Автомобильное право

Техническая документация на дом. Техническая документация на многоквартирный дом: состав, хранение и порядок передачи

Приложение 2

к Договору управления

Многоквартирным домом

Перечень

технической документации на Многоквартирный дом (МКД) по адресу:

_________________________________________________________________________

и иных связанных с управлением Многоквартирным домом документов

	Наименование документа	Количество листов	Примечания
I. Техническая документация на многоквартирный дом
	Технический паспорт на многоквартирный дом с экспликацией и поэтажными планами (выписка из технического паспорта на МКД)
	Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества в МКД
	Документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД
	Акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие их эксплуатационных качеств обязательным требованиям безопасности :	4.1. инженерных коммуникаций
		за год, предшествующий передаче документации
	Журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в МКД и предоставления коммунальных услуг
	Иные связанные с управлением Многоквартирным домом документы: - договоры - списки - прочее

Примечание: Необходимо указание на форму документа: оригинал; нотариально заверенная копия; копия, заверенная органом, выдавшим документ; ксерокопия или др.

В случае отсутствия документов, указанных в настоящем приложении, или необходимости актуализации имеющихся документов, работы по изготовлению недостающих документов или их обновлению могут быть включены в перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Управляющая организация Собственник «__________________»

_______________________ /______________/ ___________________ / _____________/

Техническая документация на многоквартирный дом – это целый комплекс юридически значимых бумаг, которые содержат важные данные о его состоянии и характеристиках. К числу подобных документов относят кадастровые планы, паспорта, инструкции разного рода, выписки из государственных реестров и так далее.

Все технические бумаги важны для жителей многоквартирного дома при реализации их прав в плане общего владения собственностью. Учитывая всю важность данной документации, ее хранение, проверку и передачу доверяют управляющим организациям или советам жильцов. Подробней о том, в каких целях, кем и в каком порядке могут использоваться технические документы на многоквартирный дом, пойдет речь сегодня.

Сфера документации МКД регулируется постановлением Правительства РФ №491 и постановлением Госстроя РФ №170

Вопросы, связанные с техническими документами на многоквартирный дом (МКД), чаще всего возникают в среде организаций, которые следят за их содержанием. Многие представители данных компаний ссылаются или по-настоящему жалуются на законодательство РФ, которое крайне слабо и скудно регламентирует процесс хранения, пользования и передачи техдокументов.

На практике подобные обвинения отчасти верны, но в большинстве своем необоснованны. Если углубиться в изучении соответствующих законов нашей страны, то разобраться со всеми вопросами относительно технических бумаг на МКД можно без особых сложностей.

Правовая база рассматриваемой сегодня темы детально изложена в ряде законодательных актов РФ, регулирующих аспекты содержания и введения в эксплуатацию жилищных объектов. Основным регулятором вопроса считается постановление Правительства РФ под номером 491 от 13 августа 2006 года. Особое внимание следует обратить на 24 и 26 пункты акта, в которых отражен базовый перечень технических документов на МКД. Как показывает практика, отраженные в постановлении бумаги используются большинством управляющих организаций при слежении за многоквартирными жилищными объектами.

Вторым по значимости документом, регулирующим вопросы относительно содержания, хранения и передачи техдокументов на МКД, является Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года под номером 170. В ряде пунктов данного акта перечисляется, так называемая, техническая документация длительного хранения. Если постановление 491 Правительства РФ определяет общий перечень необходимых бумаг, то в 170-ом акте указан более широкий список технических документов. В нем выделяют и технические, и бухгалтерские, и иные виды документации.

Согласно градостроительным и жилищным законодательным актам РФ, документация на МКД включает в себя не только технические бумаги, но и инструкции по эксплуатации таковых.

На данный момент практически все многоквартирные дома в России имеют в своем распоряжении данные документы. Отсутствуют они лишь у довольно-таки старых объектов строительства. Хранением, использованием и передачей технических бумаг на МКД занимаются квартиры в таковом или же их представители в лице управляющих компаний или объединений, товариществ жильцов.

Органы или конкретные лица, ответственные за сохранность техдокументов, должны работать с ними согласно общепринятыми стандартам управления МКД. Детально и в полном объеме они отражены в постановлении Правительства РФ под номером 416. В принципе, на отмеченных актах рассмотрение законодательной базы темы настоящей статьи можно закончить. Для того, чтобы понять ее основные положения, ознакомления с рассмотренными нормативно-правовыми документами хватить вполне.

Сущность технической документации на МКД и ее перечень

Техническая документация МКД – это перечень техдокументов, бухгалтерских и других бумаг, которые в той или иной степени касаются данного объекта недвижимости.

