Реклама на портале

Договор о совместном пользовании имуществом. Структура договора совместного пользования земельным участком Договор о совместной эксплуатации офиса

Согласно пп. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны также могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Таким образом, предполагая совместное использование активов, организация вправе заключить договор именно о совместном использовании активов. Условия же этого договора должны быть определены исходя из требований действующего законодательства.

Юридическое содержание любого факта хозяйственной деятельности определяется его трактовкой в тех отраслях законодательства, в область регулирования которых входят формируемые им отношения. С точки зрения гражданского законодательства отношения по совместному использованию активов вполне укладываются в рамки предусмотренного ст. 247 ГК РФ договора о порядке владения и пользования общим имуществом.

В настоящее время налоговое законодательство регулирует особенности налогообложения совместной деятельности только в форме простого товарищества. В частности, в ст. 278 и 377 НК РФ описываются особенности определения участником, ведущим общие дела, налоговой базы при распределении доходов, расходов и убытков, указывается на их обособленный учет (на отдельном балансе), говорится о налогообложении общего имущества товарищей и т.п. Таким образом, нормы НК РФ, относящиеся к простому товариществу, не рассчитаны на широкое понимание совместной деятельности.

В ПБУ 20/03 впервые нормативно реализован принцип преобладания экономического содержания над правовой формой. Экономическое понятие совместной деятельности значительно шире «жесткой» правовой конструкции простого товарищества. В связи с этим следует обратить внимание на то, что при осуществлении совместной деятельности в других формах каждый участник является самостоятельным налогоплательщиком и при возникновении объекта налогообложения уплачивает налоги в общеустановленном порядке без каких-либо особенностей.

Разработанные Минфином России в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.03.98 г. № 382-р положения по бухгалтерскому учету являются одной из составляющих законодательства о бухгалтерском учете. В отношении применения предписаний этого законодательства важно определить, являются ли предписания нормативных актов по бухгалтерскому учету обязательными для организаций в ходе хозяйственной деятельности.

Обязательность ведения юридическими лицами бухгалтерского учета устанавливается ст. 48 ГК РФ, согласно которой юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету (п. 1).

Статья 23 НК РФ аналогично ст. 48 ГК РФ определяет ведение бухгалтерского учета как одну из основных обязанностей организации-налогоплательщика. Согласно п.п. 4 п. 1 ст. 23 НК РФ налогоплательщики обязаны представлять в налоговый орган по месту учета в установленном порядке бухгалтерскую отчетность в соответствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете». При этом в п.п. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ закреплена обязанность налогоплательщиков в течение четырех лет обеспечивать сохранность данных бухгалтерского учета.

Согласно ст. 120 НК РФ отсутствие регистров бухгалтерского учета, несвоевременное или неправильное отражение на счетах бухгалтерского учета и в отчетности хозяйственных операций классифицируются как грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения. Таким образом, в соответствии со ст. 23 и 120 НК РФ, во-первых, данные бухгалтерского учета являются основой для исчисления налогооблагаемых баз и, во-вторых, правильность ведения бухгалтерского учета становится предметом налоговых проверок. Таким образом, одновариантные предписания нормативных актов определяют единственно возможный порядок бухгалтерского учета соответствующих фактов. В этом случае у бухгалтера нет выбора - он должен действовать в строгом соответствии с единственным устанавливаемым нормативными документами вариантом.

По нашему мнению, передача обязанности по ведению учета доходов и расходов по договору о совместном использовании активов одному из участников не согласуется с действующим сегодня бухгалтерским законодательством, в частности с утвержденным приказом Минфина России от 24.11.03 г. № 105н. Отсюда и возникновение споров о порядке налогообложения такой хозяйственной операции.

Согласно п. 9 ПБУ 20/03 активы считаются совместно используемыми в случае, когда имущество находится в общей собственности участников договора с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) и собственники заключают договор с целью совместного использования такого имущества для получения экономических выгод или дохода. При этом каждый из участников договора отражает в бухгалтерском учете долю расходов и обязательств, а также причитающуюся ему долю доходов от совместного использования активов согласно условиям договора.

