Страхование (КАСКО, ОСАГО)

Нотариальное отчуждение доли недвижимого имущества. Как обойти нотариальное заверение сделки купли-продажи или дарения доли недвижимости? Оформление соглашения о купле-продаже отчуждаемой доли

Ключевые слова

ПРАВО ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ / ПРАВО ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ / RIGHT OF SHARED OWNERSHIP / НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО / REAL ESTATE / ОТКАЗ ОТ ПРАВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ / ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ / DISCLAIMER OF PRE-EMPTION RIGHT / ИЗВЕЩЕНИЕ О ПРОДАЖЕ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ / NOTICE OF THE SALE OF A SHARE IN THE RIGHT OF COMMON OWNERSHIP / THE RIGHT OF COMMON PROPERTY / PREEMPTIVE RIGHT TO PURCHASE

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы - Тарарышкина Ирина Сергеевна

Предмет исследования: правовые нормы, регулирующие отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество , правоприменительная практика. Целью настоящей статьи является анализ требований, предъявляемых законодательством к форме сделки с общей долевой собственностью при отчуждении недвижимого имущества , рассмотрение вопросов, связанных с соблюдением при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Методологию исследования составили сравнительный, формально-юридический, аналитический методы, системный подход. В работе рассматриваются вопросы, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Анализируются требования, предъявляемые к форме сделки с общей долевой собственностью. Особый акцент сделан на вопросах соблюдения преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество . Предлагаются пути совершенствования законодательства и правоприменительной практики. Выводы могут быть использованы в дальнейших исследованиях права общей долевой собственности, оснований прекращения данного права, преимущественного права покупки , правовой природы отказа от права преимущественной покупки .The subject of the study is the legal norms governing the alienation of a share in the right to joint ownership of real estate , law enforcement practice. The purpose of this article is to analyse the requirements of the law for the form of a transaction with a common share of property with the alienation of immovable property, consideration of issues related to compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate . The article deals with issues related to the alienation of a share in the right of common ownership of real estate . The requirements for the form of a transaction with common shared ownership are analyzed. Particular emphasis is placed on compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate . Ways of improving legislation and law enforcement practice are suggested. The methodology of the study was a comparative formal-legal analytikal methods system approach. Conclusions can be used in further studies of the law of common equity ownership of the grounds for termination of this right of preemptive right to purchase the legal nature of waiving the right of pre-emption.

Текст научной работы на тему «»

Тарарышкина Ирина Сергеевна

доцент кафедры гражданского права и процесса РГУ им. С.А. Есенина, кандидат юридических наук, доцент E-mail: [email protected]

К ВОПРОСУ ОБ ОТЧУЖДЕНИИ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Аннотация.

Предмет исследования: правовые нормы, регулирующие отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, правоприменительная практика.

Целью настоящей статьи является анализ требований, предъявляемых законодательством к форме сделки с общей долевой собственностью при отчуждении недвижимого имущества, рассмотрение вопросов, связанных с соблюдением преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Методологию исследования составили сравнительный, формально-юридический, аналитический методы, системный подход.

В работе рассматриваются вопросы, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Анализируются требования, предъявляемые к форме сделки с общей долевой собственностью. Особый акцент сделан на вопросах соблюдения преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Предлагаются пути совершенствования законодательства и правоприменительной практики.

Выводы могут быть использованы в дальнейших исследованиях права общей долевой собственности, оснований прекращения данного права, преимущественного права покупки, правовой природы отказа от права преимущественной покупки.

Ключевые слова: право общей собственности; право долевой собственности; недвижимое имущество; преимущественное право покупки; извещение о продаже доли в праве общей собственности; отказ от права преимущественной покупки.

The subject of the study is the legal norms governing the alienation of a share in the right to joint ownership of real estate, law enforcement practice.

The purpose of this article is to analyse the requirements of the law for the form of a transaction with a common share of property with the alienation of immovable property, consideration of issues related to compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate.

The article deals with issues related to the alienation of a share in the right of common ownership of real estate. The requirements for the form of a transaction with common shared ownership are analyzed. Particular emphasis is placed on compliance with the pre-emptive right to purchase when selling a stake in the right of common ownership of real estate. Ways of improving legislation and law enforcement practice are suggested.

