Реклама на портале

Современные проблемы государственной регистрации прав на недвижимость. Некоторые проблемы государственной регистрации сделок с недвижимостью Общие правила оформления

В статье рассматривается проблемы существующей регистрационной системы, которая действует в России в отношении недвижимого имущества.

Ключевые слова: гражданское право, объект гражданского права, недвижимость, ЕГРН, кадастр.

Отношения собственности являются важнейшими общественными отношениями урегулированными нормами права. Основа важности отношений собственности закреплена, прежде всего, в Конституции РФ. В соответствии со ст. 8 Конституции в РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Недвижимые вещи являются объектом гражданских прав и в силу своего значения права на эти вещи подлежат государственной регистрации. Учитывая современные особенности гражданского оборота, актуальным является исследование именно факта государственной регистрации прав, в виду того, что многие граждане имеют в личных архивах документы, устанавливающие права «де-факто», но не имеют на руках сведения, подтверждающие свои права «де- юре». Это достаточно распространенная ситуация, когда граждане приобрели права на недвижимые вещи еще до того как их государственная регистрация стала обязательной, и до сих пор не провели такую регистрацию, и даже не провели кадастровый учет объектов недвижимости. Получается ситуация, что собственник у недвижимой вещи есть, но в публичном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения об этом праве.

Это создает ситуацию, когда большинству участников гражданского оборота, не известно приобретен ли тот или иной земельный участок, кто собственник недвижимой вещи. Аналогичная проблема часто возникает в ситуации, когда вещное право возникает в силу приобретательной давности, когда моментом приобретения считается не момент внесения записи в ЕГРН, а установления радо обстоятельств. Стоит отметить, что приобретения права собственности по давности возможно не только права собственности , но и сервитута . Это поднимает вопрос о том насколько необходимо увеличить объем информации вносимый в ЕГРН. Актуален вопрос о том необходимо ли вносить в ЕГРН возражения лиц относительно давностного владения и пользования недвижимой вещью; сведения о наличии претензий относительно объекта недвижимости, которые существуют до обращения в суд. Ситуация с полнотой сведений усугубляется в сфере земельных отношений.

Зачастую при введении в гражданский оборот земельного участка предоставленного ранее, чем была введена обязательная государственная регистрация, возникают споры по определению границ . Данные споры очень часто затрагивают вопросы границ соседних уже поставленных на кадастровый учет и права на которые внесены в ЕГРН. Подобные споры чаще всего квалифицируются судами как негаторные требования . При изучении законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определяющее правовое и процедурное значение имеет федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - ФЗ № 218). Данный закон определяет правовые основы ведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Наделяет полномочиями Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Дает понятие Единого государственного реестра прав и определяет особенности его формирования, пополнения, актуализации и др. Принятие нового закона не решило проблему, которая широко обсуждается в литературе - паровое значение факта государственной регистрации: она создает право на недвижимость , или всего лишь подтверждает это факт . По сути, под государственной регистрацией прав подразумевается засвидетельствование факта наличия у кого-либо права на какую-либо недвижимую вещь.

При государственной регистрации фиксируется два факта, во-первых, факт наличия недвижимости (тип объекта, его назначения), во- вторых, факт наличия права в отношении вещи (реквизиты лица, кому принадлежит право), а так же наличие обременений. В настоящее время Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с законодательством о регистрации прав недвижимом имуществе, а так же о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях и иных установленных в соответствии с законодательством сведениях.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

ЕГРН является продуктом слияния трех реестров. Государственного реестра кадастра недвижимости, государственного реестра прав на недвижимое имущество и реестра границ. Такое объединение ресурсов позволит повысить бесспорность зарегистрированного права, поскольку объект недвижимости будет наиболее полно индивидуализирован и охарактеризован. Несомненно, что если бы был еще присоединен ресурс Картотека арбитражных дел, то это бы повысило стабильность оборота, и укрепила добросовестность участников оборота .