Таким образом, разделом III «Совместно используемые активы» ПБУ 20/03 не предусматривается выделение на отдельный баланс активов, используемых для извлечения дохода. Соответственно не предусматривается и ведение одним из товарищей общего учета доходов и расходов по совместному использованию активов. Пример, приведенный в разделе III ПБУ 20/03 о сдаче в аренду здания, находящегося в общей долевой собственности, является типичным примером области применения такого рода договоров. В этом случае сами товарищи никакой деятельности, направленной на извлечение дохода, не ведут. Деятельность в арендованном помещении ведут арендаторы. Если объединяются активы, используемые самими товарищами для ведения ими какой-то деятельности, то применяются типовые договоры о совместной деятельности с обособлением имущества на отдельном балансе и ведением учета доходов и расходов одним из участников. Налогообложение операций по таким договорам не вызывает сомнений.

Согласно п. 10 ПБУ 20/03 доходы, расходы, обязательства, полученные в результате совместного использования активов, каждым участником договора учитываются обособленно в аналитическом учете каждого участника по соответствующим синтетическим счетам учета доходов, расходов, обязательств. Передача же обязанности по ведению учета доходов и расходов по договору о совместном использовании активов предполагает составление отдельного баланса, учет активов участников в составе финансовых вложений, распределение не доходов и расходов, а прибыли, что противоречит положениям раздела III ПБУ 20/03. Соответственно указание такой обязанности в договоре, предусматривающем совместное использование активов, может быть признано необоснованным.

Единственная обязанность, которая может быть делегирована одному из участников всеми остальными, предусмотрена п. 10 ПБУ 20/03. В этом пункте указано, что, если согласно договору одним из участников осуществляются общие расчеты с покупателями (заказчиками), доходы, подлежащие получению другими участниками договора, отражаются в бухгалтерском учете этого участника в качестве обязательства перед другими участниками. Обратим внимание, что речь идет только о доходах, расходы по содержанию актива каждый участник отражает самостоятельно.

Поскольку п. 10 ПБУ 20/03 допускается договорное условие о передаче прав одному из товарищей на осуществление расчетов с покупателями (заказчиками), то, на наш взгляд, в этой части договор о совместном использовании активов содержит элемент посреднического договора. Отношения сторон по посредническим договорам регулируются главами 49 «Поручение», 51 «Комиссия» и 52 «Агентирование» ГК РФ. И хотя по своей сути выставление счетов покупателям находится ближе всего к договорам поручения, нам представляется оптимальным в данном случае применение положений договора агентирования. Дело в том, что использование элементов договора поручения вызовет сложности в выставлении счетов, так как счета могут выставляться поверенным только от имени доверителей, а в этом случае теряется смысл передачи обязанности выставления счетов покупателям одному из участников. Ведь такая передача, как правило, предполагает выставление счетов от имени кого-то одного с последующим распределением дохода между всеми участниками.

Согласно ст. 1008 ГК РФ агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. Соответственно, если договором о совместном использовании активов одному из участников вменена обязанность осуществления расчетов с покупателями, в договоре кроме прочих условий обязательно должны быть оговорены:

  • размер вознаграждения за оказываемую услугу;
  • периодичность отчетности;
  • сроки перечисления полученных от покупателей (заказчиков) доходов.
НК РФ не содержит специальных положений о порядке уплаты НДС при ведении совместной деятельности. Согласно письмам МНС России от 18.08.04 г. № 03-1-08/1815/45@ и от 7.08.01 г. № 10-3-13/3159-4698, а также Управления МНС России по г. Москве от 26.03.03 г. № 24-11/16211 обязанность уплаты НДС возлагается на того из участников, который уполномочен договором вести учет доходов и расходов по совместной деятельности. Но во всех этих письмах речь идет именно о совместной деятельности в форме договора простого товарищества с учетом результатов совместной деятельности на отдельном балансе, а не о совместном использовании активов, не предполагающем такого учета.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно ст. 45 НК РФ налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах. Главой 21 НК РФ иной порядок не предусмотрен, поэтому налогоплательщик самостоятельно исполняет обязанность по уплате НДС. В связи с этим, по нашему мнению, в случае передачи обязанности расчетов с покупателями одному из участников при договоре о совместном использовании активов НДС уплачивается каждым участником самостоятельно аналогично порядку уплаты НДС при посреднических договорах. Такой же порядок, как нам представляется, должен применяться и по налогу на прибыль.