The methodology of the study was a comparative formal-legal analytikal methods system approach.

Conclusions can be used in further studies of the law of common equity ownership of the grounds for termination of this right of preemptive right to purchase the legal nature of waiving the right of pre-emption.

Keywords: the right of common property, right of shared ownership, real estate, preemptive right to purchase, notice of the sale of a share in the right of common ownership, disclaimer of pre-emption right.

Гражданское законодательство предусматривает возможность нахождения имущества в общей собственности: долевой и совместной. В отношениях общей долевой собственности важное значение приобретают взаимоотношения сособствен-ников. Правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должны осуществляться по соглашению всех её участников. Однако достаточно часто участникам таких отношений к единому мнению прийти сложно, поэтому противоречия, вытекающие из отношений общей долевой собственности, становятся предметом судебных разбирательств.

Не так давно в законодательство были внесены изменения, касающиеся регулирования данных отношений, которые отчасти устранили нарушения и разрешили вопросы, возникающие на практике. Однако актуальными остаются вопросы, связанные с реализацией права распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, включая сделки, направленные на отчуждение долей в праве на недвижимое имущество.

Если речь идёт об отчуждении доли в недвижимом имуществе, необходимо учитывать требования, предъявляемые законодательством к таким сделкам. Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1 внёс изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2, в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Все сделки, направленные на отчуждение

долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. До конца 2015 года такие сделки не требовали обязательного нотариального удостоверения, а Федеральный закон от 29.12.2015 №391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»3 вводил обязательную нотариальную форму только для продажи доли в недвижимом имуществе посторонним лицам. В настоящее время все сделки, направленные на отчуждение долей (дарение, купля-продажа, мена) как посторонним лицам, так и родственникам должны совершаться у нотариуса.

Введение нотариальной формы позволяет защитить права и законные интересы граждан и противодействовать осуществлению мошеннических схем с долями квартир. Однако стоимость договора у нотариуса, включая стоимость технических работ, существенна. Представляется, что необходимо применять различные подходы к стоимости договора, в зависимости от наличия или отсутствия родства участников долевой собственности.

Важное значение имеет характер предполагаемого отчуждения: возмездное или безвозмездное. При безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности каких-либо законодательных ограничений не установлено. Так, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить или завещать свою долю. Допускается использование своего права в целях обеспечения исполнения обязательства, в частности передача в залог своей доли.

1 Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ред. 03.07.2016 г. № 361-Ф3 // СПС «КонсультантПлюс».

2 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 03.07.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

3 Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 28.12.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

К вопросу об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

Однако следует учитывать риск признания такой сделки недействительной в случаях заключения договора займа, залога доли и в последующем договора об отступном. Судебной практике известны случаи оспаривания такого рода сделок по факту притворности4.

При возмездном отчуждении доли в праве общей собственности постороннему лицу необходимо учитывать правила, предусмотренные ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие право преимущественной покупки остальных участников долевой собственности5. Если участник долевой собственности желает продать долю одному из сособственников, правила о преимущественной покупке не применяются.

Право преимущественной покупки даёт возможность участникам долевой собственности приобрести продаваемую долю в первую очередь. На продавца возложена обязанность известить сособственников в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых она продается. С учётом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчётов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и др.6.

Правила о преимущественной покупке применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250 ГК РФ). Однако данные правила возможно применить не ко всем договорам мены. Так, если предметом выступает индивидуально определённая

редкая вещь, например, антиквариат, то со-собственник вряд ли сможет предоставить аналогичную. Условием реализации сособ-ственником преимущественного права покупки является приобретение доли на тех же условиях, на которых выбывающий из правоотношения общей долевой собственности субъект намеревается её уступить. Это может быть осуществимо при уступке доли за денежный эквивалент, а также по договору мены на распространённое имущество, определённое родовыми призна-ками7. Индивидуально определённая вещь может быть только оценена по рыночной стоимости, которая и будет в дальнейшем предлагаться в качестве цены за долю в общем имуществе.

Право преимущественной покупки ограничено в слу чаях продажи имущества с публичных торгов. Ограничение действует также при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на земельном участке здания, сооружения или помещения в таком здании или сооружении.

