Страхование (КАСКО, ОСАГО)

Возмездность и безвозмездность договора ренты и порядок его оформления. Что такое договор ренты Передача обязательств по договору ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК).

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (ст. 585 ГК). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК), отсутствие которого влечет ничтожность договора ренты на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ, независимо от того, какое именно имущество передается под выплату ренты. В случае отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, договор подлежит государственной регистрации. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой. В договоре должны быть предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательства плательщиком ренты. Для недвижимого имущества - это залог в силу закона. Договор ренты бывает двух видов: постоянная и пожизненная рента, причем пожизненная рента имеет такую разновидность, как договор пожизненного содержания гражданина с иждивением (ст. 583 ГК). Существенным условием договора, это обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК).

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК). Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер выплачиваемой постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ. Размер постоянной ренты, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (ст. 590,597 ГК). Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Пожизненная рента выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни и выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Выкуп ренты - особый способ расторжения договора. Если со стороны плательщика – отказ в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до прекращения ренты (ст. 592 ГК), получатель ренты – в праве, требовать только в случаях предусмотренных ст. 593ГК. Выкупная цена (при ее неопределенности) – платная рента (сумма годовых рентных платежей ст. 594 ГК); бесплатная – сумма годовых рентных платежей и цена имущества определяется (ст. 424, 594 ГК). Согласно (ст. 601 ГК) по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина так же допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (ст. 596, 605 ГК) Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также уход за ним, и также оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (ст. 602 ГК). В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты (на условиях пожизненного содержания) плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 594, 599 ГК). Договором может быть предусмотрена возможность замены условия о предоставлении содержания в натуральной форме на периодические платежи в денежном выражении в течение жизни получателя содержания (ст. 603 ГК РФ); Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости. А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира. Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на . Не самый удачный вариант и на меньшую квартиру с какой-то доплатой. Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов. Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица). Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя. Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход. Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

куда и с кем отправляетесь на сделку;
надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать. Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса. Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции. В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода. Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько. При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными. Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием? Он обязательно должен иметь сведения о том, каким способом стороны намерены передавать объект недвижимости – платно или на бесплатной основе. Это понятие касается рентных платежей. Платное отчуждение предполагает выплаты рентных платежей в форме конкретной суммы, определяющей стоимость передаваемого объекта. В этом случае между сторонами дополнительно должен быть заключен договор купли-продажи.

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором. И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику. Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О РЕНТЕ И ПОЖИЗНЕННОМ СОДЕРЖАНИИ С ИЖДИВЕНИЕМ

Статья . Договор ренты

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных договором.

Статья . Выкупная цена постоянной ренты

1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

Статья . Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

3. ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА

Статья . Получатель пожизненной ренты

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Статья . Размер пожизненной ренты

1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 363-ФЗ)

Статья . Сроки выплаты пожизненной ренты

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Статья . Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Статья . Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

4. ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

Статья . Договор пожизненного содержания с иждивением

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Статья . Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 363-ФЗ)

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Статья . Замена пожизненного содержания периодическими платежами

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Статья . Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Статья . Прекращение пожизненного содержания с иждивением

1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Во-вторых, постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором . Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей , выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда .

В-третьих, возможен выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока , не превышающего тридцати лет с момента заключения договора .

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

Пожизненная рента

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина , передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты . В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора , ничтожен.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда , установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Закон не предусматривает определенных сроков для выплат пожизненной ренты, лучше всего чтобы срок быть оговорен в договоре, а если он не оговорен то пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Особого рассмотрения требует вопрос прекращения ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением складывается из:

во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество — жилой дом, квартира, земельный участок и т. д.;

во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания — обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда , установленных законом. При этом существует специальное указание на то, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Закон возлагает на плательщика ренты обязанность по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Также обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты. Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязательств плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества. Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица.