И.В. Перелетова, генеральный директор ЗАО «Консалтинговая группа «Зеркало»

Размещено: Инюста / Обновлено: 04.03.2019 / Просмотрено: 6894

В целях экономии средств собственники соседних земельных участков договорились за счет буровой компании пробурить скважину на воду. Также собственники решили за счет общих средств оборудовать скважину кессоном, насосом и так далее. Однако собственники земельных участков желали подстраховаться, чтобы дальнейшее использование водяной скважины не зависело от наличия или отсутствия конфликтных отношений.
В связи с данным обстоятельством собственники обратились в юридическую фирму Инюста, юристы провели правовой анализ ситуации и предложили оформить договоренность в письменном виде.
Любая сделка представляет собой механизм, который закрепляет договоренности сторон таким образом, чтобы стороны не могли уклониться от выполнения условий сделки или нарушить условия было крайне невыгодно. Таким образом, хорошая проработанная сделка - это система балансов и гарантий сторон, подкрепленная санкциями на случай нарушений.
Кроме того, имеет значение и обстоятельства дела. Допустим, размещение скважины на границах двух участков реально снижает возможность для злоупотреблений - в сравнении с размещением общей скважины только на одном участке.
По данному вопросу можно было юридически оформить договоренности разными путями: через установление сервитута, через коллективную собственность на землю в пределах скважины и т.д. В итоге был выбран более наиболее простой наименее затратный способ путем создания общей собственности. Далее, хотя земля остается в личной собственности, отдельная вещь на ней, например, скважина может принадлежать наряду с собственником земли также и иным лицам, если это было целью при заключении договора на бурение скважины.
В итоге данный вариант на практике оказался нереализованным так как один из собственников решил продать свою землю, но продажа сильно затянулась, переговоры стали не актуальны, т.е. по причинам, не зависящим от юристов.
Представленный вариант сделки является заготовкой и нуждается в доработке.

ДОГОВОР
о порядке использования общей скважиной (на воду)

Мы,
ФИО, дата и место рождения, паспорт № выдан дата орган выдачи, прописка, далее «Сторона 1», являющаяся владельцем земельного участка с кадастровым № номер,
ФИО, дата и место рождения, паспорт № выдан дата орган выдачи, прописка, далее «Сторона 2» , являющаяся владельцем земельного участка с кадастровым № номер,
ФИО, дата и место рождения, паспорт № выдан дата орган выдачи, прописка, далее «Сторона 3» , являющаяся владельцем земельного участка с кадастровым № номер и
ФИО, дата и место рождения, паспорт № выдан дата орган выдачи, прописка, далее «Сторона 4» , являющаяся владельцем земельного участка с кадастровым № номер,

совместно именуемые «Стороны», по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:

Предмет Договора

  1. Предметом настоящего Договора является порядок пользования (эксплуатация) и распоряжения Сторонами принадлежащим им общим имуществом – водяной скважиной (далее – «Скважина»), возведенной по Договору №, заключенному между Сторонами и ООО Наименование компании, от дата 2017 года, расположенной на земельных участках, принадлежащих Стороне 1 и Стороне 2, кадастровый №: номер.
  2. Также Договор устанавливает порядок пользования и распоряжения Сторонами Инфраструктурой Скважины. Под Инфраструктурой Скважины (далее также -«Инфраструктура») понимаются оборудуемые за счет общих средств Сторон находящиеся на земельных участках Сторон оборудование, приспособления и т.д., необходимые для эксплуатации Скважины, как то: водяной насос, кессон, электропроводка, трубы для подачи воды от Скважины до входа на тот или иной участок, краны, вентили, электропроводка и т.д.), а также часть этого имущества.
  3. Период эксплуатации скважины устанавливается с 15 апреля по 15 октября каждого года, а если это не наносит ущерб Скважине, то и в иное время.

