что суд принимает решение по иску о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а не по иску о признании ничтожной сделки недействительной. Конечно, можно возразить, что суд при рассмотрении дела проводит правовую экспертизу того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, и, придя к тому или иному выводу, либо признает оспоримую сделку недействительной и применяет последствия ее недействительности, либо применяет последствия недействительности ничтожной сделки. Однако в резолютивной части указание на признание судом ничтожной сделки недействительной будет отсутствовать, а это означает, что и юридически, и фактически суд рассматривает дело и принимает решение именно по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а не по требованию о признании этой ничтожной сделки недействительной.

Как же быть, неужели договор об обмене жилыми помещениями не может являться ничтожной сделкой? А если такой договор совершен, например, гражданином, признанным недееспособным <3> или малолетним <4>? Разумеется, договор об обмене жилыми помещениями в этих случаях будет являться ничтожной сделкой, но не в силу ст. 75 ЖК РФ (на ее основании к такому выводу прийти невозможно), а в силу ч. 1 ст. 7 ЖК РФ <5>.

<3> Статья 171 ГК РФ.
<4> Статья 172 ГК РФ.
<5> "Применение жилищного законодательства по аналогии".

Отметим, что о применении норм гражданского законодательства к жилищным отношениям почему-то говорится в ст. 7 ЖК РФ, называющейся "Применение жилищного законодательства по аналогии", а в ст. 8 ЖК РФ "Применение к жилищным отношениям иного законодательства", в которой об этом и должно было бы говориться, под "иным законодательством" имеется в виду почти исключительно законодательство административное.

Каким является договор об обмене жилыми помещениями, не соответствующий закону или иным правовым актам <6>, - оспоримым или ничтожным? К нарушениям закона относится, в частности, неполучение согласия наймодателя и, в соответствующем случае, органов опеки и попечительства на обмен, неполучение согласия членов семьи нанимателя на обмен - при совершении обмена в общем, а не в принудительном порядке. Речь идет о применении ст. 168 ГК РФ "Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам" - такая сделка "...ничтожна, если закон не устанавливает...", что она "...оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения" <7>. С одной стороны, в ЖК РФ нет отдельной нормы, в которой говорилось бы прямо об оспоримости договора об обмене жилыми помещениями по этому основанию. Следовательно, напрашивается вывод о ничтожности такого договора. Ведь из того, что ч. 1 ст. 75 ЖК РФ имеет отношение только к основаниям оспоримости сделок, сама по себе вовсе не следует оспоримость договора об обмене, не соответствующего требованиям закона или иных правовых актов, несмотря на содержащееся в ч. 1 ст. 75 ЖК РФ утверждение, что обмен "...может быть признан судом недействительным... в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований...", предусмотренных ЖК РФ. Например , если обмен совершен с нарушением одного из условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, т.е. в нарушение требований ст. 73 ЖК РФ, соответствующий договор об обмене жилыми помещениями должен считаться ничтожным. С другой стороны, может показаться, что в силу указания на признание договора об обмене недействительным именно судом он является оспоримым. Однако такому пониманию противоречит то, что когда гражданский закон говорит об оспоримости сделки, то он одновременно очерчивает круг лиц, по иску которых сделка может быть признана судом недействительной. Логично предположить, что договор об обмене, заключенный в нарушение требований закона и иных правовых актов, может быть признан недействительным по иску любого заинтересованного лица, а не только, скажем, наймодателя или нанимателя-обменщика. Следовательно, здесь должна применяться та же ст. 7 ЖК РФ.

<6> Статья 168 ГК РФ.
<7> Там же.

Важность квалификации недействительной сделки в качестве оспоримой или ничтожной, как известно, связана с применением исковой давности. "...По требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки..." она составляет три года, а "...по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности..." - один год <8>.

<8> Статья 181 ГК РФ "Сроки исковой давности по недействительным сделкам".

Теперь о последствиях недействительности договора об обмене жилыми помещениями. В жилищном законодательстве их два. Часть 2 ст. 75 ЖК РФ предусматривает переселение сторон соответствующего договора об обмене жилыми помещениями "...в ранее занимаемые ими жилые помещения", а ч. 3 ст. 75 ЖК РФ устанавливает, что, "если обмен жилыми помещениями... признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена" <9>.

<9> Под убытками, как известно, подразумеваются "...расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)" (ст. 15 ГК РФ "Возмещение убытков").