Извещение о продаже доли продавец вправе сделать через нотариуса или посредством почтового отправления. Если извещение участникам долевой собственности направляется через нотариуса, исходя из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений, достоверность предоставленных сведений о сособственнике и адресе, по которому извещение должно быть направлено, нотариусом не проверяется. Риск неполучения поступившей корреспонденции несёт адресат. Допускается направление извещения в электронной форме через нотариуса при наличии соглашения между продавцом и участником долевой собственности об об-

4 См.: Аппеляционное определение Новосибирского областного суда от 26.01.2016 № 33-681/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

5 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (ред. от 05.12.2017) // СПС «КонсультантПлюс»

6 См.: Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу. Утв. Письмом Федеральной нотариальной палаты от 31.03.2016 г. № 1033/03-16-3// СПС «КонсультантПлюс».

7 См.: ТарарышкинаИ.С.Прекращение права общей долевой собственности // Вестник Рязанского государственного университета им С.А. Есенина. 2009. № 4 (25). С. 117.

мене юридически значимыми сообщениями в электронной форме, с указанием адресов электронной почты.

После получения извещения о намерении продажи доли постороннему лицу сособ-ственникам предоставляется право приобрести продаваемую долю в течение установленного срока. При продаже доли в праве на недвижимое имущество срок устанавливается в один месяц. Указанный срок следует исчислять не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату.

Если в течение указанного срока участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать свою долю в имуществе любому лицу. В случаях получения от сособственника ответа о согласии приобрести долю на условиях, отличных от указанных в извещении, предъявлении встречных требований, и при отсутствии желания продавца вести переговоры, право преимущественной покупки по истечении установленного законом срока прекращается.

Закон не устанавливает обязанности продавца вести переговоры. Условия, на которых предлагается покупка, принимаются безоговорочно, а в случаях ведения переговоров лицо, обладающее преимущественным правом покупки, несёт риск пропуска установленного законом срока и утраты преимущественного права. Так по делу № 2-2809/2017 от 27.10.2017 истец ошибочно полагала, что направление сообщения с указанием иной выкупной цены, просьбой представить правоустанавливающие документы и уточнением основных условий сделки послужит основанием к отложению совершения сделки и сохранению принадлежащего ей преимущественного права. Однако суд отказал в признании за истцом преимущественного права покупки и переводе на неё прав и обязанностей покупателя, т.к. не нашёл нарушений в действиях ответчика8.

Важное практическое значение имеет возможность подтверждения направления надлежащего извещения о продаже доли сособственникам. Бесспорным подтверждением соблюдения прав участников долевой собственности будет служить выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособ-ственнику самостоятельно. Письмо с описью вложения рассматриваться в качестве бесспорного подтверждения направления надлежащего извещения не будет, так как в тексте описи не отражается его содержание. Если ответ от сособственников не получен в надлежащий срок, сделка может быть совершена. Если продавец самостоятельно извещал сособственников и ответа от них не получил, это отражается в удостоверяемом договоре продажи в виде заверения об обстоятельствах в порядке ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, сделанное надлежащим образом извещение сособственников может в дальнейшем предотвратить возможные споры и защитить право собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом.

С внесением изменений в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 №315-Ф39, вступивших в силу с 01 января 2017 года, допускается продажа доли постороннему лицу ранее установленных сроков. Это возможно в случае, если все участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки, т.е. в надлежащей форме сделают отказ от покупки доли в общей собственности. Представление нотариально удостоверенного отказа является бесспорным подтверждением намерений участника долевой собственности. При совершении отказа в простой письменной форме сделка может

8 См.: Решение Первомайского районного суда г. Омска по делу № 2-2809/2017 от 27.10.2017 г. // URL: https: // rospravosudie.com

9 Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 315-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть 2). Ст. 4248.

К вопросу об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

быть отложена и нотариусом направлен соответствующий запрос сособственникам. Таким образом, отказ от покупки следует рассматривать в качестве основания, влекущего прекращение вытекающего из отношений общей собственности преимущественного права.

Интересным представляется вопрос о сроках действия отказа от преимущественного права покупки. Предположим, что отказ от права имеет место, а сделка по каким-то причинам откладывается. Срок действия такого отказа законодательно не установлен. В Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей

собственности на недвижимое имущество постороннему лицу10 указано на необходимость руководствоваться требованиями принципа разумности, временные рамки которого могут толковаться по разному. Представляется, что в целях защиты интересов сособственников необходимо установить срок действия отказа от права преимущественной покупки в три месяца и предоставить сособственникам право в течение этого срока заявить о своём желании приобрести долю в общем имуществе.

