Земельное законодательство основывается на принципе. Основные принципы земельного права
Статья 1 ЗК РФ. Основные принципы земельного законодательства
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;
2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;
4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;
7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;
9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;
10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;
11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
2. Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным пунктом 1 настоящей статьи принципам.
Под принципами права в теории права понимают руководящие идеи, характеризующие содержание права, его сущность и назначение в обществе 1 .
А. В. Малько считает, что принципы права - это основные, исходные начала, положения, идеи, выражающие сущность права как специфического социального регулятора 2 .
Соблюдение принципов может служить мерилом правового и социального характера государства, эффективности всей деятельности по обеспечению рационального землепользования и охраны земель, защите земельных прав и законных интересов человека и гражданина.
Правовые принципы подразделяются на общеправовые (свойственные всем отраслям права, включая земельное), отрас левые (свойственные отдельным отраслям права, в нашем случае - земельному) и межотраслевые (свойственные группе смежных отраслей, например, экологическому и земельному). Отраслевые принципы земельного права, в свою очередь, подразделяются на принципы общей части и принципы особенной части.
Общеправовыми принципами, в частности, являются: законность, справедливость, юридическое равенство, социальной свободы, гражданского долга, ответственности за вину, единства прав и обязанностей и др. 1
К межотраслевым принципам можно отнести такие принципы как принцип состязательности в гражданском процессуальном и уголовно - процессуальном праве, принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека в экологическом и земельном праве и др.
В статье 1 Земельного кодекса РФ закреплены следующие основные принципы земельного законодательства:
1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы
осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о не движимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;
Данный принцип органично вытекает из ст. 9 Конституции Российской Федерации, которая придает земле и другим природным ресурсам значение основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, устанавливая нормы и требования по использованию и охране земель, учитывают ее особенности как природного объекта, составной части (компонента) природной среды и природного ресурса.
2. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.
Указанный принцип, устанавливая приоритет охраны земли, предполагает необходимое ограничение хозяйственной деятельности субъектов земельных отношений в целях охраны окружающей среды. Это означает, что каждый правообладатель, будь то собственник земли, землепользователь, землевладелец или арендатор, организуя свою хозяйственную и иную деятельность на земле, должен обеспечить выполнение соответствующих мероприятий по ее охране. Эти меры могут быть самыми разными, в зависимости от особенностей самих земель (например, принадлежности к той или иной земельной категории) или вида хозяйственной деятельности, осуществляемой субъектом права на землю.
3. Приоритет охраны жизни и здоровья человека. При осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат. Принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека при любой хозяйственной деятельности, связанной с использованием и охраной земель, логично вытекает из первого и второго принципов. Значение этого принципа заключается в частности в том, что в соответствии с п. 3 ст. 13 Земельного кодекса РФ внедрение новых технологий, выполнение программ мелиорации земель и повышения плодородия почв запрещается в случае их несоответствия предусмотренным законодательством экологическим, санитарно-гигиеническим и иным нормам и требованиям. Этот принцип отражается и в содержании обязанностей лиц, использующих земельные участки (ст. 42 Земельного кодекса РФ).
4. Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю. Граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством. Что касается форм участия граждан РФ, общественные и религиозных организации в подготовке соответствующих решений, то они также нашли отражение в действующем земельном законодательстве РФ. Так, в соответствии со ст. 23 (п. 2) Земельного кодекса РФ публичные земельный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний. Важные положения содержатся и в природоохранном законодательстве. Согласно ст. 13 (п. 2) Федерального закона от 10.01.2002 г. «Об охране окружающей среды», при размещении объектов, хозяйственная и иная деятельность которых может причинить вред окружающей среде (в том числе и земле - прим. авт.), решение об их размещении принимается с учетом мнения населения или результатов референдума. Федеральный закон от 23.11.1995 г. «Об экологической экспертизе» в качестве одного из принципов экологической экспертизы провозгласил принцип гласности, участия общественных организаций (объединений), учета общественного мнения при проведении экологической экспертизы, в том числе проводимой и в отношении намечаемой хозяйственной деятельности, связанной с использованием земель. Наконец, Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации, утвержденное Приказом Госкомэкологии РФ от 16.05.2000 г. № 372, содержит раздел IV, полностью посвященный участию общественности в процессе оценки воздействия на окружающую среду, в том числе и на земельные ресурсы, согласно которому, например, информирование и участие общественности в подготовке и обсуждении материалов оценки воздействия на окружающую среду обеспечивается заказчиком как неотъемлемая часть процесса проведения оценки воздействия на окружающую среду, организуется органами местного самоуправления или соответствующими органами государственной власти при содействии заказчика в соответствии с российским законодательством.
5. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Данный принцип более подробно раскрывается в ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных законодательством РФ.
6. Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий. Изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.
Реализация данного принципа обеспечивается, помимо соответствующих статей Земельного кодекса РФ (например, ст.ст. 27, 30, 31, 32, 79 и некоторые другие), Федеральным законом от 14.03.1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях».
7. Платность использования земли. Согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Земельный кодекс РФ (ст. 65) выделяет две формы такой платы: земельный налог и арендная плата за землю. Что касается земельного налога, то общие положения о нем, порядок его исчисления и уплаты, налоговые льготы определены в главе 31 (раздел X «Местные налоги») Налогового кодекса РФ, которая введена в действие Федеральным законом от 29.11.2004 г. «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов Российской Федерации» и вступила в силу с 1 января 2005 года. Следует также отметить, что с 1 января 2006 года утратил силу Закон РФ от 11.10.1991 г. «О плате за землю». Арендная плата является предметом договоренности сторон, заключающих договор аренды земельного участка, за исключением случаев, когда в аренду передаются земли, находящиеся в публичной собственности (государственной либо муниципальной). Средства от арендной платы поступают арендодателю в соответствии с условиями договора.
8. Деление земель по целевому назначению на категории.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к
той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Как уже упоминалось, Земельный кодекс РФ (ст. 7) называет семь основных категорий земель в РФ:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли поселений;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Указанные выше земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. При этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется ст. 8 Земельного кодекса РФ, а также Федеральным законом от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». 9. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъек тов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. Правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами. В условиях равноправного существования различных форм собственности на землю и другие природные ресурсы разграничение государственной собственности на землю на собственность федеральную, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований является необходимым условием земельного строя страны. В связи с утратой силы Федеральным законом от 17.07.2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю» правовое регулирование разграничения государственной собственности на землю осуществляется ст. 3.1. Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации » (в ред. ФЗ от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ).
9. Дифференцированный подход к установлению правового ре
жима земель,
в соответствии с которым, при определении их правового режима должны учитываться природно-климатические, социальные, экономические и иные факторы.
10. Сочетание интересов общества и законных интересов граж дан. Регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантии каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Данный принцип в области регулирования земельных отношений заключается в том, что земельное законодательство призвано обеспечить оптимальный баланс публичных (общественных) и частных интересов в данной области. С отменой монополии государственной собственности на землю и конституционным закреплением права частной собственности на землю (ст. 36 Конституции РФ) указанный принцип приобрел особую актуальность. С одной стороны, как отмечает О.И. Крассов 1 , следует иметь ввиду, что не существует абсолютного права частной собственности, которое было бы ничем не ограничено, кроме как волей самого собственника в отношении принадлежащего ему имущества. С другой стороны, обеспечение публичных интересов не должно лишать собственника возможности использовать его земельный участок в своих интересах. Так, статья 36 (ч. 2) Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно. Вместе с тем, для обеспечения общественных интересов эта же статья Конституции РФ вводит ограничения хозяйственной свободы пользователей земли, которые заключаются в том, чтобы ими не наносился ущерб окружающей среде и не нарушались права и законные интересы иных лиц. Аналогичные ограничения содержатся и в Гражданском кодексе РФ, в соответствии со ст. 209 которого владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником лишь в той мере, в какой их оборот допускается законом, а также если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Наконец, в самом Земельном кодексе РФ имеется ряд статей, прямо или косвенно обеспечивающих сочетание интересов общества и законных интересов граждан. В частности, при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, с одной стороны, удовлетворяются потребности государства и муниципальных образований в земле, с другой - гарантируется защита имущественных прав граждан в форме денежных компенсаций или предоставления другого равноценного земельного участка взамен изъятого (ст. 60-63).
