Реклама на портале

Предварительный документ купли продажи. Предварительный договор купли продажи квартиры

В некоторых случаях при покупке недвижимости составляется предварительный договор, который откладывает сделку купли-продажи во времени. Есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание при его оформлении: об этом узнаете прямо сейчас.

При совершении покупки определенного имущественного объекта (квартиры, земельного участка, автомобиля и др.) стороны могут, но не обязаны, заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Законность такого действия, как и факт существования подобного документа отражен в Гражданском кодексе (статья 429).

Главное назначение состоит в том, что обе стороны принимают на себя определенные обязательства до того, как произойдет сделка:

  • продавец принимает обязательство продать объект именно этому покупателю;
  • покупатель обязуется купить объект именно у этого продавца.

Намерение заключить основной договор стороны подтверждают в предварительном, когда происходит сделка купли-продажи. При этом стороны имеют в виду, что основной договор будет подписан на тех же самых условиях.

Назначение предварительного соглашения в том, чтобы каждая сторона сделки могла подтвердить свои намерения и одновременно взять письменное обязательство другой стороны о ее намерениях. Чаще всего фиксируется соглашение о дальнейшем приобретении квартиры. Обычно такой документ требуется в следующих случаях:

  1. Продавец и покупатель согласились о сделке, но у продавца отсутствуют некоторые документы на квартиру или они оформлены некорректно.
  2. У покупателя нет достаточного количества средств для единовременной покупки, но он сразу передает часть суммы и обязуется в определенный срок уплатить остальную часть в полном объеме.
  3. При покупке квартиры в ипотеку заключение предварительного договора – это распространенная практика, поскольку процедура усложняется необходимостью получения разрешения банка, который возьмет жилье в залог под предоставление кредитных средств.

Договор отличается от основного тем, что его не нужно регистрировать ни в Росреестре, ни заверять у нотариуса. В этом смысле документ несет определенные риски, если стороны не предоставляют документы, доказывающие, что квартира не находится в обременении (залог, арест, претензии третьих лиц и т.п.).

Предварительно подписанный договор несет в себе определенные гарантии, а также риски сторон – все они подробно рассматриваются в следующем разделе.

Предварительный договор: гарантии

Предварительное соглашение содержит в себе 2 важных гарантии, которые защищают интересы обеих сторон:

  1. Покупателю этот документ гарантирует, что квартира будет продана именно ему и именно по той цене, которая была указана.
  2. Продавцу договор дает гарантию того, что именно этот покупатель приобретет у него квартиру не позднее того срока, который указан.

Если кто-то уклоняется от своих обязательств, любая сторона может обратиться в суд для того, чтобы основной договор был оформлен в принудительном порядке, и сделка состоялась. Заявление можно подавать в течение 6 календарных месяцев с того дня, когда по предварительному договору требуется заключить основной (имеется в виду предельный срок).

Комментарий специалиста об особенностях предварительного договора представлен на видео.

Предварительный договор: риски

Основные риски сопряжены с тем, что стороны могут уклониться от своих обязательств. При этом если они не выразили претензий в течение полугода, то предварительный договор купли-продажи перестает действовать автоматически.

Сам по себе этот документ не несет рисков в том смысле, что право собственности от продавца к покупателю на основании его подписания не происходит . Если одна сторона обратится с требованием принудить другую сторону совершить сделку, ответчик может подать встречный иск о признании договора недействительным.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если предварительный договор заключен при покупке новостройки (с компанией-застройщиком), то в случае неисполнения обязательств истец может обратиться в суд с требованием принудить ответчика подписать договор участия в долевом строительстве.

В остальном предварительное соглашение сопряжено с рисками, которые в целом сопровождают сделки на рынке недвижимости:

  1. В некоторых случаях предварительное соглашение может быть признано судом незаключенным. Это возможно в 2 случаях:
  • договор оформлен с явными нарушениями (указаны не все реквизиты квартиры, есть фактические ошибки);
  • квартиры не существует или она еще находится на стадии строительства.
  1. Риск, связанный с тем, что квартира может быть продана неоднократно. Эта ситуация возникает в случае с проведением застройщиком мошеннической схемы: например, он может заключить несколько одинаковых договоров на продажу одной и той же квартиры.
  2. Риск, связанный с потерей средств, потраченных на покупку квартиры. Это также касается случаев приобретения квартиры непосредственно в строящемся доме. Важно понимать, что вложенные средства (по договору доверительного управления) при прекращении строительства возвращаются не всегда – нередко компанию признают банкротом, и потерпевшая сторона может надеяться только на частичную компенсацию своей потери.

Таким образом, стороны после подписания предварительного договора несут обязательство подписать основной договор на точно таких же условиях (изменения возможны только по взаимному согласию).

В случае с частными гражданами (при покупке жилья на вторичном рынке) основные риски связаны именно с тем, что стороны не исполнят свои обязательства. Если же приобретается квартира в новостройке, опасность резко возрастает – все зависит от честности застройщика.

Предварительный договор: образец 2017

Требования к оформлению предварительного договора купли-продажи в этом году не изменились. Стандартный бланк легко скачать и распечатать.

При заполнении важно учесть, чтобы в документе были отражены все существенные условия – лучше проверить, что все данные совпадают с указанными в соответствующих документах (паспорт владельца квартиры, свидетельство о собственности). Особое внимание уделяется таким пунктам:

  1. Цена договора, т.е. по какой именно стоимости продавец обязуется продать квартиру в оговоренный срок.
  2. В предварительном договоре обязательно указываются все лица, которые проживают вместе с продавцом на данный момент. Указываются их ФИО и данные паспорта.
  3. Если владелец проживает в другом месте, лучше указать оба адреса: и фактический, и записанный в паспорте.
  4. В договоре обязательно отдельно описывается факт того, что продавец гарантирует: квартира не находится в залоге, под арестом, на нее не претендуют другие лица.
  5. Срок действия предварительного договора – это неотъемлемое условие его действия: по истечении этой даты договор прекращает свое действие.
  6. В договоре обязательно прописывается порядок оплаты стоимости жилья: например, сначала покупатель вносит 10% от всей суммы, а затем оставшиеся 90%. Факт оплаты дополнительно подтверждается соглашением о задатке (по требованию статьи 380 Гражданского кодекса). Этот же документ называется расписка – он составляется в произвольной форме и также подписывается обеими сторонами.
  7. Описывается и ответственность за неисполнение обязательств: имеется в виду досудебное урегулирование. Например, сторона, которая уклонилась от сделки, выплачивает другой стороне залог в двойной сумме.