Техническая документация на МКД – это целый перечень бумаг, что уже было отмечено ранее. Если предельно обобщить данное определение, то следует выделить следующие функции техдокументов:

Описание материальных (технических) сведений о конкретном жилищном объекте.
Отражение важных аспектов его содержания и использования (инвентаризация, проведенные ремонты и т.п.).
Определение возможности проведения каких-либо юридически значимых действий над МКД.

Как было отмечено выше, перечень технической документации отражен в двух актах:

491-ое постановление Правительства РФ.
170-ое Постановление Госстроя.

Список отраженных в них бумаг слегка различен, поэтому зачастую их объединяют в единое, нераздельное целое. В принципе, подобный подход к определению перечня бумаг технического характера обоснован и имеет место в юриспруденции РФ. Более того, из-за некоторой запутанности законов именно он позволяет избежать ненужных проволочек тем же управляющим компаниям при содержании МКД. Учитывая подобное положение дел, обратим внимания на перечни технической документации из обоих законодательных актов.

В 491-ом постановлении Правительства РФ не обошлось без:

технического паспорта МКД;
документации приборов учета объекта;
актов «приемки» и приложений к ним;
актов периодических осмотров и проверок жилищного объекта;
инструкции по эксплуатации МКД;
выписки из ЕГРП на дом как об объекте недвижимости;
проектные бумаги (их заверенные копии);
кадастровая и градостроительная документация как на сам МКД, так и на землю под ним;
все бумаги, изданные на общем собрании жильцов МКД;
документация иной формы, схожая по назначению с отмеченной выше (например: заключение о непригодности МКД для проживания или необходимости срочного ремонта его отдельных составляющих).

Что касается Постановления Госстроя под номером 170, то в нем содержится следующий перечень:

все технические планы МКД и его земельного участка;
проектно-сметные бумаги;
чертежи исполнительного назначения;
акты «приемки», проверки, осмотров и подобных действий над домом;
документы со сведениями обо всех постоянных и временных собственниках дома;
схемы и паспорта всех коммуникационных и иных систем МКД;
техническая документация объекта любой формы;
все бумаги, изданные на общем собрании жильцов;
протоколы изменения материальной части объекта (смены электросетей, вентиляции и т.п.).

То есть, техническая документация МКД – это перечень техдокументов, бухгалтерских и других бумаг, которые в той или иной степени касаются данного объекта . К регламентации перечня подобных документов законодательство РФ подошло в высшей степени грамотно. С одной стороны список документации есть и отражен в нескольких актах, с другой – он не является окончательным и по усмотрению лиц, ответственных за ведение технических бумаг, может быть дополнен.

Все документы, входящие в рассмотренные выше перечни, являются важными для МКД с точки зрения юридически значимых процедур над ним. Так, без техдокументов просто не удастся зарегистрировать перепланировки в объекте недвижимости или в официальном режиме сменить планы коммуникаций. Основой в технической документации считается техпаспорт МКД. Именно этот документ содержит базовые сведения:

о материальных характеристиках и свойствах объекта;
о его разнотипных планировках;
о другой важной информации о доме (его ЛС, расчет эффективности систем и т.п.).

По сути, технический паспорт МКД содержит базис данных о нем, который подробней отражен в других техдокументах. Учитывая это, к оформлению дома важно подходит крайне ответственно. Как минимум, полномочным в этом лицам нужно следить за соблюдением базовых законодательных норм. Порядок оформления, внешний вид и профильные особенности паспорта отражены в Федеральном законе под номером 261, том же постановлении Правительства РФ под номером 491, 170-ом Постановлении Госстроя и ряде других актов.

правила Хранения и использования

Работа с документацией МКД должна соответствовать законным требованиям о хранении и использовании.

Порядок использования и хранения технической документации на МКД определен рядом законодательных актов РФ. Основным регулятором этого вопроса является постановление Правительства с 491-ым номером. Согласно его положениям:

Техдокументы на многоквартирный дом не имеют срока действия, вследствие чего могут храниться неограниченное количество времени. Исключением являются те документы, которые требуют периодического обновления согласно законам. Так, техпаспорт МКД требует обновления каждые 5 лет с проведением инвентаризации объекта. Или разнотипные заявления, справочные бумаги, журналы и протоколы собраний жильцов также действительны и требуют хранения в течение 5 лет после издания.
За получение, хранение, передачу и другие действия над документацией несут ответственность назначенные лица. Как правило, ими являются представители товарищества жильцов или выбранная таковыми управляющая компания.
В процессе использования техдокументов ответственные лица должны соблюдать не только правила из уже рассмотренных актов, но и ФЗ под номером 125 от 22 апреля 2004 года «Об архивном деле в РФ», а также смежных для него нормативно-правовых документов.

В принципе, сложностей в хранении и использовании технических документов нет. Чтобы осуществить эти процедуры правильно с точки зрения закона, достаточно изучить пару законодательных актов и полностью соблюдать их положения.