Безусловно, в теории произведенное слияние трех ресурсов имеет массу плюсов, однако на практике возник один и возможно самый главный вопрос: как же эти реестры объединить между собой. В настоящее время ЕГРН является не полным источником сведений, в виду того, что государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав объединяются вручную и для оптимизации трех реестров необходимо достаточно времени и человеческого трудового ресурса, особенно в части сведений о границах объектов.

Заинтересованные лица могут получить доступ к разным ресурсам ЕГРН как бесплатно в ограниченном объеме сведений, так и за плату, онлайн или при обращении в надлежащий орган. Таким образом, ЕГРН - это сводный электронный реестр объединенной информации о территориях и объектах недвижимости, а также о правах на них, который формируется на основе информации ЕГРП, государственного кадастра недвижимости, а также информации, которая предоставляется заявителями и органами власти.

Библиографический список

1. Иванов, А.А. О презумпции права государственной собственности на землю в России / А.А. Иванов // Закон. - 2016.- № 6. - С. 35-41.

2. Игнатова, М.С. Взаимодействие органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, с иными органами и организациями / М.С. Игнатова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». - 2006. - № 13. - С. 233-236.

3. Игнатова, М.С. О содержании понятий «государственная услуга» и «государственная функция» в деятельности органов исполнительной власти / М.С. Игнатова // Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». - 2014. - Т. 14. - № 4. - С. 98-102.

4. Калиниченко, Т.Г. О государственной регистрации водных прав / Т.Г. Калиниченко // Законодательство и экономика. - 2007. - № 8. - С. 43-48.

5. Круглова, О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в ской сфере: автореф. дис. … канд. юрид. наук. / О.Б. Круглова. - Самара, 2002. - 22 с. 6. Коновалов, А.В.К вопросу о добросовестности давностного владения / А.В.Коновалов // Вестник гражданского права. - 2016. - № 6. - С. 9-30.

7. Подшивалов, Т.П. Судебная практика о порядке оспаривания зарегистрированного права на недвижимость / Т.П. Подшивалов // Право и экономика. - 2013. - № 2. - С. 75-79.

8. Подшивалов, Т.П. Критерии соотношения вещных и обязательственных исков / Т.П. Подшивалов // Государство и право. - 2015. - № 1. - С. 49-56.

9. Подшивалов, Т.П.Принцип добросовестности в регулировании защиты вещных прав / Т.П. Подшивалов // Гражданское право. - 2017.- № 5. - С. 13-15.

10. Подшивалов, Т.П. Установление и защита сервитута de lege lata et de lege ferenda / Т.П. Подшивалов // Известия вузов. Правоведение. - 2013. - № 4. - С. 90-102.

11. Подшивалов, Т.П. Установление сервитута по давности // Вестник гражданского права. - 2017. - № 2. - С. 115-146.

12. Подшивалов, Т.П. Негаторный иск: проблемы теории и правоприменительной практики / Т.П. Подшивалов // Российский судья. - 2010. - № 10. - С. 11-14.

13. Подшивалов, Т.П. Негаторная защита интересов собственников смежных / Т.П. Подшивалов // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2016. - № 12. - С. 49-53.

В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержится ст. 25.2 «Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства», а в Законе также ст. 22.2 «Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков». Нашли своё отражение в законе и особенности, возникающие в связи с наличием различных категорий земель.

Одним из наиболее актуальных вопросов, возникающих при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимость, как отмечают представители Росреестра, является вопрос о государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Актуальность данного вопроса заключается том, что в условиях стремительно развивающихся правоотношений по поводу собственности на недвижимое земельные участки, в том числе в связи с их отчуждением на основании договоров купли-продажи, мены, иных договоров, - лица, имеющие в общей долевой собственности земельные участки, стремятся режим общей долевой собственности на земельный участок перевести в режим собственности.

Действующим законодательством Российской Федерации правообладателям земельных участков предоставлено право образовывать из них путем разделения, объединения, перераспределения или выделения новые земельные участки.