Без указания какого-либо из этих существенных условий признать предварительный договор юридически действительным практически невозможно, из-за чего в судебных разбирательствах не удастся использовать его как одно из доказательств.

Образец договора приводится ниже.


Следует обратить внимание также на то, что составление такого договора не предусматривает переход жилья в собственность покупателя. Соответственно, нет необходимости:

  • составлять передаточный акт;
  • предоставлять выписки из лицевого счета, которые доказывают отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • заказывать выписку из ЕГРН, чтобы доказать, что квартира не находится в обременении;
  • прилагать технический паспорт квартиры к предварительному договору.

После того, как стороны заключают сделку купли-продажи и подписывают основной договор, предварительный считается утратившим силу. Каких-либо особых документов по этому факту не составляется – стороны могут просто уничтожить этот документ.

Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?

Предварительный договор предназначен для обеспечения гарантии заключения основного соглашения в будущем. В какой форме должен быть составлен предварительный договор, какие пункты должны быть в него включены и какие условия в нем не могут быть предусмотрены, расскажет наша статья

Предварительный договор ГК РФ. Практическое значение

Предназначение предварительного договора - организация заключения основного договора (далее по тексту - ОД) между сторонами в дальнейшем. Предварительный договор используется в тех ситуациях, когда стороны уже пришли к соглашению по условиям договора о его предмете и иным положениям, по которым на данном этапе, по мнению участников, должно быть принято единое решение (п. 3 ст. 429 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ), однако в настоящий момент имеются ограничения к заключению ОД (например, у покупателя нет достаточного количества денежных средств и т. д.).

Отличительной чертой предварительного договора является то, что он не влечет возникновения у сторон прав и обязанностей, связанных с переходом объекта договора, в т. ч.:

  • Сторона, подписавшая предварительный договор , не получает прав на имущество другой стороны (например, до заключения ОД купли-продажи квартиры покупатель не может требовать перехода к нему прав на названную недвижимость).
  • Обязательства сторон, установленные предварительным договором, не могут обеспечиваться внесением задатка. Задаток может быть передан другой стороне в счет полагающихся платежей по договору (п. 1 ст. 380 ч. 1 ГК). Но названное обязательство возникнет лишь после подписания ОД. При возникновении спорных ситуаций суды обычно квалифицируют переданную сумму (даже если предварительный договор включает условие о задатке) как аванс (например, решение Норильского горсуда Красноярского края от 10.12.2015 по делу № 2-3737/2015).

Предварительный договор ГК. Содержание документа

Установленного образца документа гражданское законодательство РФ не предлагает, однако заключаемый предварительный договор может иметь следующую структуру:

  • Наименование сторон, их соответствующие реквизиты (в т. ч. ОГРН, ИНН и юридический адрес организации, фамилия, имя, отчество физического лица, его паспортные данные, адрес проживания и т. д.).
  • Предмет предварительного договора (т. е. обязательство заключить в дальнейшем ОД).
  • Условия, позволяющие определить предмет ОД. Для сделок, связанных с передачей имущества, следует указать также признаки объекта сделки, позволяющие однозначно его определить (например, для квартиры - ее адрес, площадь, номер этажа и т. д.). Если сделать это на этапе подписания предварительного договора невозможно, рекомендуется включить в его содержание условия о выполнении стороной действий, посредством совершения которых в дальнейшем можно будет определить индивидуальные характеристики предмета ОД (например, определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21).
  • Предварительный договор может регламентировать способы обеспечения обязательства по заключению в дальнейшем ОД (например, неустойка и т. д.).
  • Возможно включение в содержание предварительного договора перечня действий, который должны выполнить стороны, чтобы заключение ОД стало реализуемым: оформление и получение необходимых документов в госорганах, проведение инвентаризации и т. д.
  • Если предварительный договор предусматривает выполнение сторонами действий, предполагающих финансовые затраты, то в его текстможет быть внесено условие о распределении между участниками таких расходов.
  • Срок заключения ОД.

Форма предварительного договора и срок заключения основного соглашения

Составляя предварительный договор , стороны должны опираться на следующие правила (п. 2 ст. 429 ч. 1 ГК):

  • форма предварительного договора должна быть аналогичной форме, предусмотренной для ОД (например, если ОД подлежит заверению в нотариальном порядке - по закону или по соглашению сторон, то и предварительный договор предполагает нотариальную форму);
  • если форма ОД не определена, то предварительный договор оформляется письменно;
  • предварительный договор , составленный с нарушением требований законодательства к его форме, признается ничтожным, т. е. не вызывает правовых последствий, кроме тех, которые повлечены его недействительностью.

Предварительный договор не нуждается в госрегистрации.

Срок заключения ОД не относится к существенным условиям предварительного договора . Если названное условие не оговорено в предварительном соглашении, то принимается, что ОД должен быть заключен в продолжение 1 года с даты подписания предварительного(абз. 2 п. 4 ст. 429 ч. 1 ГК).

Итак, предварительный договор служит для организации заключения в будущем ОД. Предварительный договор содержит условия о предмете ОД и иные условия, которые стороны посчитали должным согласовать. Предварительный договор обязательно оформляется письменно.

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс . Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца . Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры –


Комментарии (79)

admin | 2014/07/17

Здравствуйте Елена. Авансовый платеж означает, что покупатель внес определенную сумму(обычно 10-15% от общей суммы сделки) для подтверждения серьезности намерений и определенных гарантий для сторон. Если сделка не состоится аванс просто возвращается, в случае с задатком, отказ от сделки по инициативе продавца грозит ему возвратом задатка в двойном размере, если сделку срывает покупатель – задаток остается у продавца.