Права и обязанности Сторон

  1. Стороны договорились, что пользование и распоряжение Скважиной осуществляется Сторонами исходя из принципов равенства, взаимного учета интересов Сторон, а также в целях обеспечения бесперебойной работы данного объекта.
  1. Каждая из Сторон имеет право использовать не менее ¼ от объема выдаваемой скважиной воды.
  2. Стороны обязуются соблюдать санитарные требования и нормы, предотвращающие загрязнение Скважины, а также неукоснительно следовать инструкциям об использовании Скважиной и Инфраструктурой. В том числе Стороны обязуются не устраивать септик, компостные кучи, не спускать сточные воды в пределах 25 метров от места расположения Скважины.
  3. Стороны обязуются бережно использовать как Скважину, так и объекты ее Инфраструктуры.
  4. Стороны будут предпринимать все возможные усилия для обеспечения нормальной работы Скважины и функционирования Инфраструктуры, устранения поломок в них, и в равных долях нести связанные с этим расходы.
  5. Стороны обеспечивают беспрепятственный доступ Сторон Договора к Скважине и ее Инфраструктуре в порядке, указном в Договоре.
  6. Никакая из Сторон не должна совершать какие-либо действия или бездействие, препятствующее выборке воды какой-либо иной из Сторон.
  7. Сторона 1 и Сторона 2 обязуются обеспечить использование своих участков таким образом, чтобы в случае необходимости ремонта, обслуживания Скважины мог быть осуществлен беспрепятственный подъезд необходимой для этого специальной техники и оборудования.

Доступ к Скважине и Инфраструктуре

  1. Сторона 1 и Сторона 2 обязуются за свой счет обеспечить каждой из Сторон, а для ремонта и обслуживания - также и иным лицам, беспрепятственный доступ к Скважине.
  2. Каждая Сторона обязуется за свой счет обеспечить беспрепятственный доступ каждой из Сторон к расположенной на ее участке Инфраструктуре.
  3. Доступ осуществляется для целей наблюдения за исправностью, обслуживания, ремонта и иных уважительных целей.
  4. Для доступа каждая Сторона оборудует либо отдельный вход со стороны соседнего участка Стороны в ограде ее участка, либо выдает каждой из Сторон ключи от основного входа на ее земельный участок.
  5. Сторона, нуждающаяся в доступе, должна, сообщив о целях доступа, предупредить Сторону, на территории земельного участка которой находится объект, не менее чем за 20 минут до своего появления на земельном участке – лично либо иным способом, указанным Договором.

Расходы на содержание и обслуживание,
ремонт Скважины и Инфраструктуры.

  1. В случае необходимости планового или внепланового обслуживания, ремонта Скважины и (или) ее Инфраструктуры, расходы на это распределяются между Сторонами поровну.
  1. Выбор исполнителя, размер расходов на указанные работы и услуги определяется по согласованию Сторон.

Ответственность Сторон. Разрешение споров.

Читать: Совместная и личная собственность, проблемы и решения:
- общая собственность по-простому и по-сложному;
- имущество – что это;
- смешивание супружеской собственности и иной;
- улучшение добрачного в браке;
- фактический развод и собственность.