Заключительным этапом образования земельных участков является государственная регистрация прав на образованные в результате раздела, объединения, перераспределения, выдела земельные участки. Именно с указанного момента сведения, внесенные в государственный кадастр, утрачивают временный характер, а земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование. Следовательно, с указанного момента вновь образованный земельный участок считается юридически существующим.

Раздел земельного участка влечёт за собой образование из целого двух и более земельных участков и, вместе с тем, одновременно прекращает своё существование целый земельный участок. Принадлежность целого участка на праве собственности лицу, знаменует и наличие у него права собственности на вновь образованные земельные участки. В случае раздела земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют такое право на все образуемые в результате раздела земельные участки, если иное не определено соглашением между ними.

Объединение участков влечёт за собой прекращение существования объединяемых участков с одновременным возникновением целого земельного участка. Принадлежность объединяемых участков на праве собственности лицу их объединяющему также означает наличие у него права собственности на вновь образованный объединённый участок. В случае объединения земельных участков, принадлежащих разным лицам, у таких лиц возникает право общей долевой собственности на образуемый земельный участок.

Практическим примером объединения участков через суд является следующий.

Так, Майкопский городской суд Республики Адыгея Решением от 12 июля 2011 года по иску об объединении земельных участков и признании права общей долевой собственности на земельный участок установил:

Пряжников В.А. обратился в суд с иском к Орлову А.И. и администрации муниципального образования «Город Майкоп» и в его обоснование указал, что ранее он приобрел 2/5 доли домовладения. Собственником 3/5 доли домовладения является Орлов А.И. Указанный земельный участок находится в общей собственности, порядок пользования земельным участком был определен путем установления забора. Он не предпринимал никаких мер по оформлению права собственности на земельный участок. В конце 2010 года он решил продать часть принадлежащего ему жилого дома. При оформлении документов стало известно, что земельный участок, который должен находиться в долевой собственности, приобретен ответчиком в собственность. Истец полагает, что земельный участок был передан ответчику незаконно, поскольку он, как собственник доли жилого дома, имеет право на соответствующую долю земельного участка. В силу вышеизложенного, просил отменить Постановление главы администрации г. Майкопа, а также отменить свидетельство о праве собственности на землю, объединить земельный участок, и установить на него долевую собственность, признав за Орловым А.И. право собственности на 35 доли, за Пряжниковым В.А. - на 25 доли.

Как установлено в судебном заседании, истец Пряжников В.А. на основании договора купли-продажи является собственником 2/5 доли жилого одноэтажного дома, а так же служебных строений и сооружений, расположенных на земельном участке. Ответчику Орлову А.И. на основании свидетельства о праве на наследство по закону принадлежит 35 доли домовладения.

Доводы истца о том, что земельный участок не подлежал разделу, нашли свое подтверждение в судебном заседании.

Согласно положениям ст. 37 Земельного кодекса РСФСР (действовавшего на момент предоставления Орловой З.С. (матерью Орлова) в собственности части спорного земельного участка) при переходе права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

На момент рассмотрения данного дела правоотношения между истцом и ответчиком регулируются ГК России с диапазоном действия с 01.01.1995 года и по настоящее время и ЗК России, действующим с 30.10.2001 года по настоящее время.

Применяя положения исследованных судом актов и доказательств к данным правоотношениям, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок является неделимым и, соответственно, он может быть только объектом общей долевой собственности истца Пряжникова В.А. и ответчика Орлова А.И.

Анализируя представленные в судебное заседание доказательства в их совокупности, суд считает необходимым признать недействительным свидетельство о праве собственности на землю, выданное Орловой Зине Сергеевне, в части установления права собственности часть земельного участка, а так же признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права, выданное Орлову Андрею Ивановичу в части установления права собственности на земельный участок.