Таким образом, несмотря на совершенствование законодательства в области общей долевой собственности, при отчуждении доли в недвижимом имуществе остаются вопросы, дальнейший анализ которых необходим.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (ред. от 05.12.2017) // СПС «КонсультантПлюс».

2. Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 315-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть 2). Ст. 4248.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 03.07.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

4. Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 28.12.2016) // СПС «КонсультантПлюс».

5. Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ред. 03.07.2016 № 361-Ф3 // СПС «КонсультантПлюс».

6. Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу утв. Письмом Федеральной нотариальной палаты от 31.03.2016 № 1033/03-16-3// СПС «КонсультантПлюс».

7. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 26.01.2016 № 33681/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

8. Решение Первомайского районного суда г. Омска по делу № 2-2809/2017 от 27.10.2017 // URL: https: // rospravosudie.com.

9. Тарарышкина И. С. Прекращение права общей долевой собственности // Вестник Рязанского государственного университета им С. А. Есенина. 2009. № 4 (25). С. 117.

Несмотря на стремление граждан обзавестись недвижимостью, владеть которой можно единолично, процент квартир в долевой собственности был и остается высоким. По некоторым данным, до 80% жилья имеют двух и более собственников. При этом специалисты рынка недвижимости отмечают, что именно сделки с долями сопряжены с наибольшими сложностями. Подробнее про то, что такое доля в квартире и какие есть нюансы с её оформлением, отчуждением и продажей вы узнаете сегодня из нашего поста.

Казалось бы, процедуры операций с этим видом недвижимости мало чем отличаются от распоряжения квартирами или домами. Однако в вопросах долевой собственности очень существенным является человеческий фактор. И в тех случаях, когда причиной переходов прав собственности является невозможность сособственников договориться между собой, есть все причины полагать, что дальнейшая юридическая история такого объекта не будет гладкой до тех пор, пока все доли не окажутся в одних руках.

Любая собственность, которой владеют двое и более граждан, является общей. При этом, если речь идет о собственности супругов, такая собственность является совместной на весь период владения. Если же появление нескольких собственников связано с другими обстоятельствами, такая собственность является долевой, и объем доли каждого документируется и регистрируется в Росреестре в обязательном порядке.

Откуда берутся доли в квартире? Источников обычно три:

приватизация;
наследство;
дарение.

При приватизации квартира оформляется на всех, кто на момент начала процедуры был в ней прописан и не отказался от своего права на вступление в собственность. При принятии наследства возникает столько долей, сколько наследников вступают в свои права. При передаче доли в дар прежний собственник может выделить такую долю, какую сочтет нужным.

Кроме того, доли в появляются при разделе общей совместной собственности бывших супругов или по иным причинам, при которых основанием права собственности является решение суда.

Как определить долю в квартире

Порядок пользования квартирой может быть определен различными способами. Как правило, если доли в квартире принадлежат проживающей в ней семье, вопросов с пользованием площадями не возникает. Если возникает необходимость раздела, жильцы договариваются между собой или, при невозможности прийти к соглашению, обращаются в суд с иском об определении порядка пользования жильем.

Важно! Владение долей в квартире не равнозначно владению комнатой и не подразумевает обязательной возможности пользования пропорциональной частью квадратных метров.

Следует понимать, что разделу подлежит только площадь жилых комнат и только в том случае, если доля не является малозначительной относительно жилой площади квартиры. К примеру, если двухкомнатной квартирой владеют 2 собственника с равными долевыми правами, порядок пользования может быть определен так, чтобы каждому досталось по комнате. Однако, если площади комнат не равны, раздела «по справедливости» не получится, в любом случае одному достанется большая комната, а другому меньшая. Если же, например, однокомнатная квартира принадлежит двоим собственникам, то определить порядок пользования ею по суду уже не представляется возможным.

Это же относится и к любым другим ситуациям, когда жилье не делится «по комнатам» или пропорциональный собственности метраж слишком мал и исключает возможность пользоваться собственностью как жильем. Поэтому, если определение порядка пользования невозможно, собственник «микродоли» вправе получить от сособственников компенсацию в обмен на право собственности.