Дарья | 2014/08/10

Продавец предлагает оформить задаток. договор на 2-3 месяца. моя квартира сейчас стоит на продаже. но если я не найду покупателя в этот срок можно ли продлить договор задатка?

admin | 2014/08/14

Здравствуйте Дарья! Лучше сразу обговорить все условия в заключаемом договоре задатка. С точки зрения законодательства, продавец не может просто оставить задаток себе, если речь идет о нарушении договорных сроков оплаты, а не об отказе от покупки. Однако при отказе продавца добровольно вернуть Вам задаток, если задержка оплаты все-таки произойдет, придется долго судится, чтобы его вернуть. Поэтому лучше заранее обговорите с продавцом, как будет развиваться ситуация в случае задержки оплаты, и письменно оформите свою договоренность в договоре задатка.

Олег | 2014/12/14

Подскажите. Моя соседка по частному дому оставила мне доверенность на продажу ее части совместного общего имущества (2-ва хозяина, документы, дом и земля). Один из владельцев согласен купить вторую часть, но меня интересует небольшой участок земли который прилегает к моему дому. Каким образом можно (обязать или что другое) после продажи имущества полного владельца продать часть участка мне. Просто возможен обман я продам, а мне потом откажут или существенно подымут цену.

admin | 2014/12/25

Здравствуйте Олег! Ваш вопрос требует уточнения, а именно: является ли имущество, продаваемое вашей соседкой, общей долевой собственностью или ваши доли выделены? Если вы проживаете в одном доме, то вы имеете преимущественное право покупки продаваемой ею доли. Если от такого права покупки вы откажетесь, то обязать нового собственника продать вам какую-то часть имущества вы уже не сможете.

Продавец | 2014/12/24

А если расторгнуть предварительный договор до окончания его срока,придётся выплачивать ованс в двойном размере?

admin | 2014/12/25

Здравствуйте Продавец! Если в договоре прописан именно аванс, то он просто возвращается в том же размере, а вот если в договоре фигурирует термин задаток, то его необходимо будет вернуть в двойном размере.

Сергей | 2015/12/20

Что будет,если Покупатель отказывается разрывать предварительный договор купли -продажи,(а Продавец хочет это сделать в одностороннем порядке)и принимать задаток даже в двойном размере?Срок действия предварительного договора истекает в конце января 2016 г.Можно ли принудить Продавца (пожилая женщина,85 лет,другого жилища нет) все-таки подписать основной договор купли-продажи,если Продавец отказывается это сделать,но готов возместить задаток в двойном размере? При подписании Продавец в силу возраста не понял юридических последствий подписания предварительного договора купли-продажи.

admin | 2015/12/30

Здравствуйте Сергей! В любом случае, принудить к заключению основного договора купли-продажи не получится, поскольку меры принуждения в данном вопросе законодательством не предусмотрены. Кроме того, для более полного ответа на вопрос необходим анализ предварительного договора купли-продажи.

Эльдар | 2015/01/26

Здравствуйте.Подскажите пожалуйста есть ли какие нибудь юридический тонкости при предварительной продаже квартиры,к которым может прибегнуть не добросовестный покупатель квартиры.Не возврат оставшейся суммы,расторжение договора и т.д.при которых могут пострадать интересы продавца?Спасибо

admin | 2015/01/31

Здравствуйте Эльдар! Чтобы сделка прошла успешно, рекомендую вам наряду с основным договором заключить предварительный договор купли-продажи жилого помещения, в котором будут четко оговорены все условия и сроки проведения сделки. Так, при наличии дополнительного договора купли-продажи вы будете защищены от множества рисков, среди которых может быть и риск уклонения второй стороны от совершения сделки. При уклонении второй стороны от совершения сделки при наличии предварительного договора, вторую сторону могут обязать исполнить договор принудительно или возместить все понесенные первой стороной убытки.

Ульяна | 2015/02/03

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста! Если в предварительном договоре купли-продажи указан срок передачи покупателем задатка, а покупатель сроки нарушает – может ли тогда продавец в одностороннем порядке расторгнуть договор?

admin | 2015/02/08

Здравствуйте Ульяна! Если вашим предварительным договором не предусмотрена возможность расторжения в одностороннем порядке, то вам необходимо в письменном виде уведомить вторую сторону о вашем желании расторгнуть договор. При отказе второй стороны расторжение будет происходить в судебном порядке.

Мария | 2015/04/03

Здравствуйте подскажите пожалуйста в предварительном договоре были прописаны
сроки, но в срок не успели зарегистрироваться является ли это вина продавца он не отказывается продавать, а покупатели просят в 2-м размере задаток, не хотят идти на сделку. Также в договоре есть фраза Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.Может ли он автоматически пролангироваться??

admin | 2015/04/08

Здравствуйте Мария! Если в предварительном договоре купли-продажи не указан конкретный срок исполнения, то, по общему правилу, договор действует в течение года с момента его подписания. Если с момента подписания договора прошел год, а ни одна из сторон не направила другой стороне письменное предложение заключить основной договор, то предварительный договор купли-продажи автоматически прекращается. Тем не менее, если вы желаете продлить действие договора, вы можете заключить дополнительное соглашение к данному договору о продлении срока его действия.

Наталья | 2015/04/13

Здравствуйте. Подскажите чем отличаются “предварительный договор купли-продажи квартиры” и ” договор намерения купли-продажи квартиры”. Не понимаю разницы. Заранее спасибо за ответ.

admin | 2015/04/17

Здравствуйте Наталья! По сути, предварительный договор и договор намерения это одно и то же, поскольку оба договора имеют одинаковый предмет – намерение заключить в будущем основной договор купли-продажи.

Сергей | 2015/04/20

Здравствуйте. Застройщик предлогает заключить предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры. На какие ньюансы в договоре нужно обратить внимание, чтобы не остаться ни с чем?

admin | 2015/04/26

Здравствуйте Сергей! В вашем случае имеются основания полагать, что застройщик не вполне добросовестно исполняет свои обязательства, поскольку приобретение квартиры в строящемся доме осуществляется по договору долевого участия, а не по предварительному договору купли-продажи. Отношения по договору долевого участия защищаются законом, а предварительный договор недостроенной квартиры – весьма сомнительное предприятие.