Для восстановления нарушенного права истца, суд считает необходимым объединить земельные участки, находящиеся в пользовании Пряжникова В.А. и Орлова А.И. и признать на образованный земельный участок право общей долевой собственности за Пряжниковым В.А. - на 2/5 доли, за Орловым А.И. - на 3/5 доли.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков и существование первоначальных участков прекращается. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие вновь образованные участки согласно соглашению между такими собственниками об образовании земельных участков. При этом необходимо отметить, что перераспределение может заключать в себе и объединение, и раздел. В итоге перераспределения может сохраниться как первоначальное количество земельных участков, так и увеличиться или уменьшиться.

Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц (земельная доля), может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Свои полномочия данное лиц подтверждает выпиской из протокола общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Общее собрание участников долевой собственности проводится по инициативе сельскохозяйственной организации, имеющей правовые основания на использование этого земельного участка, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок. Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 20% их общего их числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности. Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. К протоколу прилагается список присутствующих и реквизиты документов, подтверждающие их права на землю.

Указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В соответствии со ст. 22.2 Закона о регистрации, основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

· решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

· соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

· иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с ЗК России.

Обязательными приложениями к предоставляемым документам, являются:

1) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном законом порядке);

2) согласие (землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей) в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК России.

Одной из особенностей государственной регистрации прав на такие земельные участки, в соответствии с п. 4 ст. 22.2 Закона о регистрации, является то, что государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

В таком случае может возникнуть определённые затруднения, если в результате сложившихся к моменту регистрации обстоятельств на один из образуемых участков свои права заявит третье лицо. Исходя из п. 4 ст. 22.2 следует, что пока конфликт с ним не будет улажен, иные земельные участки не смогут быть зарегистрированы. А конфликты, связанные с правом собственности на объекты недвижимости могут длиться годами.

Положения настоящего пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.

Таким образом, для осуществления действий по одновременной государственной регистрации в отношении всех, образуемых при разделе (выделе, перераспределении) земельных участков, - заявления и необходимые документы должны быть поданы всеми собственниками вновь образованных земельных участков (или их представителями, действующими по доверенности, удостоверенной в соответствии с действующим законодательством). Так же в случае, если права на земельный участок (земельные участки), из которого (которых) образованы новые земельные участки были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав, то одновременно должны быть поданы и заявления, документы на прекращение прав и ликвидацию такого участка (участков).

Еще одна особенность осуществления государственной регистрации прав на вновь образованные участки из ранее существовавшего участка (участков), изложена в п. 7 ст. 22.2 Закона о регистрации, - одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 25.2 Закона о государственной регистрации прав.

Среди особенностей государственной регистрации прав на обозначенный земельный участок закон называет:

· не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на указанный земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность;

· истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в п. 1, 2, 7 ст. 25.2 земельный участок не допускается;

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав и указанные в п. 2 ст. 25.2 выделять как особенность, на наш взгляд, не представляется целесообразным, так как предоставление указанных документов вполне охватывается п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав в части «иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав».

Собственнику нужно пройти «огонь, воду и медные трубы». Оформление заветного куска земли потребует от землевладельца немало времени и сил.

Существует два наиболее общих случая оформления земли в собственность:

  • владелец имеет первоначальные землеотводные документы
  • владелец не обладает первоначальными землеотводными документами.

Для землевладельцев, которые обладают необходимыми документами

Рассмотрим тот вариант, когда у собственника земельного участка есть документы. В данном случае процесс оформления земли в собственность будет проходить по упрощенной схеме, с наименьшим количеством проблем и препятствий.

Если у гражданина наличествуют документы, которые подтверждают его право на обладание земельным участком, либо документы, свидетельствующие о предоставлении участка земли первоначальному землепользователю, то в соответствии с законом № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» гражданин может в упрощенном порядке оформить участок в собственность.

Для получения свидетельства о государственной регистрации земельного участка собственник должен предоставить первоначальные землеотводные документы, а также кадастровый паспорт участка земли в Управление Федеральной регистрационной службы.

Некоторые проблемы, с которыми может столкнуться землевладелец:

  • установление границ земельного участка (в случае, если площадь участка была изменена)

Владелец земли имеет право провести процедуру межевания (установления границ) и получить в собственность ту площадь участка, которая ему фактически принадлежит.