Как оформить долю в квартире в собственность

Прежде всего, для оформления в собственность необходимо основание права. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены, ренты или решение суда. При наличии основания доля в квартире оформляется точно так же, как и любая другая недвижимость: собирается пакет документов и подается на регистрацию в Росреестре - в рег.палату напрямую или через МФЦ. Однако существует существенное различие с собственниками «целой» недвижимости: ряд действий, которые собственники могут совершать только с согласия сособственников. К таким действиям относятся сдача в аренду, залог и продажа.

Важно! Собственники долей в квартире обладают преимущественным правом покупки других долей. Поэтому продажа такого имущества возможна только в том случае, если сособственники отказываются от его приобретения. Предложение, как и нотариальный отказ от преимущественного права покупки, должны быть оформлены нотариально.

Пакет документов для регистрации зависит от основания перехода права и определяется точно в зависимости от ситуации. Примерный список документов таков:

документы основания права;
паспорта участников сделки;
выписка из ЕГРН;
выписка из домовой книги;
копия финансового лицевого счета и справки об отсутствии задолженностей;
нотариальные заявления об отсутствии иных правопретендентов (в каждой ситуации соответствующие);
отказы других собственников от преимущественного права покупки;
доверенность на регистрацию (в случае, если стороны сделки подают документы в рег.палату не лично, а через доверенных лиц).

Помимо этого, за гос.услугу по регистрации перехода права собственности необходимо уплатить гос.пошлину, которая составляет 2 тысячи рублей.

Как и при оформлении любой другой недвижимости, большинство шагов по оформлению собственности можно выполнять самостоятельно, а можно доверить специалистам. Безусловно, это дороже, но, помимо экономии времени, это гарантирует и отсутствие ошибок, что в данном вопросе очень важно. Помощью в оформлении занимаются агентства недвижимости и юридические компании, специализирующиеся на данных услугах.

Важно! Начиная с 2016 года во всех случаях, когда основанием вступления во владение долей в квартире является договор купли-продажи, проведение сделки возможно только в нотариальной форме.

Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире

С каждым годом всё больше квартир имеют своими собственниками несовершеннолетних граждан. В одних случаях дети становятся собственниками при приватизации. В других родители дарят детям доли в праве собственности. Но большая часть долей несовершеннолетних на сегодняшний день оформляется при реализации сертификатов на материнский капитал. Таким образом защищаются имущественные права несовершеннолетних граждан. Однако в ситуации, когда семья, например, решает продать квартиру и приобрести более просторное жилье или вообще переехать в другой регион, процедура оформления будет несколько сложнее, чем при продаже недвижимости совершеннолетних собственников, права которых защищает государство в лице органов опеки.

Важно! Любое отчуждение собственности несовершеннолетних возможно только при наличии соответствующего распоряжения органов опеки и попечительства.

Существенным пунктом являются условия, на которых органы опеки дают согласие на продажу имущества несовершеннолетних. Это может быть требование одновременного либо последующего наделения несовершеннолетнего гражданина собственностью аналогичной или более высокой стоимости, обеспечивающей улучшение жизненных условий ребенка. Причем, если раньше допускалось наделение несовершеннолетнего любой собственностью, соответствующей требованиям, то с 2016 года необходимо, чтобы она была именно приобретена взамен отчуждаемой.

Важно учитывать также возраст несовершеннолетних. До 14 лет все решения от имени несовершеннолетних граждан принимают их родители или опекуны. С момента получения паспорта ребенок вправе распоряжаться своей недвижимостью самостоятельно, однако до достижения совершеннолетия все подобные действия производятся с согласия родителей или опекунов. Таким образом, при проведении, к примеру, сделки по купле-продаже или дарению собственности ребенка до 14 лет от его имени действует его законный представитель; по достижении 14 лет и после получения паспорта ребенок распоряжается своей недвижимостью сам, но с согласия и в присутствии стороны родителя (опекуна).

Залог доли в квартире

По российскому законодательству доля в квартире может быть предметом залога только с согласия сособственников. Процедура получения подобного согласия аналогична получению отказа от преимущественного права покупки: все сособственники должны оформить свое отсутствие возражений от залога в нотариальной форме. Нередко получение подобных документов проблематично: соседи по квартире понимают, что залог может привести к отчуждению и появлению у доли нового владельца, что их зачастую не устраивает. Отсутствие же подобного согласия не препятствует получению займов под залог в тех финансовых организациях, проценты по кредитам которых довольно высоки.