Кроме вышеизложенных принципов регулировании земельных отношений, применяется принцип разграничения дей ствия норм гражданского законодательства и норм земельного за конодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
Федеральными законами могут также быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие вышеизложенным.
Понятие принципа имеет римское происхождение: термин "principium", или "принцип", переводится с латинского языка как закон , основа, первоначало. Древние римляне придавали особое значение понятию принципа, говоря, что принцип есть важнейшая часть всего (principium est portissima pars cujuque rei).
Под правовыми принципами понимаются руководящие положения права , его основные начала, выражающие объективные закономерности и потребности общества и имеющие в случае их правового закрепления общеобязательное значение.
- выступают исходными началами правового регулирования , обеспечивающими согласованность и эффективность системы правовых норм;
- непосредственно регулируют поведение участников общественных отношений при пробельности и противоречивости системы правовых норм;
- должны учитываться при правотворческой деятельности.
- конституционные положения, устанавливающие основы правового режима земли как природного объекта и природного ресурса (ч. ч. 1, 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 8 Конституции РФ);
- конституционные положения, устанавливающие право граждан на землю (ч. ч. 1, 2 ст. 36, ч. ч. 1, 3, 4 ст. 35);
- конституционные положения, устанавливающие предметы ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в сфере регулирования земельных отношений (п. "д" ст. 71, п. п. "в", "д", "к" ч. 1 ст. 72, ч. ч. 2, 5 ст. 76, п. "г" ч. 1 ст. 114 Конституции РФ).
Межотраслевые принципы распространяют свое действие на две и более отрасли права , преимущественно смежные. Земельное право является комплексной отраслью права, сочетающей в себе публично-правовые и частноправовые начала и наиболее тесно соприкасающейся с гражданским и административным правом . В связи с этим следует выделить две наиболее существенные группы межотраслевых принципов:
- принципы, определяющие основы землепользования;
- принципы, определяющие основы управления и охраны земель.
Отраслевые принципы являются базисом при регулировании исключительно земельных отношений. На основе отраслевых принципов создаются и реализуются правовые нормы только земельного права.
Особенности реализации отраслевых принципов земельного права
Согласно указанному принципу регулирование земельных отношений осуществляется исходя из представлений о земле:
- как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ;
- одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.
Значение основы жизни и деятельности российского общества придает земле и другим природным ресурсам Конституция Российской Федерации (ст. 9). Поэтому ЗК РФ и иные нормативные акты , устанавливая нормы и требования рационального использования и охраны земли, учитывают ее особенности как природного объекта, составной части природы, природного ресурса.
Предусматривая общие для всех обладателей земли (собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов) права и обязанности по использованию земельных участков, ЗК РФ формулирует соответствующие статьи таким образом, чтобы в их содержании присутствовали нормы о соблюдении экологических, строительных, санитарно-гигиенических и иных специальных требований (пп. 3 п. 1 ст. 40 ЗК РФ), чтобы использование земель любой категории осуществлялось способами, которые не должны наносить вред окружающей среде (п. 1 ст. 42 ЗК РФ), чтобы проводились целенаправленные мероприятия по охране земель как природного объекта (п. 4 ст. 42 ЗК РФ). Так, например, реализация проектов застройки земельных участков без соблюдения природоохранных требований не соответствует данному принципу.
2) Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.