Прежде чем непосредственно перейти к анализу возмездности или безвозмездности договора ренты следует сделать несколько общих замечаний. Прежде всего, это место соответствующего договора в системе договоров особенной части ГК. Практически не вызывает сомнений тот факт, что договор ренты входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность. Это означает, что у плательщика ренты с момента передачи имущества возникает права собственности на него.

Договор ренты - это возмездный договор. Плательщик ренты обязуется выплачивать ее получателю только в обмен на полученное имущество. При этом имущество передается по договору получателем ренты в собственность плательщику за плату или бесплатно. Передаваемое имущество может быть как движимым, так и недвижимым или представлять собой определенную денежную сумму.

Поскольку имущество по договору ренты передается получателем ренты ее плательщику в собственность, в целях обеспечения выплаты ренты получатель ренты приобретает право залога на переданное недвижимое имущество. Кроме того, в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет по отношению к получателю ренты субсидиарную ответственность, если законодательными актами или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Иначе обстоит дело с движимым имуществом. К существенным условиям договора ренты, в случае передачи под выплату ренты движимого имущества или денежной суммы, по особенной части гражданского кодекса предусматривается обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательства либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого исполнения.

Буквальное толкование п. 1 ст. 517 ГК позволяет рассматривать договор ренты как реальный. В свою очередь получатель ренты имеет право получение периодических выплат в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. При этом основным видовым отличием данного договора от смежных договоров по передаче имущества в собственность является именно характер встречного предоставления. Оно предоставляется не в виде единовременной денежной суммы, как это имеет место в договоре купли-продажи, а определенных периодических выплат (выделено мною - С.С.) в течение неопределенного срока - постоянная рента, или же в течение жизни определенного лица (лиц) - пожизненная рента. Таким образом, налицо наличие встречного предоставления, и это позволяет рассматривать ренту в качестве возмездного договора (ст. 384 ГК).

Казалось бы, что в указанных утверждениях нет противоречий, если бы ни положения уже упомянутой выше ст. 519 ГК и некоторых других. В последнем случае возникает несколько вопросов. Во-первых, юридическое значение положения п. 1 ст. 519 ГК «имущество… может быть передано в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно». Во-вторых, соотношения указанного положения с категориями “возмездность” и “безвозмездность”, а так же с уже упомянутым встречным удовлетворением по договору ренты в виде обязанности плательщика ренты на выплату периодических платежей (п. 1 ст. 517 ГК).

Следует указать, что категории “возмездность” и “безвозмездность” играют в гражданском праве одну из ключевых ролей. Ст. 384 ГК РК распространяет соответствующие положения только на договоры. Закон определяет в качестве возмездного договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. В свою очередь безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Существует презумпция возмездности договора, если из законодательства, содержания или существа договора не вытекает иное.

Несмотря на соответствующее положение законодательства, значение правила о возмездном или безвозмездном характере гражданских правоотношений выходит за рамки договорного права и значительно шире по своему содержанию. Так, например, категории «возмездность» и «безвозмездность» применяются для классификации сделок, способов приобретения и прекращения права собственности, защиты права собственности и иных вещных прав, некоторым вопросам корпоративного права, особенно касающихся проблемам отчуждения имущества юридических лиц, последствий явки гражданина, объявленного умершим и другим. Таким образом, понятия возмездности и безвозмездности имеют значение в целом для гражданского права и, можно констатировать, что регулирование гражданских отношений происходит исходя из принципа возмездности, который распространяется не только на договорные, но и другие гражданские правоотношения.

Цивилистические категории “возмездность” и “безвозмездность”, не смотря на довольно широкую распространенность, не стали предметом пристального и комплексного рассмотрения в научной литературе. Традиционно эти понятия рассматривались только при освещении определенных институтов гражданского права. Например, как один из способов прекращения обязательств - прощение долга, договор дарения, отдельных способов прекращения права собственности (преимущественно из соотношения конфискации и реквизиции). Исключением из этого правила являются немногочисленные работы: советского периода - М.И. Бару , постсоветского - Р.А. Максоцкого . Поэтому стоит подробней рассмотреть соответствующие категории и применить соответствующие положения относительно договора ренты.