  • получение подписи соседей в Акт согласования границ

Подписи могут быть получены при обоюдном согласии или же через суд.

Землевладелец не имеет первоначальные землеотводные документы в том случае, если собственник не обладает документами, которые бы подтверждали его права на данный участок земли, ему следует обратиться в Администрацию того муниципального образования, в котором находится участок.

Процедура оформления документов для приватизации состоит из следующих этапов:

  • гражданин подает в Администрацию письменное заявление с просьбой о предоставлении земельного участка в собственность. По истечении одного месяца землевладелец получает ответ;
  • следующий этап включает себя проведение топографической съемки земельного участка, утверждение проекта границ, постановку участка на кадастровый учет и проведение работ по межеванию ;
  • затем Администрация готовит Постановление о предоставлении земельного участка в собственность. На основании данного документа впоследствии заключается договор, который подлежит государственной регистрации Управлении Федеральной регистрационной службы.

Собственник может столкнуться также со следующими проблемами:

  • земельной участок не подлежит приватизации, так как в соответствии с утвержденным планом застройки территорий отнесен к землям общего пользования. Решение: продолжать пользование землей на основании уже существующего права или же оформить договор аренды земли.
  • в случае если правом на недвижимость обладают несколько лиц, а участок земли неделим, то приватизация возможна только в общую долевую собственность на основании совместного заявления собственников недвижимости.
  • приобретая в собственность недвижимость, гражданин не уделил достаточно внимания документам на землю, поэтому они не оформлены должным образом. Решение: если сделка совершена до 1990, то есть возможность зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки. Если сделка совершена после 1990, то гражданин имеет право зарегистрировать только ту часть земли, которая непосредственно занята недвижимостью.

В заключение следует отметить, что проблемы, возникающие при регистрации и приватизации земельных участков, почти всегда решаемы, но часто требуют помощи специалистов. Для решения возникших проблем вы всегде можете получить

10.Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-Ф3 // Российская газета. 27.01.1996.№ 17.

П.Федеральный закон от 15 ноября 1997 г. № 143-Ф3 "Об актах гражданского состояния" // Собрание законодательства Российской Федерации. 24.11.1997. № 47. Ст. 5340.

12.См.: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 мая 2012 г. № 880-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Ч.П. и Ч.Ю. на нарушение их конституционных прав положениями п. 4 ст. 51 СК РФ и п. 5 ст. 16 Федерального закона "Об актах гражданского состояния".

13.Афанасьев С.Ф. Гражданская процессуальная сторона дел об исполнении договора о предоставлении услуг суррогатного материнства // Арбитражный и гражданский процесс. 2014. № 7. С. 27 - 31.

14.См.: Особое мнение судьи Конституционного Суда Российской Федерации С.Д. Князева касательно Определение от 15 мая 2012 г. № 880-О

© Балашова А.И., 2016

Канская Екатерина Валерьевна

Магистрантка 2го курса ФГБОУ КубГАУ

г. Краснодар, РФ [email protected]

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДРАСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Аннотация

В статье рассматривается понятие «государственная регистрация», наиболее часто встречающие споры, возникающие при регистрации какого-либо права на земельный участок или сделок с ним. Автором выполнен анализ законодательства в данной области и предложены варианты его совершенствования

Ключевые слова

Государственная регистрация, земельный участок, оборот земельных участков, государственные

регистраторы, отказ в регистрации прав.

Государственная регистрация - это несомненно одна из самых важных функций государственного управления в сфере земельно-правовых отношений, так как она необходима для определенности правового статуса земельных участков, оптимальной организации эффективного и прозрачного механизма их оборота. На сегодняшний день представить оборот земельных участков без совершения государственной регистрации просто невозможно. Стоит заметить, что эта процедура есть абсолютно во всех правовых системах и в законодательстве любой страны. Однако все эти страны можно разделить на три типа:

Страны, где требуется государственная регистрация только прав на земельные участки (Германия, Австрия, Швейцария);

Страны, где требуется государственная регистрация только сделок с земельными участками (Франция);

Страны, где законодательство требует регистрировать не только права на земельные участки, но и сделки с ними (к таким странам относится Россия) .