  1. Стороны обязуются предпринимать все возможные усилия для мирного разрешения возникших разногласий. Претензионный порядок обязателен. Подсудность – Чехов (???).
  2. В случае если из-за действия (бездействия) Стороны Скважина пришла в негодность, такая Сторона обязуется компенсировать убытки других Сторон, а также уплатить им по ¼ стоимости Скважины каждому.
  3. В случае, если из-за действия (бездействия) Стороны возникли препятствия для использования Скважины и (или) Инфраструктурой, и такие препятствия не могут быть устранены обычным путем или путем самостоятельных усилий Стороны, испытывающей затруднения, по требования последней препятствия должны быть устранены без промедления, но не позже 1 (одного) дня со дня выставления требования об устранении.
  4. В случае просрочки устранения препятствий пострадавшая Сторона вправе потребовать от нарушающей Стороны компенсировать все причиненные этим убытки, а также уплатить штраф в размере 1 000 (одна тысяча) руб. за каждый день просрочки, но не более 40 тыс. руб.
  5. В случае препятствия доступа к Скважине или Инфраструктуре (пункты 12.-16. Договора) каждая Сторона вправе потребовать уплаты от нарушающей стороны штрафную неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки, но не более 40 тыс. руб.
  6. В случае если Сторона, произведшая отчуждение своего земельного участка, не обеспечила передачу прав и обязанностей новому собственнику (пункты 25.-27. Договора), данная Сторона обязана уплатить каждой из других Сторон штрафную неустойку в двойном размере ¼ стоимости Скважины и Инфраструктуры.

Изменение состава Сторон Договора

  1. В случае отчуждения (любым образом, в т.ч. купля-продажа, дарение, мена и т.д.) одной из Сторон своего земельного участка, такая Сторона обязана обеспечить замену своего участия в настоящем Договоре новым собственником, и соответственно, передачу ему прав и обязанностей по Договору.
  2. Замена участия в Договоре в связи с отчуждением Стороной земельного участка оформляется в письменном виде путем заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по настоящему Договору. Согласие иных Сторон на такую передачу новому собственнику не требуется, однако уступающая Сторона обязана известить о передаче не позднее, чем за 5 дней до этого.
  3. Уступающая Сторона обязана передать другим Сторонам договора соответствующее количество копий соглашения о передаче.

Изменение и расторжение Договора. Срок Договора.

  1. Изменение и (или) расторжение Договора допускается по взаимному согласию Сторон.
  2. Односторонний выход из Договора не допускается.
  3. Изменения и расторжение договора оформляется в письменном виде.
  4. Договор заключен без окончания его срока действия (бессрочно).

Адреса и реквизиты Сторон. Приложения.

  1. Сторона 1 адрес для переписки, сот. телефон, e-mail.
  2. Сторона 2 адрес для переписки, сот. телефон, e-mail.
  3. Сторона 3 адрес для переписки, сот. телефон, e-mail.
  4. Сторона 4 адрес для переписки, сот. телефон, e-mail.
  5. Переписка Сторон по e-mail, смс по указанным телефонам носит официальный характер.
  6. Приложения к Договору:

Схема расположения Скважины

Схема расположения инфраструктуры и ее состав

Подписи Сторон

  • 6894 просмотра

С повышением платы за аренду на недвижимые объекты стало все больше практиковаться выделение квартир под нежилые помещения в границах многоэтажных зданий. Обычные жилые помещения на первом этаже и подвальные помещения сейчас выкупаются под торговые предприятия, офисы, парикмахерские.

Если следовать санитарным нормам, то расположение торговых и других заведений допустимо предусматривать еще на стадии строительства дома , но это правило зачастую игнорируется.

Юридические фигуранты просто выкупают жилое помещение, делают отдельный вход и начинают работать, как частные предприниматели. В нашей стране это не является серьезным нарушением закона: основное при этом – арендуемой площади должен быть присвоен статус нежилого помещения.

Порядок эксплуатации

На правовом уровне приняты требования, которые должны соблюдать владельцы коммерческих объектов . И в то же время данные правила призваны гарантировать защиту интересов других собственников в многоквартирном здании. Таким образом соблюдается баланс интересов всех сторон.

В частном арендуемом заведении нельзя проводить действия, следствием которых будет загрязнение окружающей среды или получение неблагополучной санитарно-эпидемиологической обстановки. Другими словами, в арендуемом нежилом помещении запрещено оборудование общественного туалета или медицинского учреждения для пациентов с инфекционными болезнями.