Иван | 2015/08/08

Здравствуйте. Если все таки уже заключен этот сомнительный предварительный договор недостроенной квартиры причем с задатком в размере 100% стоимости квартиры и застройщик не выполняет свои обязательства есть ли вообще какие либо перспективы вернуть хотя бы свой задаток не говоря уже о двойном размере? При условии что предложение заключить договор купли-продажи покупателем застройщику направлено в указанный срок.

admin | 2015/08/18

Здравствуйте Иван! Такой договор может быть расторгнут по вашей инициативе в судебном порядке с возвращением уплаченных вами денежных сумм. Основанием для расторжения такого договора станет существенное нарушение обязательств по договору со стороны застройщика.

Елена | 2015/05/28

Подскажите, если в предварительном договоре указан диапазон цены приобретаемого объекта, то получается. что стороны не договорились о всех существенных условиях и данный договор не является предварительным, а может быть является договором о намерениях или он не имеет юрид. силы?

admin | 2015/06/08

Здравствуйте Елена! Данный договор является недействительным, поскольку в договоре не обозначено точно и конкретно существенное условие договора, а именно – его цена.

Людмила | 2015/06/26

После подписания предварительного договора у каждой из сторон остаётся свой экземпляр договора? Имеет ли, право покупатель забрать оба экземпляра – свой и продавца?

admin | 2015/07/03

Здравствуйте Людмила! Действительно, экземпляр договора после его подписания должен быть в наличии у каждой из сторон, поскольку, в противном случае, одна из сторон оказывается в крайне невыгодном положение – отсутствие на руках экземпляра договора не позволяет такой стороне должным образом подтверждать свои права и обязанности.

Анна | 2015/07/28

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, я-покупатель-ипотечник, хочу приобрести квартиру, но она в обременении (в ипотеке у сбербанка), как избежать риск отказа продавца от продажи квартиры после погашения его ипотеки, если все оформление будет проходить через банк (Сбербанк)? И какие риски могут быть еще?

admin | 2015/08/03

Здравствуйте Анна! В данном случае сначала продавцу необходимо получить согласие банка на продажу квартиры, после чего в качестве дополнительной гарантии заключается предварительный договор купли-продажи. Если вы хотите приобрести квартиру с привлечением ипотечного кредита, то брать ипотеку необходимо в банке продавца (то есть, в Сбербанке), поскольку это существенно упростит процедуру покупки квартиры.

Сергей | 2015/10/10

Здравствуйте!Необходимо ли регистрировать покупателю предварительный договор на покупку квартиры у нотариуса, если документы продавца находятся на оформлении наследства и право собственности пока ещё не определено?

admin | 2015/10/21

Здравствуйте Сергей! Нотариальное удостоверение предварительного договора купли-продажи не является обязательным и может быть произведено по желанию сторон после наличия у сторон всех необходимых документов.

Екатерина | 2015/11/06

Добрый день! Еще раз хочется уточнить такой момент. Если покупается квартира, обремененная ипотекой, существует риск, после погашения ипотеки покупателем, отказа продавца продавать квартиру вообще или по договоренной ранее цене, прося больше денег…если все же так случится как быть покупателю, кто вернет ему потраченные на погашение ипотеки деньги? сколько же будет длиться судебный процесс и во сколько еще обойдутся все эти судебные разбирательства?? может тогда и не стоит вообще связываться с покупкой квартиры в обременении? ведь мошенников много…есть ли 100%-ые гарантии защиты покупателя?

admin | 2015/11/15

Здравствуйте Екатерина! Действительно, при проведении такой сделки имеются своего рода риски. Однако чтобы минимизировать риски, достаточно часто применяется вариант продажи ипотечной квартиры при участии банка, предоставившего ипотечный кредит. Составляются предварительный и основной договор купли-продажи, денежные средства перечисляются частями – в ячейку банка (на погашение остатков ипотеки) и в ячейку продавца, причем забрать денежные средства продавец сможет только после надлежащей регистрации перехода права собственности и снятии обременения. Тем не менее, абсолютная гарантия чистоты сделки при покупке ипотечной квартиры отсутствует.

катерина | 2015/12/12

подруга хочет купить квартиру на Кубани(я ей подобрала вариант), а свою продать на Дальнем Востоке. Чтобы продать свою квартиру, ей нужно получить разрешение опеки, а опека не дает разрешение на продажу, поскольку необходимо предоставить копии документов на новую покупку. хозяин квартиры на Кубани хочет гарантий сделки, а подруга боится, что опека не даст разрешение на продажу её квартиры и она потеряет задаток(семья многодетная и каждая копейка не счету) как нам быть?

admin | 2015/12/22

Здравствуйте Катерина! В данной ситуации имеет смысл договориться с продавцом квартиры о получении копий документов, подтверждающих намерение приобрести квартиру. Скорее всего, в данной ситуации потребуется заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, причем данный договор сможет стать подтверждением намерения покупки также и для органов опеки.

Валерий | 2016/02/21

Здравствуйте! Проясните, пожалуйста, такой момент: что происходит с задатком (квартира приобретается в ипотеку) при отказе банка предоставить заемные средства на данный объект после рассмотрения предоставленного пакета документов, включая предварительный ДКП? Является ли это форс-мажором? Надо ли обговаривать данную ситуацию в предварительном ДКП?

admin | 2016/02/29

Здравствуйте Валерий! Теоретически, задаток должен быть возвращен. Тем не менее, рекомендуется прописать все возможные риски и нюансы в предварительном договоре купли-продажи, поскольку в данной ситуации отказ банка перечислить деньги может быть и не признан форс-мажорным обстоятельством.

Анна | 2016/03/24

Добрый день!
Подскажите пожалуйста,какой лучше заключить договор для покупателя Купли-Продажи с предоплатой или предварительный договор купли-продажи.
Продавец настаивает на авансе.

admin | 2016/04/01

Здравствуйте Анна! В предварительном договоре предоплатой является задаток, который не возвращается, если покупатель отказывается от покупки, а в договоре купли-продажи с авансом аванс возвращается в случае отказа покупателя совершить сделку. Таким образом, покупателю выгоднее заключать договор купли-продажи с авансом.