Однако в ГК РФ в зависимости от основания признания сделки недействительной содержатся соответствующие последствия недействительности такой сделки. В случае если договор об обмене жилыми помещениями признается недействительным по основанию, установленному ГК РФ, какие последствия недействительности следует применять - установленные в соответствующих нормах ГК или те, о которых сказано в ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ? С одной стороны, выбор вроде бы должен быть сделан в пользу ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ как норм специального (жилищного) закона, тем более что норма ч. 1 ст. 75 ЖК РФ содержит отсылку только к основаниям для признания сделки недействительной, установленным гражданским законодательством, но ничего не говорит о том, какие последствия недействительности должны наступить - установленные гражданским же законодательством или только те, которые указаны в ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ.

С другой стороны, будет ли правильным отрывать основания для признания сделки недействительной от последствий, связанных с таким признанием? Ведь нормы ГК РФ, в которых названы такие последствия, тоже могут рассматриваться как специальные, т.к. на эту специальность указывают определенные характеристики, например, субъекта правоотношения, содержащиеся в самих основаниях.

Если двигаться по второму из указанных путей, как применяются последствия, указанные в ГК РФ, и те, о которых говорится в ч. ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ, - может быть, в дополнение друг к другу? Последнее предположение, безусловно, ясности в понимание обсуждаемой ситуации не добавляет. И если отдавать приоритет правилам, содержащимся в ЖК РФ, то как быть в случае, когда необходимо применить последствия недействительности ничтожной сделки? Ведь, как уже отмечалось, ст. 75 ЖК РФ на ничтожные сделки не распространяется.

Так, обязанность возместить другой стороне только реальный ущерб без упущенной выгоды предусмотрена абз. 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным" <10>, п. 1 ст. 172 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет" <11>.

<10> Ничтожная сделка.
<11> Ничтожная сделка.

Вопрос о том, какие последствия недействительности применять, остается открытым. Игнорировать его, ссылаясь на безусловный приоритет жилищного закона как специального и расширительное толкование формулировок ст. 75 ЖК РФ о признании судом обмена недействительным, представляется неправильным.

Требуется привести ст. 75 ЖК РФ "Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным" в следующий вид (de lege ferenda):

"1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным (или к нему могут быть применены судом последствия недействительности ничтожной сделки) по основаниям недействительности сделок, установленным гражданским законодательством, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным или применения к нему судом последствий недействительности ничтожной сделки стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным (или к нему применены судом последствия недействительности ничтожной сделки) вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена".

Чтобы исключить применение к обмену жилых помещений тех последствий недействительности, которые предусмотрены соответствующими статьями ГК РФ, потребовалось бы дополнить ст. 75 ЖК РФ еще одной частью, которая могла бы выглядеть следующим образом: "4. Последствия, указанные в частях 2 и, в соответствующем случае, 3 настоящей статьи, применяются вне зависимости от оснований недействительности сделок, установленных гражданским законодательством".

Однако подобный подход приводил бы к тому, что, например, признание обмена недействительным как сделки, совершенной под влиянием заблуждения, если при этом ни одна из сторон не действовала неправомерно, не влекло бы никаких иных последствий, кроме переселения сторон в ранее занимаемые ими жилые помещения, что являлось бы несправедливым по отношению к незаблуждавшейся стороне. Поэтому вопрос о том, какие последствия недействительности следует применять в том или ином случае, требует дополнительного законодательного регулирования.

Новая редакция Ст. 75 ЖК РФ

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Комментарий к Статье 75 ЖК РФ

1. Статья 75 Кодекса определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Формулировка ч. 1 данной статьи предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.

В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" обращено внимание на то, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в ст. ст. 72 - 74 Кодекса. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным. Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).

2. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3. Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, указанное в ч. 3 комментируемой статьи, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи с оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

Другой комментарий к Ст. 75 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Обмен жилого помещения может быть признан недействительным, если нарушены требования, предусмотренные ЖК РФ. Признание обмена недействительным возможно только в судебном порядке.

Если обмен признан недействительным, граждане переселяются в ранее занимаемые жилые помещения.

В случае неправомерных действий какой-либо стороны обмена виновное лицо обязано возместить другой стороне возникшие вследствие этого убытки (ст. 15 ГК РФ). Виновным, например, является тот, кто ввел в заблуждение другую сторону обмена, представив ложную информацию о качестве жилья, предлагаемого к обмену (скрыта вызванная конструктивными дефектами жилого дома влажность в квартире, которая не могла быть обнаружена при обмене в летний период, и проч.).