Что же такое государственная регистрация? Понятие этого термина даётся нам в Федеральном законе № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон № 122-ФЗ) . В соответствии с ч. 1 ст. 2 указанного федерального закона, государственной

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №2/2016 ISSN 2410-700Х_

регистрацией прав на недвижимое имущество является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В нашем случае - на земельные участки, т.к. государственную регистрацию в нашей статье мы будем рассматривать только в данном аспекте. Моментом возникновения, изменения, либо прекращения прав на земельный участок является момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). К сожалению, на практике часто возникает ряд проблем, которые существенно тормозят и усложняют столь важную процедуру государственной регистрации. В статье мы рассмотрим наиболее актуальные вопросы, которые возникают в процессе регистрации прав на земельные участки.

Итак, для начала процесс государственной регистрации прав на земельные участки разделим в соответствии со ст. 13 Закона № 122-ФЗ на четыре этапа:

Приём документов, необходимых для государственной регистрации и, непосредственно, регистрация этих документов;

Правовая экспертиза документов, проверка законности сделок и установление отсутствия препятствия для государственной регистрации;

Внесение записи в ЕГРП;

Совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача удостоверений о произведённой государственной регистрации.

В нашей статье хотелось бы более подробно остановится на тех, обстоятельствах, на которые ссылаются государственные регистраторы при отказе в регистрации прав на земельные участки. Эти основания указаны в ст. 20 Закона № 122-ФЗ. Их довольно много и перечень является закрытым. К обстоятельствам, препятствующим государственной регистрации прав относятся: заявление о государственной регистрации подано ненадлежащим лицом; представленные документы не соответствуют требованиям закона; правоустанавливающий документ выдало ненадлежащее лицо и т.д.

Проведем анализ судебной практики по вопросам отказа в государственной регистрации прав на земельные участки, в результате которого выявим наиболее актуальные и часто встречающиеся проблемы в данной сфере. Итак, одно из самых частых оснований для отказа в регистрации, на которое ссылается регистрирующий орган - наличие противоречий между регистрирующимся правом и правом, которое было зарегистрировано ранее. Регистрирующий орган приходит именно к выводу о наличии противоречий в результате правовой экспертизы представленных документов. Однако, далеко не всегда выводы регистраторов являются верными. Так, например, на Урале регистрирующий орган отказал в регистрации права на земельный участок по договору аренды, ссылаясь на тот факт, что ранее на данный земельный участок уже был зарегистрирован договор аренды и права на основании этого договора. Однако, суд постановил, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа, т.к. наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренде, следовательно, и регистрации прав .

Ещё одним распространенным отказом в государственной регистрации прав на земельный участок является нарушение абз. 1 ч. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации...» - предоставление документов, не соответствующих по форме и содержанию не соответствующих требованиям закона. Например, как показывает анализ судебной практики, довольно часто на регистрацию приносят документы, которые не сшиты или не пронумерованы, или не заверены печатями, либо не хватает подписей одной из сторон на представленных документах. Так в суде обжаловался отказ регистрирующего органа в регистрации по вышеуказанному основанию. Суд отказал заявителю-организации в удовлетворении требований, признавая отказ регистрирующего органа правомерным . Также распространённой ошибкой заявителей является предоставление документов для регистрации права на земельный участок, в которых нет чёткого указания на границы этого участка, т.е. предоставляется лишь кадастровый номер. Заявители очень часто обжалуют в

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №2/2016 ISSN 2410-700Х_

суде такой отказ. Суды оставляют их жалобы без удовлетворения .