Юлия | 2016/06/19

Добрый день!
Продаем гараж, который находится в кооперативе. На руках есть свидетельство регистрации права собственности, кадастровый паспорт на гараж и справка о членстве и погашении объема пая. Какие документы еще необходимо иметь на руках для продажи гаража.

admin | 2016/06/27

Здравствуйте Юлия! Также для продажи вам потребуется технический план, договор купли-продажи гаража и акт приема-передачи гаража покупателю.

Кристина | 2016/06/24

Здраствуйте у меня такая ситуация.
Моё жильё оформлено на несовершенолетнего ребёнка я его хочу продать чтоб купить другое (побольше)для этого мне требуется разрешение на продажу от опеки. Где имеется пункт сделать предварительный договор на продаваемое и покупаемое имущество.
Могу ли я просто найти квартиру сделать на неё пдкп сдать документы на разрешение продажи моего жилья

admin | 2016/07/06

Здравствуйте Кристина! Для получения разрешения от органов опеки на продажу квартиры вам необходимо наличие предварительных договоров купли-продажи одновременно как на вашу квартиру, так и на вновь приобретаемую.

покупатель | 2017/03/10

Добрый день. Я покупатель. Паспорт находится на замене по возрасту. Могу-ли я заключить ПДКП с продавцом по временной справке?
Ещё один момент. Продавец хочет нотариально заверенный ПДКП. Не будет-ли помехой для составления у нотариуса временная справка? В последствии основной договор будет тоже нотариально заверенный, но уже на новый паспорт.

admin | 2017/03/22

Здравствуйте Покупатель! Как правило, нотариус заверяет какие-либо документы только при наличии паспорта, поскольку любой документ, заверяемый нотариально, содержит все действительные и достоверные паспортные данные всех лиц, являющихся участниками сделки.

Алла | 2017/03/19

Здравствуйте, подскажите пожалуйста. По предварительному договору в агентстве передали все сумму за квартиру, нам дали расписку, орден на вселение, ключи. Но в договоре указан продавец не агенство, не подрядчик и не строительная фирма, а ИП…, Которой якобы строительная компания продаст квартиру после оформления кадастрового паспорта. А потом будет договор купли продажи со мной. Еще спросили расчетный счет оформить и им передать. Все здесь правомерно?

admin | 2017/03/30

Здравствуйте Алла! Для точного ответа на ваш вопрос необходим детальный анализ всех документов, а именно – располагает ли указанное вами ИП соответствующими правами на заключение сделки (в том числе, предварительного договора купли-продажи).

Диана | 2017/07/10

Здравствуйте, подскажите,пожалуйста, можно ли в договоре купли -продажи указать сроки 6 месяцев?

admin | 2017/07/17

Здравствуйте Диана! К сожалению, вы не уточнили, какие сроки вы имеете в виду, поэтому максимально подробно ответить на ваш вопрос не представляется возможным.

Алексей | 2017/08/15

Здравствуйте! Мне предлагают купить квартиру в строящемся доме по ПДКП и в нем есть такой пункт, в котором не сказано ни про задаток, ни про аванс, а выглядит это так: “В подтверждение истинных намерений заключить Основной договор оплатить Стороне-1 в качестве гарантийного платежа денежные средства в размере ___(_) рублей ___ копеек в срок до ___________г. включительно
Сумма оплаченного гарантийного платежа засчитывается в счет оплаты Стороной-2 общей стоимости Квартиры по Основному договору.”Правильно ли это?

admin | 2017/08/22

Здравствуйте Алексей! Да, такая формулировка при заключении предварительного договора купли-продажи не противоречит действующему законодательству и не нарушает интересов сторон предварительного договора купли-продажи.

Ирина | 2017/09/07

Здравствуйте! А у меня такой вопрос: после заключения предварительного договора, если Продавец передумывает продавать, то какие для него последствия? только возвращение аванса/задатка? вообще имеет ли предварительный договор юридическую силу – это же просто договор о намерении, как я поняла

admin | 2017/09/21

Здравствуйте Ирина! Все штрафные санкции и последствия неисполнения продавцом условий предварительного договора купли-продажи прописываются, как правило, в договоре. Возврат задатка и каких-либо дополнительных сумм в связи с отказом продавца от продажи жилого помещения также регламентируется договором. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения – полноценный договор, предусмотренный действующим законодательством и имеющий юридическую силу.

Вячеслав | 2017/10/08

Здравствуйте, если сроки предварительного договора истекли, а у продавца нет инициативы заключить основной, то что будет с задатком или авансом? Если покупатель будет проявлять инициативу к основному договору, то как она должна выглядит?

admin | 2017/10/17

Здравствуйте Вечеслав! Если продавец будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, он будет нести ответственность в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи. Как правило, в таких ситуациях договор предусматривает условие о том, что задаток, полученный продавцом, должен быть возвращен покупателю с выплатой неустойки, предусмотренной договором.

Елена | 2017/11/01

Если продавец не сможет выполнить условия предварительного договора купли-продажи в связи со смертью, как предусмотреть эту ситуацию? Продавец должен доверенность на третье лицо оформить? Кому возвращается аванс/задаток? И если покупатель все-таки согласен купить квартиру, наследник продавца имеет право оформить основной договор? И тогда обязан внести налог 13%?

admin | 2017/11/21

Здравствуйте Елена! В случае смерти лица (продавца) любой договор расторгается автоматически, поскольку смерть стороны договора является одним из основных оснований прекращения правоотношений по договору. Требовать возврата аванса в такой ситуации вы сможете с наследников продавца. Продать квартиру также смогут наследники после вступления в права наследства.

Анна | 2017/11/29

Хочу купить квартиру ипотечную Сбербанка. Остаток долга в банк будет погашён моими средствами. Какой договор и порядок действий надо сделать, чтобы быть спокойной, что после гашения долга банку моими деньгами, продавец не отказался от сделки?

admin | 2017/12/09

Здравствуйте Анна! Как правило, при покупке квартиры с участием банка, вся документация (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи) готовится непосредственно юристами банка с учетом всех обстоятельств. Таким образом, вам лучше дополнительно уточнить данный вопрос в банке. Кроме того, в данной ситуации непосредственно ваши интересы сможет защитить предварительный договор купли-продажи.