Передача

Передача технической документации осуществляется за 5 шагов.

Как показывает практика, наибольшие сложности у граждан РФ вызывает процедура по передаче технической документации на МКД. На самом деле ничего сложного в ней нет. Порядок передачи техдокументов на объект примитивен и состоит из 5 этапов:

Определяется необходимость передачи бумаг от одних лиц другим, например – от ТСЖ управляющей организации или от одного ТСЖ другому. Подробней о том, когда требуется передача техдокументов пойдет речь далее.
Проверяется актуальность имеющихся документов и полноценность имеющегося перечня. За это ответственны новые ТСЖ или управляющие организации, а не те, что передают им документацию. К слову, старые владельцы должны передать все бумаги в течение 30 дней.
Затем принявшая техническую документацию организация или товарищество при наличии соответствующей необходимости запрашивает отсутствующие бумаги у старых владельцев (при отсутствии таковой – восстанавливает).
Далее формируется перечень техдокументов и решаются любые спорные вопросы по передаче бумаг.
На заключительном этапе остается официально оформить передачу посредством заключения акта приема-передачи. Естественно, этот документ заключается между старой управляющей организацией или ТСЖ и новыми владельцами технических бумаг.

Сроки передачи ограничены законом. Согласно ряду актов:

в течение 30 дней старые ответственные за техдокументы лица должны передать их на проверку принимающим;
в течение 3 месяцев со дня приема бумаг на проверку со стороны новых владельцев технической документации должны быть решены все вопросы относительно их передачи и заключен соответствующий акт.

Любые спорные ситуации решаются либо через , либо через специальные градостроительные комиссии, либо через судебные инстанции.

Причины передачи документов и оформление акта

Акт передачи подписывается ответственными лицами и начинает действовать непосредственно в момент подписания.

Основная причина передачи технической документации на многоквартирный дом – смена ответственных за них лиц. Она может случиться по абсолютно любым причинам, но в любом случае определяет то, что настоящие ТСЖ или управляющие организации меняются на новые.

Именно от старых владельцев бумаг они передаются новым ответственным за хранение таковых лицам. Также передача техдокументов может потребоваться при введении МКД в эксплуатацию. В этом случае бумаги передаются застройщиком либо жильцам, либо выбранным ими управленцам.

Особых сложностей в передаче технических документов не имеется. Главное – проводить процедуру в описанном ранее порядке. Довольно-таки важным этапом в ее реализации является оформление акта приема-передачи. Как правило, он не оформляется в отдельном документе, а отражается пунктом общего акта «приемки», который заключается между старыми ТСЖ или управляющими организациями и новыми. Общий порядок оформления документа таков:

Передающие друг другу полномочия лица или организации проверяют текущее состояние МКД и документацию на него.
При наличии проблем решают их либо миром, либо в судебном порядке.
После этого заключают соответствующий акт приема-передачи стандартного вида.

В данном документе обязательно должны быть отражены:

Результаты работы приемочной комиссии.
Факт передачи и перечень всей передаваемой технической документации на МКД.
Основные сведения об объекте (планы, санитарные паспорта и т.п.).

Подписывается акт ответственными лицами и начинает действовать непосредственно в момент подписания. С этого времени принимающие МКД и его техдокументы лица должны начать в полной исполнять свои обязанности.

Примеры по спорным вопросам

Сложные спорные ситуации заканчиваются судебным разбирательством.

Спорные ситуации относительно документации на МКД возникают во многих случаях, когда реализуется смена ТСЖ или управляющей организации. В большинстве своем их характер касается двух аспектов:

1-ая ситуация – старые управленцы не выполнили свои обязанности в полной мере и не хотят их исполнять при передаче МКД, документации на объект.
2-ая ситуация – старые управленцы не предоставили полный перечень технических документов новым.

Конечно, решать подобные вопросы намного проще и быстрей в мирном порядке. Однако далеко не всегда это возможно в силу недобросовестности действий ответственных лиц. В таких ситуациях остается одно решение – судебные тяжбы.

Судебные прения относительно передачи документов на МКД и самого объекта – одни из самых сложных в юриспруденции РФ. Связано это с тем, что отношения в данной сфере регулируются многими законодательными актами, из-за чего каждая сторона спора может трактовать закон в своих целях. Учитывая это, при желании выиграть прения подобного вида важно заручиться помощью профессионального и профилирующего юриста.

Типовыми итогами судебных споров по МКД считаются:

отказ истцам в их требованиях;
наложение на ответчиков;
принуждение последних к исполнению определенных действий (например, изъятие у старой управляющей компании техдокументов).