Однако, если земельный участок можно однозначно идентифицировать, то такой отказ будет незаконным. Так, в суде рассматривалась жалоба заявителя на отказ государственного органа в регистрации договора аренды лесного участка, который находился «в составе различных земельных участков, расположенных на территории разных регистрационных округов, сам по себе». Суд, изучив материалы дела, счёл, что участок можно однозначно идентифицировать, удовлетворил требование заявителя и обязал государственный регистрирующий орган зарегистрировать договор . Нередки случаи, когда регистрирующий орган требует документы, которые не являются обязательными для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок . Например, регистрирующий орган отказал в регистрации права на земельный участок в общей долевой собственности, мотивируя отказ тем, что заявитель не предоставил документ технического учёта. Суд признал, что истребование такого документа является необоснованным, т.к. до настоящего времени форма документа технического учёта такого имущества не определена .

Проработав довольно большой массив судебной практики с 2011 по 2014 гг. вывод напрашивается сам собой: в большинстве случаев на лицо либо правовая безграмотность заявителей, либо абсолютная некомпетентность государственных регистраторов. Эти факторы и приводят к тому, что споры передаются в суд, которые буквально «завалены» подобного рода делами.

Для решения указанной проблемы представляется необходимым повысить правовую грамотность населения и компетентность работников государственных органов. В первую очередь, необходимо обратить внимание на профессионализм государственных регистраторов, провести своеобразную аттестацию или квалификационный экзамен на уровне каждой организации, а лучше - на федеральном уровне. Именно от профессионализма работников будет зависеть и правовая грамотность населения, которое сможет получать наиболее полную информацию обо всех необходимых документах, о нюансах, которые необходимо знать о процессе государственной регистрации.

В связи с вышесказанным целесообразно назначать на территории каждого регистрирующего органа дежурных регистраторов-консультантов, которые будут давать, разумеется, бесплатные консультации заявителям.

Список использованной литературы:

1. Ю. Г. Курин Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и права добросовестного приобретателя: из прошлого в настоящее / Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование». 2003. № 3-4 (16-17)

2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997. № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2014) // СЗ РФ от 27.08.1977 № 30 ст. 3594

3. Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2003г. № Ф09-9558/13. Дело № А71-381/2013 // СПС «Консультант-плюс»

4. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда. Делу № А40-60464/13 // СПС «Консультант-плюс»

5. Постановление ФАС Уральского округа. Дело № А07-20371/2012; Постановление ФАС СевероКавказского округа по делу № А53-31357/2012 // СПС «Консультант-плюс»

6. Постановление ФАС Дальневосточного округа. Дело № А51-8426/2012 // СПС «Консультант-плюс»

7. Гринь Е.А. Принудительное прекращение прав на земельные участки: теория и практика правого регулирования. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Кубанский государственный аграрный университет. Краснодар 2012. С.183

8. Постановление ФАС Поволжского округа. Дело № А65-4800/2013 // СПС «Консультант-плюс»

Государственная регистрация - это без сомнения, одно из важнейших направлений в РФ государственного управления, затрагивающей сферы земельно-правовых отношений, так как она требуется для того, чтобы определить правовой статус земельных участков, наиболее благоприятной организации высокоэффективного и бесспорно ясного механизма их оборота. В настоящее время представить оборот земельных участков, без совершения государственной регистрации просто не представляется возможным.

Что же это такое государственная регистрация? Понятие этого термина раскрывается в части 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где государственной регистрацией прав на недвижимое имущество является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В нашем случае - на земельные участки, т.к. государственную регистрацию в нашей статье мы будем рассматривать только в данном аспекте.

Изначально право собственности на земельные участки возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время государственная регистрация права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться на расстоянии - через Многофункциональный центр предоставления услуг с использованием электронного документооборота.

Особое место в электронном документообороте занимает задача распознать мотивированное желание, решить которую призвана электронная цифровая подпись (далее – ЭЦП) - пожалуй, самый удобный современный инструмент для совершения каких-либо сделок в отдаленном режиме и обмена юридической документацией.