Здравствуйте Тимофей! Порядок оплаты денежных средств вы можете прописать в договоре купли-продажи с приложением графика платежей. Также вы можете включить в договор условие, что в случае нарушения графика платежей с покупателя может быть взыскана соответствующая неустойка. Неисполнение условий договора об уплате денежных средств будет веским основанием для обращения в суд и взыскания задолженности в принудительном порядке.

Евгений(продавец) | 2018/04/27

в случаи отказа от сделки покупателем, продавец несёт все фактические расходы. что понимается под фактическими расходами? Проще говоря, должен ли я отдать только аванс или возместить и что то большее

admin | 2018/05/09

Здравствуйте Евгений! Как правило, под фактическими расходами, действительно, подразумевается только аванс. Однако фактические расходы также могут включать в себя, например, расходы на риэлтерские и юридические услуги.

Светлана | 2018/05/24

Здравствуйте. Мы хотим преобрести квартиру в строящемся доме по переуступке. Дольщик имеет обременение по ипотечному кредиту в банке и поэтому нам не может переуступить квартиру. Но в случае, если я отдам денжный залог для погашения ею своего кредита, только тогда застройщик даст согласие на переуступку. Сумма большая, более 2-х миллионов. Как нам быть, есть большой риск. Составить Предварительный договор купли-продажи квартИры, или Договор займа? Если не заверить через натариус, каковы последствия?

admin | 2018/05/31

Здравствуйте Светлана! Да, вы можете составить предварительный договор купли-продажи с условием возврата вам уплаченных денежных средств при отказе в совершении сделки. Удостоверение у нотариуса является дополнительной гарантией законности сделки и упрощает порядок взыскания денежных средств в случае недобросовестных действий второй стороны.

Ксения | 2018/10/14

Здравствуйте, скажите, а если заключено предварительное соглашение? (задаток не отдала) я могу его расторгнуть? Или мне все равно платить деньги?

admin | 2018/10/30

Здравствуйте Ксения! Если ваш предварительный договор купли-продажи не предусматривает неустойки за расторжение, оплачивать что-либо дополнительно вам не придется. В любом случае, для точного ответа на ваш вопрос необходимо руководствоваться положениями вашего действующего договора.

Николай | 2018/12/16

Если срок предварительного договора истек а основной не состоялся, как вернуть аванс покупателю, если продавец отказывается его вернуть?

admin | 2018/12/28

Здравствуйте Николай! В первую очередь, вам необходимо обратиться к продавцу с письменной претензией о возврате денежных средств в связи с неисполнением договора. В случае отказа продавца в возврате аванса вы сможете обратиться в суд и взыскать денежные средства в судебном порядке.

Александр | 2019/01/04

Здравствуйте, подскажите как быть, я покупатель квартиры заключил предварительный договор купли-продажи с владельцем квартиры (супруга-жена), у супруга-мужа владельца квартиры судебные тяжбы по ч 4 ст.159 УК РФ («Мошенничество в особо крупном размере»). К тому же на адрес квартиры, которую я хочу купить, супруг-муж владельца квартиры оформлена фирма. Как быть и какие риски меня ждут?

admin | 2019/01/18

Здравствуйте Александр! В первую очередь, при оформлении организации по адресу жилого помещения и при наличии долгов у организации в данное жилое помещение могут быть организованы выезды сотрудников ФССП для ареста имеющегося имущества организации в жилом помещении. Также стоит проверить, не находится ли продаваемая квартира под обременением (в аресте или залоге), а также свободна ли она от прав (в том числе, потенциальных прав) третьих лиц. В любом случае, при покупке недвижимости лучше обратиться к юристу или риелтору с документами на квартиру для детальной проверки юридической чистоты сделки.

Анна | 2019/02/20

Здравствуйте! Собственники жилья я, супруг и двое малолетних детей, мы планируем продавать квартиру, скажите при заключении предварительного договора нужно указывать в качестве продавцом всех собственников жилья??? Спасибо

admin | 2019/03/05

Здравствуйте Анна! При продаже квартиры с долями несовершеннолетних детей каждый ребенок-собственник может указываться в качестве продавца с пометкой, что от его имени действует законный представитель (родители). Также свобода формы договора допускает указание в качестве продавцов родителей с оговоркой о том, что родитель также является и законным представителем детей, имеющих долю в квартире.

Людмила | 2019/04/24

Добрый вечер. Подскажите пожалуйста, если собственников трое, можно заключать предварительный договор только с одним из собственников?

admin | 2019/05/08

Здравствуйте Людмила! При продаже всей квартиры предварительный договор купли-продажи должен быть подписан каждым из собственников жилого помещения либо их законными представителями или представителями по доверенности с наличием соответствующих полномочий.

Светлана | 2019/04/28

Здравствуйте! Собственники жилья я, супруг и две дочери (8 и 15 лет). При заключении предварительного договора можно ли указать, что задаток 10-15% от сделки будут положены на счет старшей дочери. И еще нотариусы все отказываются составлять такой договор, в банке говорят, что можем мы и сами составить его. Как правильно?

admin | 2019/05/08

Здравствуйте Светлана! Сделки по купле-продаже недвижимости не относятся к сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению, поэтому вы можете составить требующийся вам договор, обратившись к юристу или адвокату. Так же вы можете скачать образцы договоров на различных правовых порталах в сети «Интернет». В любом случае, за составлением юридических документов лучше обратиться к специалисту (юрист или адвокат).

Обычно до отчуждения жилплощади подписывается предварительный договор купли-продажи квартиры .

Его требования должны быть обязательно соблюдены при совершении основной сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры и как его составить? Рассмотрим подробнее в статье.

Этим соглашением фиксируются стремления участников затем заключить основной документ покупки-продажи на конкретных условиях. Оформляется такой документ в тех случаях, если на настоящий момент оформить нет возможности основной договор – например, у покупателя не имеется требуемой денежной суммы, или отсутствуют у продавца некие документы, требуемые для сделки.