Провозглашая как принцип земельного законодательства приоритет охраны земли, законодатель имеет в виду необходимое ограничение хозяйственной свободы собственников земельных участков в целях охраны окружающей среды . Это означает, что каждый обладатель земли (собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор), организуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен прежде всего предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране. Эти меры могут быть разными, так как они устанавливаются в соответствии с особенностями категорий земель и той или иной хозяйственной деятельности, находя отражение в соответствующих статьях ЗК РФ.
3) Приоритет охраны жизни и здоровья человека.
Принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека при любой хозяйственной деятельности, связанной с использованием и охраной земель, логично вытекает из первого и второго принципов. Но если соблюдение первых двух принципов косвенно содействует охране жизни и здоровья людей, то третий принцип указывает на необходимость принятия таких специальных решений и выполнения таких действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли. Гарантией соблюдения названного принципа служит обращенная ко всем землепользователям обязанность нести необходимые затраты для достижения целей данного принципа, даже если эти затраты окажутся существенными.
Данный правовой принцип отражает в земельном законодательстве конституционные принципы охраны и защиты жизни и здоровья людей (ст. ст. 7, 41, 42, 55, 74 Конституции РФ). Реализация данного принципа обеспечивается нормативными правовыми актами как земельного законодательства, так и других отраслей права . Помимо ст. ст. 42, 43, 60 - 63, 71 - 76 ЗК РФ, к ним следует отнести Федеральные законы "Об охране окружающей среды", "О радиационной безопасности населения", "О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами" и др.
8) Деление земель по целевому назначению на категории и дифференцированный подход к установлению правового режима земель.
Правовой режим земель в России определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Принадлежность земель к той или иной категории предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования (с учетом зонирования и разрешенного использования). При определении правового режима земель должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы. Более подробно данный принцип будет рассмотрен в главе, посвященной правовому режиму земельных участков.
Несмотря на отмену с 1 июля 2006 г. Федерального закона от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю", который специально регулировал процедуру отнесения земельных участков к федеральной, региональной и муниципальной собственности , необходимость разграничения сохранилась. Более подробно данная процедура рассмотрена в главе, посвященной праву собственности на землю.
10) Сочетание интересов общества и законных интересов граждан.
Данный принцип предусматривает, что регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Рассматриваемый принцип является межотраслевым и обеспечивает баланс публичных и частных интересов, который реализуется в нормах земельного, экологического и иных отраслей права.
Примером реализации данного принципа является установление в земельном законодательстве процедуры принудительного отчуждения (изъятия) земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также ограничения прав собственников земельных участков путем установления публичных сервитутов.
11) Разграничение действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.
В пункте 3 ст. 3 ЗК РФ установлен приоритет земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними. Таким образом, суть разграничения состоит в том, что гражданское законодательство содержит общие нормы регулирования имущественных земельных отношений, а земельное - специальные. Поэтому если конкретное земельное правоотношение урегулировано специальной нормой, содержащейся в ЗК РФ или другом земельном правовом акте, то общая норма гражданского законодательства РФ не применяется.
Перечень принципов, содержащихся в ст. 1 ЗК РФ, не является исчерпывающим. Ряд иных принципов закреплен как в иных статьях ЗК РФ, так и в других федеральных законах, составляющих систему земельного законодательства РФ. В качестве примера иных принципов можно привести:
- принцип сохранения целевого использования земельных участков;
- принцип единства технологии ведения государственного кадастра недвижимости на всей территории РФ;
- принцип преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже.
Принципы земельного права - это основополагающие начала, которыми руководствуются участники земельных правоотношений. Особенностью принципов земельного права является их фиксация в отраслевом земельном законе - Земельном кодексе Российской Федерации.