Тем не менее закон предусматривает возможность оформления долей в залог. На собственность, которая является предметом залога, оформляется обременение в пользу физического или юридического лица, на которое регистрируется закладная. Обременение, как и последующее снятие его, регистрируется в Росреестре.

Отчуждение доли в квартире

Существует несколько способов отчуждения долей в квартире: продажа, дарение, наследство, рента, решение суда и т.д. Поскольку наиболее уязвимыми с точки зрения юридических и финансовых интересов являются стороны отчуждения путем купли-продажи, рассмотрим их детально.

Очевидно, что стороны такой сделки - это продавец и покупатель. Но, помимо интересов сторон, которые должны быть соблюдены при проведении аналогичных сделок по купле-продаже квартиры, в ситуации с долями есть и свои «подводные камни»:

Кто продавцы?
Это могут быть, к примеру, бывшие супруги, не заинтересованные в наличии совместной собственности. Если один из них хочет продать, а другой не может купить, но и свою часть собственности продавать не хочет, она может быть продана стороннему покупателю. Нередки также случаи продаж наследных долей в аналогичных ситуациях - одни наследники хотят продавать, другие - нет. В этих, казалось бы, обыденных житейских ситуациях присутствует один риск, который потенциальным покупателям нужно учитывать. Если недвижимость приобретается «для жизни», в дальнейшем при улучшении материального положения продать ее, чтобы купить отдельное жилье, будет проблематично - доли это самый неликвидный товар на рынке недвижимости. И если покупатель планирует использовать недвижимость по назначению, то есть для проживания, имеет смысл рассматривать для покупки не долю, а комнату.
Однако существует и особая категория продавцов, к сожалению, не такая уж редкая. В нее входят владельцы долей, сособственниками которых являются так называемые «рейдеры». Истории во всех случаях похожи - бывший член семьи продал свою собственность представителям криминала, которые методом давления вынуждают оставшихся собственников продать им свои доли за бесценок. После этого вся квартира выставляется на продажу по рыночной цене или выгодно продается уже имеющемуся «под нее» покупателю». Поэтому, рассматривая варианты возможных покупок, стоит обращать особое внимание на то, кто является продавцами, кто - сособственниками и какова причина продажи.
Кто покупатели?
Не секрет, что многие покупатели долей приобретают их вовсе не для проживания. В одних случаях, как в примере выше, жилье приобретается по частям, по цене существенно ниже рыночной. В других покупки оформляются ради торговли оформлением регистраций по месту жительства, создания так называемых «резиновых квартир». В редких случаях граждане покупают доли для собственного пользования. Однако важно понимать, что закон рассматривает жилую недвижимость как объекты, которые должны использоваться для проживания граждан и не могут быть использованы как-либо еще. Поэтому, если доля приобретается ради прописки, но соответствующее ей количество метров или количество комнат не допускают возможности использования собственности в качестве жилья, по суду такая доля может быть признана малозначительной и отчуждена в пользу собственников большей доли с обязательством выплаты ими компенсации собственнику отчуждаемого имущества.

Рассматривая иные способы отчуждения, необходимо понимать, что вступление в собственность может быть только добровольным и, если потенциальный владелец считает получение данного имущества невыгодным, он имеет право от него отказаться даже в случае принятия в дар.

Обмен долями в квартирах

Существует множество вариантов переходов права путем заключения договора мены. Это может быть уместно, например, если семейный статус кого-то из собственников меняется, и обмен правами и материальными благами между сособственниками оказывается взаимовыгодным. Возможны также варианты обмена доли в квартире на отдельное жилье или на долю в другой квартире путем договора мены. Причем если обмениваемое имущество существенно различается по метрам и стоимости, закон обязывает приобретателя большей доли выплатить другой стороне компенсацию. Избежать этого можно, если провести обмен путем двух процедур дарения, однако важно помнить, что дарение является безвозмездной сделкой, и доказательство обратного может привести к признанию ее притворной и расторжению.