Предварительным договором не предоставляется право собственности на жилье. Он лишь дает возможность сделку заключить на обозначенных условиях.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)?

Соглашение составляться должно по всем правилам, чтобы в случае возникновения разногласий можно было требовать выполнения обязательств (это касается штрафов за невыполнение условий или возвращения суммы задатка (см. ) или аванса).

В договоре должны быть указаны такие пункты:

  • Участники соглашения, с указанием, кто из них выступает продавцом и покупателем. В данном пункте требуется указать паспортные данные, прописку в том числе.
  • Цель составления договора. Здесь нужно указать, что в дальнейшем будет заключено основное соглашение купли-продажи конкретного жилья (адрес, номер квартиры, площадь, кол-во комнат, этаж, общая характеристика дома).
  • Право собственности на жилье с указанием данных Свидетельства про государственную регистрацию.
  • Условия сделки (стоимость жилья; сумма задатка; дата, до которой будет составлено основное соглашение купли-продажи; дата, до которой продавец обязан освободить жилплощадь в случае заключения сделки; кто несет расходы, связанные с передачей квартиры в собственность покупателю; штраф при невыполнении условий договора, порядок возмещения задатка; гарантии, что квартира не была заложена, не находится под арестом, не обременена другими факторами согласно закону; обязательно передать квартиру в должном состоянии, без задолженностей по коммунальным услугам).
  • Указание, что договор подписан и составлен в двух экземплярах, для каждой стороны по одному.
  • Основания для расторжения договора.

При составлении договора желательно прибегнуть к услугам юриста, поскольку существует масса тонкостей, касающихся конкретной ситуации и которые практически невозможно учесть людям без специального образования.

Что является предметом и объектом предварительного договора купли-продажи квартиры?

В данной сделке обязанности сторон выступают предметом.

Объект соглашения – это имущество, принадлежащее продавцу на момент совершения сделки и которое впоследствии будет передано покупателю в собственность.

Какие документы нужны для предварительного договора купли-продажи квартиры?

Во время сделки оба участника обязаны предоставить паспорта, а желательно – передать их ксерокопии. Также продавец обязан показать Свидетельство о государственной регистрации жилья – без него соглашаться на сделку не стоит.

Если собственниками квартиры является несколько лиц (или покупаемая недвижимости будет поделена между несколькими гражданами), то их данные должны быть указаны в предварительном документе. Таким образом, в документе указываются все участники сделки.

Обязательно следует указать все правомерные документы, лишь в этом случае соглашение станет считаться действительным.

Какие расчеты и сроки исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Срок устанавливается в течение 365 дней с даты оформления предварительного соглашения. В документе указываться должна дата оформления договора покупки-продажи жилья. Также следует обозначить срок, в который продавец обязуется вернуть при расторжении предварительного соглашения задаток в двойной сумме (или аванс в одинарной) (см. ).

В предварительном договоре купли-продажи квартиры должна быть указана точная сумма задатка, а также сумма, которую вернет продавец в случае аннулирования договора или невыполнения обязательств по его вине.

Гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Передача жилплощади покупателю в собственность данным договором не гарантируется, а лишь позволяет заключить основное соглашение на конкретных условиях, определенных в данном соглашении.

При покупке вторичного жилья покупатель практически ничем не рискует (см. ), поскольку при невыполнении продавцом обязательств он обязан вернуть аванс или задаток в двукратном размере. Однако при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель должен быть уверен в том, что он успеет к установленному сроку собрать требуемую сумму и документы. Если договор не выполнен по вине покупателя, то задаток ему не возвращаются.

Иначе обстоит дело с покупкой жилья в новостройке. В этом случае возможна ситуация, когда квартира будет передана третьему лицу. В лучшем случае удастся лишь добиться возврата вложенных средств. Фирма-застройщик будет обязана оформить основной договор лишь в том случае, если покупатель участвует в долевом строительстве. Чтобы не стать жертвой махинаций, рекомендуется посоветовать с юристом на предмет соответствия договора Федеральному закону о долевом строительстве.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Сделка может расторгаться по обоюдному согласию сторон, при этом все затраты должны быть возмещены.

Основаниями для одностороннего расторжения договора могут быть:

  1. Признание жилья аварийным, ухудшение жилищных условий после подписания договора (это возможно лишь в том случае, если удастся доказать, что состояние квартиры изменилось уже после подписания документа);
  2. Изменение стоимости покупки (например, в документе указана одна цена, а продавец затем хочет получить большую сумму, включив в нее и комиссионные);
  3. Невыполнение другой стороной условий, указанных в договоре.

Если вторая сторона отказывается от расторжения соглашения, то все споры можно решить в суде, указав, что именно является причиной разногласий.

Если у вас остались вопросы по теме «Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры », задайте их в комментариях.

Допустим, два человека договариваются по поводу купли-продажи дома. Они бы и рады ударить по рукам и тут же заняться переоформлением документов, но у одного из них не хватает денег (пока он не продал дачу за городом), а другому некуда выезжать (он собирается за вырученные деньги сперва купить квартиру в другом городе). Тогда им нужно составить предварительный договор, в котором они официально выразят свои намерения.

Это особый вид соглашения, и практика составления ПД (предварительного договора), предшествующего окончательному оформлению сделки, существует достаточно давно (ст. 429 ГК РФ). Однако правила регулирования договорных отношений претерпевают постоянные изменения, так что в этом процессе должен участвовать юрист по договорному праву, следящий за всеми изменениями в законодательстве.

При составлении практически каждой сделки обнаруживаются "тормозящие" факторы, мешающие подписать окончательный вариант договора прямо сейчас:

  • документация представлена не в полном объеме;
  • покупатель обладает не всей суммой, которую запросил продавец;
  • наследник (единственный) еще не вошел в свои права.

Таких факторов может быть бесконечно много, но несмотря на все препятствия, обе стороны все же желают заключить договор.

1. Цель составления предварительного договора – подтвердить серьезность намерений, проявленных сторонами.

2. Подписание такого договора, который разработает опытный юрист по договорному праву с учетом интересов клиента, в будущем поможет выйти на сделку.