Ст. 1 Земельного кодекса РФ формулирует следующие основные принципы земельного права :
- учет значения земли как основы жизни и деятельности человека;
- приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества;
- приоритет охраны жизни и здоровья человека;
- участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю;
- единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;
- приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий;
- платность использования земли ;
- деление земель по целевому назначению на категории;
- разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;
- дифференцированный подход к установлению правового режима земель ;
- сочетание интересов общества и законных интересов граждан.
При регулировании земельных отношений применяется
- принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также
- принцип государственного регулирования приватизации земли.
Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным п. 1 настоящей статьи принципам.
Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека
Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека означает регулирование отношений по использованию и охране земли исходя из представлений о земле как
- о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации;
- о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.
Конституция Российской Федерации (ст. 9) придает земле и другим природным ресурсам значение основы жизни и деятельности российского общества. Поэтому Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, устанавливая нормы и требования рационального использования и охраны земель, учитывают ее особенности как природного объекта, составной части природы, природного ресурса.
Предусматривая общие для всех обладателей земли (собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов) права и обязанности по использованию земельных участков, Земельный кодекс формулирует соответствующие статьи таким образом, чтобы в их содержании присутствовали нормы о соблюдении экологических, строительных, санитарно-гигиенических и иных специальных требований (ст. 40), чтобы использование земель любой категории осуществлялось способами, которые не должны наносить вред окружающей среде (ст. 42), чтобы проводились целенаправленные мероприятия по охране земель как природного объекта (ст. 42).
Если данный принцип устанавливает условие, чтобы при правовом регулировании земельных отношений земля рассматривалась как недвижимое имущество, то из этого не следует, что все правовые нормы российского законодательства о недвижимом имуществе обязательны и для регулирования земельных отношений. Так, не все нормы гражданского законодательства, и в частности Гражданского кодекса, о недвижимом имуществе могут применяться к регулированию земельных отношений, а только те, которые не противоречат Земельному кодексу.То же можно сказать и по вопросу объекта права собственности и иных прав на землю.
Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества
Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества имеет в виду необходимое ограничение хозяйственной свободы пользователей земли в целях охраны окружающей среды. Это означает, что каждый обладатель земли (собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор), организуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен прежде всего предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране. Эти меры могут быть разными, так как они устанавливаются в соответствии с особенностями самих земель и той или иной хозяйственной деятельности, находя отражение в соответствующих статьях Земельного кодекса.
Приоритет охраны жизни и здоровья человека
Приоритет охраны жизни и здоровья человека подразумевает, что при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.
Принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека при любой хозяйственной деятельности, связанной с использованием и охраной земель, логично вытекает из первого и второго принципов. Но если соблюдение первых двух принципов косвенно содействует охране жизни и здоровья людей, то третий принцип указывает на необходимость принятия таких специальных решений и выполнения таких действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли. Гарантией соблюдения названного принципа служит обращенная ко всем землепользователям обязанность нести необходимые затраты для достижения целей названного принципа, причем даже если эти затраты окажутся большими.
Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю
Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, устанавливает право граждан Российской Федерации, общественных организаций (объединений) принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством.
Земельный кодекс предоставляет право гражданам и общественным организациям (объединениям) принимать участие в подготовке решений экологического содержания.
Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов устанавливает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В данном случае земельный участок часто рассматривается как «главная вещь», а все, что прочно связано с ним (здания, сооружения и т. д.), является его принадлежностью (общеизвестное положение гражданского права: «принадлежность следует судьбе главной вещи»).
Вместе с тем ст. 35 ЗК РФ предусматривает и противоположную ситуацию, когда приобретение здания или сооружения влечет за собой право на соответствующий земельный участок (сервитут).
Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий
Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.
Реализация принципа сохранения особо ценных земель и территорий обеспечивается не только ст. 27, 30, 31, 32, 79, 94, 101 ЗК РФ, но и Федеральным законом от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях».
Платность использования земли
Принцип платности использования земли устанавливает, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Земельный кодекс в ст. 65 под одним общим названием «Платность использования земли» понимаетследующие формы платы:
- земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость);
- арендную плату.