2. Недействительным признается обмен, при котором:

не соблюдены требования ст. 73 (см. комментарий к ней);

нет согласия членов семьи на обмен жилого помещения, включая временно отсутствующих;

нет согласия органов опеки и попечительства, которое требуется в соответствии с ч. 4 ст. 72 (см. комментарий к ней).

3. Следует иметь в виду и общие основания признания сделок недействительными, предусмотренные гражданским законодательством (ч. 1 ст. 75), в частности недействительность обмена, совершенного под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также обмена, который лицо было вынуждено совершить вследствие тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка), чем другая сторона воспользовалась (ст. 179 ГК РФ).

Вверх

Комментарий к статье 75

В соответствии с комментируемой ст. 75 обмен жилых помещений может быть признан недействительным.

1. Статья определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.

Формулировка ч. 1 комментируемой статьи предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.

3. Часть 3 комментируемой статьи возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, указанное в ч. 3 комментируемой статьи, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи с оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

Еще по теме Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным:

6.1. Ответственность за нарушение жилищного законодательства
§ 3. Правовое регулирование отдельных инвестиционных договоров и соглашений
Строительные комплексы и отдельные строительные объекты
Специфика правового регулирования жилищных отношений в США и РФ (историко-сравнительные аспекты).

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг -

8. Переустройство и перепланировка жилого помещения.

9. Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые.

11. Понятие и виды договора найма жилого помещения. Аренда жилых помещений.

12. Условия и порядок принятия граждан на учет для улучшения жилищных условий.

13. Понятие и критерии нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий.

14. Порядок и основания признания граждан малоимущими

15. Отдельные категории граждан, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеющие право на предоставление жилых помещений по договору социального найма.

16. Сохранение права стоять на учете в качестве малоимущих или иных указанных в законе категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

18. Внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма.

19. Требования, предъявляемые к жилым помещением, предоставляемым по договору социального найма

20. Порядок предоставления жилых помещений из фонда социального использования.

21. Заселение жилых помещений, освободившихся в коммунальных квартирах.

22. Договор найма жилого помещения в фонде социального использования. Понятие, порядок заключения, стороны, предмет.

23. Основные права и обязанности сторон по договору социального найма.

24. Понятие и правовое положение членов семьи нанимателя по договору социального найма.

25. Вселение нанимателем по договору социального найма членов семьи в жилое помещение

26. Регистрация граждан по месту жительства или по месту пребывания и ее правовое значение

27. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Субсидии и компенсации при оплате жилья и коммунальных услуг.

28. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами в фонде социального использования.

29. Обмен жилыми помещениями (предмет обмена и круг лиц, имеющих право требовать обмена).

30.Условия при которых обмен не допускается. Недействительность обмена. Принудительный обмен.

31. Временные жильцы и поднаем жилого помещения.

32. Предоставление жилых помещений в связи с проведением капитального ремонта в фонде социального использования.

33. Изменение договора социального найма.

35. Понятие и виды выселения из жилых помещений

38. Выселение с предоставлением другого не обязательно благоустроенного жилого помещения (основания, порядок и требования к предоставляемому жилому помещению).

39. Понятие и состав специализированного жилищного фонда.

40. Маневренный жилищный фонд.

41. Общежития и служебные жилые помещения: понятие, круг лиц, имеющих право на вселение, особенности выселения.

42.Договор найма специализированного жилого помещения

43. Договор коммерческого найма: понятие, права и обязанности сторон, срок, основания расторжения договора.

44. Правовое положение жк, жск, жнк.

45. Условия вступления в жк, жск, права и обязанности членов кооператива до полной оплаты паевого взноса, исключение из кооператива, выселение.

46. Правовые последствия полной выплаты паевого взноса.

47. Право собственности на жилое помещение: общие положения.

48. Основания возникновения права собственности на жилое помещение.

49. Особенности договора купли-продажи жилого помещения.

50. Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

52. Особенности права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

53. Жилищные права собственника жилого помещения и членов его семьи.

54.Способы управления многоквартирным домом.

55. Прекращение права собственности на жилое помещение. Изъятие жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

56. Правовое положение тсж.

57. Приобретение жилья в кредит и с использованием субсидий.

58. Особенности ипотеки жилых помещений.

59. Новые формы решения жилищных проблем.

30.Условия при которых обмен не допускается. Недействительность обмена. Принудительный обмен.

Обмен жилого помещения не допускается:

1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

2) если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

3) если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

4) если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

5) если помещение является служебным или находится в общежитии;

6) исключен;

7) если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным:

1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом;

2) по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

В тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимание доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

31. Временные жильцы и поднаем жилого помещения.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.