Важно! Помещение должно отвечать санитарным и противопожарным нормам, иметь отдельный вход, и размещать его допускается только на первом этаже. В случае оборудованного кафе или иного заведения общепита работу заканчивать в нем должны не позднее 23 часов.

Получение прав владения

Право владения, как юридических лиц, так и граждан, безусловно, является центральным местом в законодательстве. Судебная практика позволяет обозначить рекомендации для написания искового заявления. Чтобы удалить барьеры во владении нежилыми помещениями, нужно:

Справка! Дополнительно можно написать в исковом заявлении о возмещении расходов за счет ответчика, если тот не исполнит решение суда в срок.

Виды сделок при передаче другому лицу

Собственник коммерческого заведения имеет законное обоснование для осуществления имущественных сделок с нежилым помещением, а именно:

  • Продавать любым способом (на аукционе, через объявления).
  • Оформлять дарственное заявление или писать завещание на конкретное лицо.
  • Сдавать помещение в аренду на неопределенный срок.
  • Отдавать объект в управление на доверии.

Как документально зафиксировать факт передачи прав?


Все совершенные сделки с недвижимостью необходимо зарегистрировать в Едином Государственном реестре на основании статьи 131 ГК РФ .

Обоснованием для записи в ЕГРП является оформление полномочий на нежилое помещение. Есть немало предпринимателей, владеющих на праве собственности недвижимостью, которая приобреталась до 1998 года. В таких случаях применяется термин «ранее возникшее право».

Сознавая диспозитивность ГК, все обстоятельства, допускающие разное толкование в законе, должны быть выражены в соглашении, чтобы в дальнейшем избежать споров.

  • Дату и место сделки.
  • Подробную информацию об участниках контракта.
  • Наиболее подробное растолкование предмета договора.
  • Двухстороннее очерчивание прав и обязанностей.
  • Ответственность.
  • Период действия и возможные варианты для расторжения соглашения.

Ограничения, которые хочет сделать собственник, также отражаются в соглашении. Договор подписывается участниками и на нем ставится печать юридического лица.

Внимание! в данном случае на пользование нежилыми помещениями в многоквартирном доме сделка составляется между собственником и управляющей компанией.

Регистрация контракта аренды недвижимого имущества, оформленного на период меньше одного года, не подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ) Чтобы исключить разночтения и споры по этому вопросу, можно обратиться к Постановлению Высшего Арбитражного Суда от 2001 года .

Статья 651. ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Подразделяются договора пользования недвижимостью на 2 вида , это:

  1. Договор безвозмездного пользования.
  2. Возмездный договор.

Чем же они отличаются друг от друга? Первой договоренности (ГК гл. 36) о безвозмездном обращении характерны следующие черты:

  • Процедура использования не выделяется какой-либо оплатой.
  • Безвозмездность (отсутствие ответного поступка).
  • Неизменность права владения в границах контракта.
  • Временность, возвращение предмета сделки.

Возмездный договор имеет похожие признаки с займом, арендой и дарением , но не следует путать эти два понятия:


Участниками при заключении такого контракта являются арендодатели и наниматели.

Виды

Совместный

Нередко для владения объектами фигурантам приходится заполнять правоприменительные соглашения. Особенно это относится к юридическим лицам, разным компаниям и организациям. Чтобы не возникало конфликтов между пользователями, а чаще это происходит в сфере взаимоотношений нескольких организаций, и составляются данные контракты.

В единоличное пользование разрешается отдавать только объекты, которые выделяются самостоятельно-определенными характеристиками. Объясняется это тем, что при такой сделке возвращается при необходимости тот же предмет с учетом его эксплуатации.

Заключение

Договор о недвижимости хранит в себе немало разных сюрпризов. При этом трактовка в законодательстве порой бывает очень противоречива. Из-за этого составлять и подписывать подобные соглашения настоятельно рекомендуется с опытным юристом (нотариусом), который может оградить вас от возможных дальнейших тяжб с судопроизводством.