3. Предварительный договор будет препятствовать обоим подписантам заключению подобных сделок с третьей стороной, так как у них возникают некоторые обязательства друг перед другом.

Сущность предварительного договора

1. В таком договоре отсутствуют или могут отсутствовать некоторые существенные условия, которые обозначены в законе (ст. 432 ГК РФ). Теперь любые условия могут быть приняты как существенные в ситуации, когда одна из сторон настаивает на обязательном обозначении их.

Но если в старых вариантах предварительного договора купли-продажи недвижимости обязательно указывалась цена имущества, и в дальнейшем повышать цену продавец не имел права, то теперь цену можно не указывать. Цена, как известно, это существенное условие, однако из-за инфляции и по другим причинам она не может быть стабильной, так как указывается в рублях.

2. Предварительный договор имеет следующее основное предназначение: он подтверждает, что стороны взаимно обязуются заключить основной договор, но через определенный период.

3. В таком договоре фиксируются стороны, реально желающие заключить сделку.

Как составляется предварительный договор

1. Для заключения такого договора предусмотрена простая письменная форма. Никакой дополнительной регистрации не требуется.

2. При желании одной из сторон документ может быть удостоверен в нотариальной форме.

3. Хотя теперь не обязательно включать в предварительный договор существенные условия, все же юрист по договорному праву советует указывать наиболее весомые требования, чтобы в дальнейшем избежать недоразумений того или иного рода.

4. В предварительном договоре, предшествующем фактической купле-продаже недвижимости, практикующий правовед рекомендует выразить:

  • исчерпывающие характеристики продаваемого объекта;
  • цену (можно в условных единицах или относительно какого-то иного объекта, так как на изменение стоимости обычно влияет резкий скачок инфляции или изменение рыночной стоимости подобных объектов);
  • порядок расчета;
  • конкретные сроки, когда обе стороны согласны выйти на основную сделку.

5. Юрист по договорному праву настоятельно рекомендует зафиксировать в ПД всех субъектов права:

  • зарегистрированных в настоящий момент (до подписания документа);
  • реально проживающих в продаваемом жилье;
  • лиц, за которыми может быть сохранено законное право проживания в данной квартире (возможность пользования жильем даже после его продажи).

6. Должны быть четко обозначены сроки выписки из квартиры прежних жильцов.

7. Паспортные данные всех лиц, имеющих какое-либо отношение к продаваемому жилью, обязательно должны быть обозначены в ПД.

8. Срок подписания основного договора может быть не указан. Но если его указывают, то это должны быть конкретные:

  • месяц;
  • день.

Нельзя (вернее, бессмысленно) вписывать в ПД формулировку, что основной договор стороны обязаны будут подписать:

  • при проявлении каких-то обстоятельств;
  • при наступлении каких-то условий, пусть даже четко определенных.

Ошибки покупателей

Очень часто покупатель, действуя самостоятельно, не желает затруднять себя тем, чтобы досконально изучать правоустанавливающие документы, если это ПД, а не основное соглашение.

Однако в ПД могут быть умышленно:

  • завуалированы другие собственники, которые не собираются съезжать с квартиры;
  • преувеличены размеры продаваемой доли, если продавцу принадлежит только определенная квадратура;
  • не указаны существенные недостатки.

Еще на стадии составления предварительного договора можно предусмотреть все нюансы. В противном случае, если недостатки, отмеченные в ПД, перенесутся в основной договор, придется обращаться в суд, чтобы его расторгнуть.

Не стоит рисковать! На кону огромные деньги, реальная недвижимость и ваша будущность. Лучше сразу проконсультируйтесь с грамотным правоведом, чтобы компетентный юрист по договорному праву, имеющий немалый опыт в решении таких вопросов:

  • проверил правоустанавливающие документы;
  • изучил жильцов, которые проживают в данной квартире;
  • выяснил историю продаваемого жилья;
  • помог вам составить текст предварительного договора;
  • сопровождал на переговорах с другой стороной, продающей или покупающей недвижимость.

Нарушение условий ПД и прекращение действия этого документа

Оказывая широкое содействие при оформлении предварительного договора, юрист по договорному праву обращает внимание клиентов на многие немаловажные нюансы.

1. Нарушение может быть такого порядка: одна из сторон договора уклоняется от подписания основной сделки. Тогда, как это обозначено в условиях предварительного договора, эта сторона обязана выплатить неустойку. Ведь добропорядочный подписант ПД потерял время, в течение которого он мог заключить соглашение с каким-то другим лицом.

2. Если был пропущен четко зафиксированный срок действия ПД, и обе стороны не позаботились о заключении основного договора, тогда обязательства по ПД теряют силу. Также юрист по договорному праву поможет сторонам включить в ПД пункты, в которых будут обозначены дополнительные основания для расторжения предварительного договора.

3. Если в ПД не указывается дата для подписания основного договора, то это не означает, что действие этого документа не имеет временных пределов. Такой документ действует 1 год. До этого должен быть подписан основной договор, иначе ПД теряет силу.

4. Как только будет подписан основной договор, ПД тут же завершает свое действие.

5. Один из подписантов признал невозможность исполнения взятых на себя обязательств. К примеру:

  • покупатель так и не собрал нужную сумму;
  • у продавца резко изменились семейные обстоятельства;
  • неожиданно появился еще один субъект права, так что в предварительный договор потребовалось внести существенные поправки, на что другая сторона договора не дает своего согласия.

6. Если в предварительном договоре прописаны условия, при которых сторона, виновная в его несоблюдении, обязана возместить убытки, тогда неустойку нужно оплатить.

Юрист по договорному праву, глубоко разбирающийся во всех нюансах гл. 28 ГК РФ и других правовых положений, может успешно выступить и на стороне покупателя, и на стороне продавца. Он поможет доказать, что его клиент (нарушитель ПД) не виновен и не должен оплачивать убытки. С другой стороны (если его клиент добросовестно исполнял обязательства, обозначенные в ПД), он поможет своему нанимателю получить с нарушителя договора причитающуюся неустойку.

Если же обе стороны проявят заинтересованность в соблюдении условий предварительного договора, тогда юрист-практик на основании ранее составленного ПД поможет оформить основной договор согласно закону и установленным правилам.