Согласно распоряжению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) от 27.03.2014 № Р/32 утверждены такие требования, как коммуникабельность, проверка ЭЦП, возможность подтверждения подлинности ЭЦП заявителя при оказании государственных услуг в электронном виде, а также требования к составу квалифицированного сертификата ключа проверки электронной цифровой подписи.

Для того, чтобы обеспечить соединимость со средствами ЭЦП, которые применяются в территориальных органах и подведомственных учреждениях Росреестра, средства ЭЦП должны иметь сертификат в соответствии с законодательством РФ и соответствовать требованиям взаимозависимости, квалифицированному сертификату ключа проверки ЭЦП, и также обеспечению возможности подтверждения подлинности усиленной квалифицированной ЭЦП при оказании государственных социальных услуг в электронном виде (используется формат отсоединенного файла ЭП, соответствующий спецификации RFC 5652) (п.1).

Прежде, чем определиться с выбором того или иного вида электронной подписи следует иметь в виду то, что необходимо учесть различные сферы использования каждого из видов подписей. ФЗ «Об электронной подписи» установил две презумпции. Одна из них выражается в том, что документы, подписанные электронной подписью, имеют такое же равнозначное значение бумажному документу, который может быть подписан собственноручно. Также существуют исключения, которые предусмотрены только в тех случаях, когда закон требует обязательность соблюдения письменной формы документа.

Наряду с преимуществами, использование ЭП при регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения может вызвать и некоторые затруднения.

Если говорить об основной проблеме, препятствующей широкому использованию ЭЦП в МФЦ, то она заключается в дефиците доверия со стороны населения инновационным, высокотехнологичным решениям задач, которые стоят перед современным человеком .

На наш взгляд, причины нехватки доверия кроятся в том, что у большей части населения страны, информационная культура развития - совершенно на низком уровне. К тому же, соцобеспечение электронного документооборота требует наличия определенных технических средств, необходимый по меньшей мере набор знаний, который позволит без малейших затруднений использовать продукт современного информационного общества - электронную подпись.

Кроме того не все многофункциональные центры оснащены специализированным оборудованием по защите и обработке данных от неутвержденных изменений. Кроме того, социальному активному использованию ЭЦП препятствует ее цена и необходимость оформления различных видов подписей для беспрепятственного взаимодействия с разными государственными органами и наличия доступа к различным базам данных.

Однако, как показывает практика, даже при наличии вышеназванных недостатков, массовое использование информационных продуктов не заставляет долго ждать. Давний тезис «будущее за информационными технологиями», который мы давно с вами произносим, успел себя оправдать. Ведь главные преимущественные аргументы при использовании современных информационных продуктов - это экономия нашего с вами времени, мобильность, надежность и главное удобство на сегодняшний день обеспечивают непотопляемость на конкурентном рынке. Использование ЭЦП именно выражает названные выше преимущества. Электронная подпись - это «краеугольный камень» развития электронного документооборота в РФ, интенсивного экономического развития страны, успешного функционирования отношения государства и социального населения в целом. И дальнейшее широкое ее использование при регистрации права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, следует полагать, дело самого ближайшего будущего.

Список литературы:

  1. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Российская газета", № 145, 30.07.1997.
  2. Распоряжение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 марта 2014 г. № Р/32 “О размещении на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии информации о требованиях к совместимости, квалифицированному сертификату ключа проверки электронной подписи, обеспечению возможности подтверждения подлинности усиленной квалифицированной электронной подписи заявителя при оказании Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии государственных услуг в электронном виде” // СПС «Гарант», обновление от 12.03.2018 года
  3. Федеральный закон от 06.04.2011 N 63-ФЗ (ред. от 23.06.2016) "Об электронной подписи" (с изм. и доп., вступ. в силу с 31.12.2017) // "Собрание законодательства РФ", 11.04.2011, № 15, ст. 2036.
  4. Шадрина Т. Роскликом пера. Визировать документы теперь можно по Интернету // Российская газета. - 08.04.2011 - [Электронный ресурс] - Режим доступа. - URL: http://www.rg.ru/2011/04/08/sign.html#comments