В принципе, на этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи подошли к концу. Как видите, явление технической документации на МКД четко регламентировано законом и предельно просто к пониманию. Надеемся, представленный материал был для вас полезен и дал ответы на интересующие вопросы.

Смотрите видео о документации, необходимой для управления МКД:

V. Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом
18. В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее - орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.
19. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта Жилищного кодекса Российской Федерации.
20. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.
Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
21. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
22. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.
23. Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.

По истечении срока договора управления МКД вероятна ситуация, при которой одна из сторон не хочет продолжать работать с другой стороной или принято решение о смене способа управления домом.
В договоре управления должно быть указано, за какой минимальный срок до конца действия договора одна из сторон должна уведомить о том, что не будет пролонгировать договор. Этот период нужен, чтобы завершить все работы, которые начаты. На само уведомление даётся 5 рабочих дней. И только после этого срока начинается отсчёт минимального периода.
Уведомление также должно быть направлено в орган исполнительной власти субъекта РФ, который уполномочен на осуществление регионального жилищного контроля, и орган ГЖН.
Порядок уведомления регламентирован п. 18 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 .
В уведомлении обязательно должно быть наименование новой организации, которая выбрана собственниками для управления домом, либо сведения о том, что будет организовано ТСЖ, должен быть указан адрес многоквартирного дома. Если дом находится на непосредственном управлении - сведения об одном из собственников. И обязательно должна прилагаться копия всего протокола - не часть его, не выписка, а всё вместе: вводная часть, основная часть, приложения. Это делается, чтобы принимающая сторона могла удостовериться, что решение было принято легитимно, что не было неточных формулировок вопросов. Если это требование не выполняется, то формально такие документы старая управляющая организация может не принять.
Такое уведомление может быть направлено через ГИС ЖКХ (ПП РФ от 27.03.2018 № 331).

Порядок передачи технической документации

Порядок передачи технической документации регламентирован п. 19 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 .
В нём сказано, что управляющая организация или ТСЖ, получив уведомление, обязана передать, во-первых, техническую документацию многоквартирного дома и иные документы, во-вторых, информацию о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров по акту приёма-передачи. Акт должен содержать сведения о дате и месте его составления, а также перечень передаваемых документов. Если каких-то документов не хватает или у принимающей стороны есть претензии по качественному и количественному составу технической документации, это тоже необходимо отразить в акте приёма-передачи (п. 23 «Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», утверждённых ПП РФ от 15.05.2013 № 416).
Копия такого акта должна быть направлена в в орган ГЖН (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п. 23 ПП РФ от 15.05.2013 № 416).
Для передачи документов отводится срок в 3 рабочих дня с момента прекращения договора управления (п. 10 ст. 162 ЖК РФ). УО должна передать не только техническую документацию, но и ключи от помещений, которые входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД, электронные коды доступа к оборудованию и все технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им.
Необходимо уведомить о дате, времени и месте передачи технической документации и иных связанных с управлением этим домом документов организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом (п. 22 ПП РФ от 15.05.2013 № 416).
В случае, если лицензия аннулирована или конкретный дом исключён из реестра лицензий, то передать техническую документацию нужно в течение 2 рабочих дней с того момента, когда:

домом начала управлять другая УО, выбранная общим собранием собственников или отобранная по результатам открытого конкурса;
возникают обязательства по ДУ многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с ТСЖ, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом;
дом переходит на непосредственное управление;
был зарегистрирован ТСЖ, ЖК или ЖСК (ч. 1 ст. 200 ЖК РФ).

Документы, которые будут переданы должны содержать актуальную информацию о составе и состоянии общего имущества.

Прежняя управляющая организация должна уведомить новую управляющую организацию или ТСЖ о передаче технической документации. Для этого нужно передать новой компании уведомление. Это нужно сделать любым способом, который позволяет достоверно установить отправителя уведомления.

В уведомлении указывается место и дата передачи документации (но не ранее чем через 7 дней со дня отправки сообщения). Это делается для того, чтобы новая управляющая организация успела получить уведомление и подготовиться к приёму документации.

Чаще всего документы в таком случае передаются через Почту России, иногда с курьером или лично.

Процесс приёмки документов занимает какое-то время, так как нужно тщательно проверить их наличие, сохранность, актуальность и т.д.

На передачу документации даётся 30 календарных дней.

Если новая управляющая организация считает, что какие-то сведения в переданных документах неактуальны или чего-то не хватает, она указывает это в протоколе приёма-передачи.

Копия составленного акта должна в течение 3 дней со дня подписания его сторонами быть направлена в орган ГЖН.

Что касается инструкции, принятой от застройщика, то её подписывает тот, кто инструкцию передаёт и принимает (принимать может собственник или юридическое лицо), с указанием реквизитов обеих сторон или паспортных данных, если принимал собственник.