Право преимущественной покупки доли

Как было сказано выше, продажа доли относится к тем операциям с недвижимостью, которые собственник не вправе совершать единолично, без согласия сособственников. Согласно требованиям ст.250 ГК РФ, будущий продавец доли, прежде всего, обязан предложить ее приобрести всем сособственникам, причем по более низкой цене, чем для «стороннего» покупателя. И только в том случае, если ни один из собственников не соглашается, продавец может делать подобные предложения третьим лицам.

Каким образом можно заручиться согласием сособственников на продажу? Вариантов два, но оба предусматривают получение соответствующего нотариального документа - отказа от преимущественного права покупки.

Сособственник оформляет отказ на покупку самостоятельно у нотариуса.
Продавец оформляет у нотариуса и высылает сособственнику заказное письмо с предложением о покупке доли по указанной цене. При отсутствии согласия сособственника на покупку в течение 30 дней продавец вправе делать аналогичные предложения третьим лицам.

Необходимо учитывать: продажа доли по сравнению с продажей квартиры всегда невыгодна.

Важно! Рыночная цена на доли никогда не соответствует аналогичной части стоимости целых квартир - как правило, она вдвое ниже.

Многие собственники долей думают, что, если квартира стоит, к примеру, 4 миллиона рублей, то ½ доля будет стоить 2 миллиона. В действительности же продать долю по такой цене невозможно. Обычно реальная цена продажи отдельных долей примерно в два раза ниже их суммы в виде цены целой квартиры. Поэтому каждому продавцу такой недвижимости необходимо понимать, что единственный способ для достижения этого - договориться с сособственниками и продавать всю квартиру.

Налог на долю в квартире

Ставки по налогам исчисляются в зависимости от положений в нормативно-правовых актах соответствующих муниципальных образованиях и с учетом льгот и субсидий собственников. На данный момент остаются в силе понижающие коэффициенты, позволяющие повышать сумму налогов плавно, на 20% в год.

Что касается налога с продажи недвижимости, с 2016 года он исчисляется в размере 13% от стоимости объекта свыше 1 миллиона рублей и уплачивается в том случае, если продавец владел своей собственностью менее 5 (в ряде случаев - менее 3) лет. К долям это относится в той же мере, что и к любой другой жилой недвижимости.

Какова бы ни была история возникновения права на долю в квартире и дальнейшие планы распоряжения ею, необходимо как можно внимательнее изучить все подводные камни в распоряжении этим видом недвижимости и не забывать о том, что сделки с долями относятся к операциям с недвижимостью повышенной сложности.

Подробнее о том, и , вы узнаете из следующих постов.

Вопрос с долями достаточно сложный, поэтому если вам нужна помощь в оформлении, дарении, отчуждении доли и т.д., то просьба записаться на бесплатную консультацию к юристу в специальной форме на нашем сайте.

Ждем ваших вопросом и будем благодарны за оценку поста или лайк.

###

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество

подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно внесенным изменениям, нотариальному удостоверению отчуждение долей подлежит и в случае отчуждения долей всеми участниками долевой собственности.

Также в случае продажи доли собственник обязан письменно уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю, а также указать цену и другие условия продажи. Сделка может быть совершена спустя месяц после такого уведомления. Однако в случае, если остальные дольщики напишут отказ от покупки указанной доли, сделка может быть совершена и до истечения этого срока по предоставлению отказов нотариусу.

###

В Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" внесены изменения в части касающейся нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Новые правила введены Федеральным законом от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Изменения вступили в силу с 2 июня 2016 года.

Теперь нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке). Ранее нотариальное удостоверение требовалось для сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Таким образом, удостоверять у нотариуса теперь необходимо не только сделки по продаже, но и любые иные сделки, направленные на отчуждение доли, независимо от того, является приобретателем доли постороннее лицо или другой участник общей собственности.

Указанное требование не будет применяться к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав такого фонда.

Кроме того, по новым правилам нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. До вступления этих изменений в силу нотариально удостоверялись сделки по продаже недвижимого имущества указанных категорий граждан.

Федеральным законом также исключено правило о нотариальном удостоверении сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления.

Напомним, что в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ (пункт 3 статьи 24.1 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.) с 1 января 2016 г. сделки по продаже земельной доли также подлежат нотариальному удостоверению.