Между тем правовая природа той и другой платы за землю имеет существенные различия.
Земельный налог есть властное предписание государства. От налога может освободить землепользователя только компетентный государственный орган, и то лишь на основании закона. Земельный налог идет в государственный бюджет в тех суммах, которые установлены Налоговым кодексом РФ.
Арендная плата - предмет свободной договоренности сторон, заключающих договор аренды земельного участка. Средства от арендной платы поступают арендодателю в соответствии с условиями договора.
Деление земель по целевому назначению на категории
Принцип деления земель по целевому назначению на категории устанавливает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Принадлежность земель к той или иной категории (ст. 7) предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется ст. 8 ЗК РФ, но никак не самими пользователями земли.
Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований
Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.
Такое разграничение государственной собственности на землю - необходимое условие земельного строя страны.
Дифференцированный подход к установлению правового режима земель
Принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства
Суть этого разграничения состоит в том, что
- гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в том числе и земельных, а
- земельное законодательство устанавливает специальные нормы регулирования земельных отношений.
Поэтому если есть специальная норма, содержащаяся в Земельном кодексе или в каком-либо другом нормативном правовом акте, решающая какой-то вопрос земельного права, то общая норма гражданского законодательства не может применяться.
Перечень этих принципов не является исчерпывающим , как отмечено в п. 2 ст. 1 ЗК РФ.
Сравнительный анализ содержания других статей Земельного кодекса позволяет сформулировать ряд принципов земельного права, так или иначе нашедших также отражение в других актах земельного законодательства и в юридической литературе.
Так, независимо от своих прав на землю в качестве собственника, государство как суверен проводит и ряд принципов земельной политики, обеспечивающих рациональное использование и охрану земель. К этим принципам относятся:
- принятие на государственный счет и осуществление работ по изучению и картографированию земель, их госрегистрации, земле- и лесоустройству;
- ведение государственного земельного кадастра;
- создание служб со специальными функциями по оперативному управлению в области рационального использования и охраны земель (почв) и надзору за всеми пользователями земли;
- плановость в использовании земель: изучение «спроса» на землю и ее распределение между претендентами; резервирование земель для государственных и муниципальных нужд будущих пользователей - с ограничением права застройки или иных трансформаций земель, налагаемым на наличных пользователей; обеспечение комплексного использования полезных свойств земли.
3.5
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;
2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;
4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;
7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;
9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;
10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;
11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
2. Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным пунктом 1 настоящей статьи принципам.
Комментарий к Ст. 1 ЗК РФ
1. В комментируемой статье закреплены основные принципы, на которых базируется земельное законодательство ( и круг регулируемых им отношений определены в ст. ст. 2 и 3 ЗК).
Данные принципы вытекают прежде всего из положений Конституции РФ (ст. 9) о том, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Необходимо подчеркнуть, что земля, как гласит первый из рассматриваемых принципов, является прежде всего составной частью природы, причем важнейшей ее составляющей, поскольку на земле расположены водные объекты, произрастают леса и другая растительность, в недрах находятся запасы полезных ископаемых. Исходя из этих естественных свойств земли строится и ее использование в деятельности человека.
Согласно ФЗ «Об охране окружающей среды» природные ресурсы представляют собой компоненты природной среды, природные объекты и природно-антропогенные объекты, которые используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной и иной деятельности в качестве источников энергии, продуктов производства и предметов потребления и имеют потребительскую ценность. Как природный ресурс земля выступает в качестве пространственно-операционного базиса для размещения жилых и производственных построек, иных сооружений и объектов, а в сельском и лесном хозяйстве — в качестве основного средства производства, обладающего таким уникальным свойством, как плодородие (т.е. способность давать жизнь растительному миру, в том числе сельскохозяйственным растениям, которые являются пищей и для человека, и для животных).
Природоохранное законодательство регулирует целый ряд вопросов, связанных с охраной земли как природного объекта. В частности, им устанавливаются экологические требования к хозяйственной деятельности, порядок установления платы за негативное воздействие на окружающую среду, нормативы допустимого воздействия на окружающую среду, порядок организации государственного экологического мониторинга и проведения контроля в области охраны окружающей среды. Все это направлено на защиту земли и почвы от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия.
Гражданское законодательство рассматривает земельные участки в качестве недвижимых вещей (ст. 130 ГК) . Оно регулирует общие вопросы права собственности, совершения сделок (в том числе сделок с недвижимостью) и другие, которые с учетом устанавливаемых земельным законодательством особенностей применимы к земельным участкам.
Земельное же законодательство рассматривает землю в комплексе: и как природный объект и природный ресурс, и как имущество. Одним из главных аргументов против выдвигавшихся в юридической науке предложений о регулировании земельных отношений исключительно нормами гражданского законодательства является как раз то, что именно земельное законодательство, сочетающее как частноправовые, так и в значительной мере публично-правовые методы воздействия, призвано и способно обеспечить рациональное использование и охрану земель.
При этом, как гласит второй из рассматриваемых принципов, приоритет в земельном законодательстве отдается отношению к земле как к природному объекту по сравнению с имущественной стороной земельных отношений. Недаром в ЗК второй главой, непосредственно следующей за главой об общих положениях, является глава «Охрана земель» — она предшествует главам, посвященным праву собственности и другим правам на земельные участки.
Указанный принцип вытекает также из положений ст. 36 (ч. 2) Конституции РФ , согласно которой владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Этот принцип конкретизирован в , устанавливающей, в частности, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также должны осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами, соблюдать при использовании земельных участков требования экологических правил и нормативов, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв.
Принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека — это один из тех принципов, на которых вообще должна строиться правовая система цивилизованного государства. Он перекликается с основными принципами охраны окружающей среды, закрепленными в ст. 3 ФЗ «Об охране окружающей среды»: соблюдение права человека на благоприятную окружающую среду; обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека; научно обоснованное сочетание экологических, экономических и социальных интересов человека, общества и государства в целях обеспечения устойчивого развития и благоприятной окружающей среды; охрана, воспроизводство и рациональное использование природных ресурсов как необходимые условия обеспечения благоприятной окружающей среды и экологической безопасности.
Данный принцип, закрепленный в подп. 3 п. 1 комментируемой статьи, находит, в частности, развитие и в приоритетном сохранении ценных сельскохозяйственных земель и земель особо охраняемых территорий, которое в качестве принципа земельного законодательства закреплено в подп. 6: именно такие земли имеют особое значение для сохранения благоприятной экологической обстановки, а следовательно, и для здоровья человека, а также для жизненно необходимого человеку производства продуктов питания.
Необходимость обеспечения возможности участия граждан, общественных и религиозных организаций в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель, также вытекает из конституционной нормы (ст. 42 Конституции РФ) о соблюдении права каждого на получение достоверной информации о состоянии окружающей среды, а также об участии граждан в принятии решений, касающихся их прав на благоприятную окружающую среду. В ЗК данный принцип реализован, например, в нормах , согласно которому органы местного самоуправления городских или сельских поселений должны информировать население о возможном либо предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. А граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства. Этим же пунктом установлено, что при предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей; исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов вызывает дискуссии в юридической науке, поскольку в земельном законодательстве он находит пока только косвенные подтверждения, такие как норма п. 7 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК, запрещающая приватизацию зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены. На основании этого целый ряд ученых делают справедливый, в общем-то, вывод, что данный принцип закладывает основы будущего регулирования земельных отношений. Однако, по нашему мнению, не следует рассматривать в качестве упомянутых в подп. 5 п. 1 комментируемой статьи 1 ЗК РФ объектов только здания, строения, сооружения или же только объекты недвижимости, поскольку таких уточнений в данной норме нет. Следовательно, речь в данном случае может идти, например, о находящихся в границах земельного участка водных объектах.
Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий в земельном законодательстве выражается прежде всего в установлении специальных, более жестких по сравнению с другими категориями земель, требований к порядку перевода их в другие категории, которые сужают круг оснований такого перевода до ситуаций особой государственной или общественной необходимости и направлены на исключение возможности необоснованного перевода. Соответствующие нормы содержатся в ЗК и, более детально, в ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.
Принцип, закрепленный в подп. 6 п. 1 комментируемой статьи, тесно связан с принципами деления земель по целевому назначению на категории (подп. 8) и дифференцированного подхода к установлению правового режима земель (подп. 10). Выделение земельным законодательством семи категорий земель основано на том, в каких целях используются те или иные земли. При этом в соответствии с правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением категории земель, к которой он принадлежит, является земельным правонарушением и может даже послужить основанием для принудительного прекращения прав на земельный участок.
Декларируя принцип платности использования земли, земельное законодательство устанавливает , регулирует основные условия внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также порядок определения стоимости земельных участков.
Основания и порядок разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований в настоящее время установлены ст. — , а также ФЗ о введении в действие ЗК.
Закрепленный в подп. 11 п. 1 комментируемой статьи 1 ЗК РФ принцип провозглашает необходимость соблюдения в регулировании земельных отношений того баланса публичных и частных интересов, который в принципе должен обеспечиваться и всеми другими отраслями законодательства, что составляет между тем одну из самых непростых задач, стоящих перед правом и государством. Достаточно сказать, что в земельном праве проблема поиска оптимального сочетания указанных интересов встает при регулировании таких вопросов, как изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, предоставление земельных участков для строительства, установление публичного сервитута и других ограничений прав на землю, проведение приватизации земли и др.
Принцип государственного регулирования приватизации земли, кстати, выделен в последнем абзаце п. 1 в качестве принципа, который применяется при регулировании земельных отношений, но, следовательно, не является собственно принципом земельного законодательства. Это сделано, очевидно, потому, что в большинстве случаев приватизация земельных участков осуществляется одновременно с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями и регулируется нормами как земельного, так и гражданского законодательства.
Из этих же соображений в данном абзаце упомянут принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. Такое разграничение не является простым: хотя и гражданское, и земельное законодательство закрепляют в статьях соответствующих кодексов и законов основные подходы к такому разграничению, данные нормы в некоторых случаях противоречат друг другу, а также вызывают споры относительно их трактовки. В комментариях к дальнейшим статьям ЗК эта проблема будет рассмотрена более подробно применительно к отдельным видам земельных отношений.
Принципы, устанавливаемые федеральными законами, как правило, относятся к отдельной конкретной сфере земельных отношений, регулируемой каждым из этих законов, и, таким образом, развивают и дополняют общие принципы земельного законодательства, закрепленные ЗК, которым они не должны противоречить.
В настоящее время специальные статьи 1 Земельного кодекса РФ, посвященные принципам регулирования земельных отношений, имеются, например, в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В ст. 1 этого Закона закреплены принципы, на которых основан оборот земель сельскохозяйственного назначения:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.
Внимательное изучение названных принципов показывает, что все они развивают рассмотренные выше принципы, закрепленные ЗК, такие как: деление земель по целевому назначению, приоритет сохранения особо ценных земель, дифференцированный подход к установлению правового режима земель, сочетание интересов общества и законных интересов граждан в регулировании использования и охраны земель. В частности, именно в целях защиты интересов всего общества в сохранении продуктивных сельскохозяйственных угодий, удовлетворении потребности в земельных участках для ведения сельскохозяйственного производства аграрных предприятий, фермерских и личных подсобных хозяйств, садоводов и огородников вводятся ограничения общей площади таких земель, находящихся в собственности одного лица, запрет на приобретение этих земель в собственность иностранцами, предоставление преимущественного права покупки соответствующих земельных участков субъектам РФ.