###

"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Статья 2

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594; 2001, № 11, ст. 997; 2004, № 35, ст. 3607; 2005, № 1, ст. 22; 2016, № 1, ст. 11) следующие изменения:

1) в статье 24:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

"1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке";

б) абзац шестой пункта 4 дополнить предложением следующего содержания: "Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда";

2) в пункте 2 статьи 30 слова "доверительного управления или" исключить, слово "продаже" заменить словом "отчуждению".

Согласно июньским 2016 изменениям в ГК: Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Интересует Ваше мнение, являются ли таковыми сделками соглашения об отступном, заключаемыми между Юридическим лицом и ФЛ, среди которых есть и несовершеннолетние дольщики? В соответствии с этими соглашениями ЮЛ собственником имущества не становится. С уважением, Владимир

Ответ

Да, являются. Дело в том, что в настоящее время в соответствии с законом обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, кроме земельных долей (). Со 2 июня 2016 года сюда включаются все сделки по отчуждению долей: купли-продажи, мены, дарения и пр. К числу данных сделок могут относится и соглашения об отступном.

«В отдельных случаях заключаемый договор требует нотариального удостоверения.

Обоснование

«Нотариальное удостоверение сделки облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание сделки, время и место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные» (цит. по: Гражданское право: в 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 2004. С. 472).

Нотариальная форма договора, в отличие от , может быть установлена не только законом, но и соглашением сторон.

Нотариальная форма договора предусмотрена законом

В соответствии с законом обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие договоры.

1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, кроме земельных долей ( «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее - Закон о регистрации).

Со 2 июня 2016 года сюда включаются все сделки по отчуждению долей: купли-продажи, мены, дарения и пр. Надо обращаться к нотариусу и в том случае, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. Ранее нужно было удостоверять у нотариуса не все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, а только договоры купли-продажи. Однако с 4 июля 2016 года не нужно регистрировать у нотариуса сделки по отчуждению земельных долей. Такие изменения внес «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статью 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"».*

Внимание! С 4 июля 2016 года отменили необходимость удостоверять у нотариуса сделки по отчуждению земельных долей

Теперь не нужно удостоверять у нотариуса договоры купли-продажи, мены, дарения и другие сделки по отчуждению земельной доли.

6. Договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке ().

7. Договоры, которые направлены на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, за исключением ( «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее - Закон об ООО).

8. Договор залога доли (части доли) в уставном капитале ООО ().

9. Предварительный договор, если основной договор требует обязательного нотариального удостоверения ().

12. Соглашение о разделе общего имущества, которое супруги нажили в период брака ().

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

в случаях, указанных в законе;
в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении, хотя по закону оно и не требовалось. На практике это происходит чаще всего при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон (или одной из стороны). Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.

Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то напомним, что последствием несоблюдения нотариальной формы, будет являться ничтожность совершенной сделки, то есть отсутствие правовых последствий ее заключения.

Рекомендуем: "Образцы доверенностей от юридического и физического лица . Виды, форма, сроки доверенности"

Итак, законом установлена обязательность нотариального удостоверения для следующих видов сделок:

Доверенность , выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Нотариальная форма договора залога предусмотрена п. 2 ст. 22 закона N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", где указано, что "договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению".

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Перевод долга . К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 ГК РФ (п. 4 ст. 391 ГК РФ).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Согласие супруга . Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Соглашение об уплате алиментов заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 100 СК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество , в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона) (ст. 42 закона N 218-ФЗ

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки , а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции от 01.07.2017).

Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества , подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 11 ст. 21 закона N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").

Договор инвестиционного товарищества , включающий в себя политику ведения общих дел (инвестиционную декларацию), все вносимые в него изменения (за исключением установленного частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона случая), дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом подлежат нотариальному удостоверению по месту нахождения уполномоченного управляющего товарища (п. 1 ст. 8 закона N 335-ФЗ "Об инвестиционном товариществе").

Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения подлежат обязательному нотариальному удостоверению и хранению у нотариуса по месту нахождения партнерства и вступают в силу для участников соглашения об управлении партнерством и третьих лиц с момента такого удостоверения. Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения не подлежат государственной регистрации, и сведения о нем и о содержащихся в нем положениях не вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (п. 2 ст. 6 закона N 380-ФЗ "О хозяйственных партнерствах").

Сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства , в том числе предусматривающая обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства, должна быть совершена в нотариальной форме (п. 3 ст. 12 закона N 380-ФЗ "О хозяйственных партнерствах").