Содержание п. 1 ст. 384 ГК РК раскрывает возмездность через термины “плата или встречное предоставление”, что порождает как в теории гражданского права, так и на практике серьезные теоретические проблемы. Например, соотношение понятий возмездность и эквивалентность, а через последнюю - цена договора и т.д. Здесь следует согласиться с мнением Р.А. Максоцкого о том, что “для признания правоотношений сторон возмездными необходимо, чтобы действия одной стороны находились в определенной зависимости (синналагматической, условной или каузальной) от действий другой стороны” В договоре ренты такая зависимость налицо - уплата рентных платежей происходит вследствие предоставления имущества в собственность. Но являются ли они эквивалентными?

На этот простой вопрос ответ представляется достаточно сложным и в данном случае следует апеллировать только к общим рассуждениям о возмездности договора. Если применительно постоянной ренты можно говорить об относительной эквивалентности, т.к. рентные платежи осуществляются в течение неопределенного времени и в конечном итоге обязательно наступит момент, когда их размер будет сопоставим с ценой переданного под выплату ренты имущества. Сложнее дело обстоит с пожизненной рентой. Срок уплаты рентных платежей в данном случае определен сроком жизни получателя ренты. Но каков он будет на самом деле (10, 20 или 100 лет) не может определить никто. В том числе и стороны договора ренты. Именно поэтому большинство исследователей отмечают алеаторный (рисковый) характер договора пожизненной ренты. Но эквивалентность в данном случае несомненно будет присутствовать, т.к. соответствующие риски лежат в равной степени на каждой из сторон договора: плательщик пожизненной ренты может заплатить получателю большую сумму, чем стоимость предмета ренты; в свою очередь получатель пожизненной ренты может получить значительно меньшую сумму, чем он выручил бы при продаже имущества в случае преждевременной кончины. По нашему мнению, эквивалентность при пожизненной ренте имеет условный характер и может быть фактически определена только в случае смерти получателя ренты, который выступит основанием прекращения соответствующих договорных отношений. Рассуждения об эквивалентности договора мены мы приводим особо не смотря на то, что в принципе согласны с утверждением М.И. Бару о том, что понятие возмездности и эквивалентности не совпадают. .

Значительно сложнее обстоит дело с платностью и бесплатностью передачи предмета ренты. Что это? Во-первых, насколько платность или бесплатность, дают основания для дифференциации отдельных положений статей ГК относительно постоянной ренты, во-вторых, влияют на возмездность или безвозмездность договора ренты в целом и, в-третьих, оправданность и необходимость субсидиарного применения к договору ренты положений о купле-продаже и дарении? В цивилистической литературе по этому поводу были различные мнения, но следует констатировать, что принципиальную оценку соответствующих проблем сделано не было.

Так, например, А. Мамаев, рассматривая только оправданность и целесообразность распространение на рентные отношения правил о купле-продаже, считает, что «устанавливая возможность применения к отношениям сторон по передаче имущества правил о купле-продаже, законодатель подразумевал прежде всего возложение на получателя ренты обязанностей по передаче имущества и ответственности за их неисполнение, иначе ссылка на нормы, регулирующие куплю-продажу, просто теряет смысл. Следовательно, в силу ст. 585 (Статья 585 ГК РК тождественна по своим положениям ст. 519 ГК РК.) получатель ренты является носителем не только прав, но и обязанностей, прежде всего обязанности передать плательщику ренты имущество, указанное в договоре. За неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную нормами о купле-продаже и дарении.

В других источниках встречаются просто противоречивые суждения. Например, в одном месте М.И. Брагинский указывает, что «бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствующего договора (ренты - С.С.)… возмездным. При этом имеется в виду, что данный договор предполагает встречное удовлетворение в том же смысле, как и ст. 423 ГК. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты».

Несмотря на подчеркнутую категоричность суждения, уже в другом месте работы М.И. Брагинский утверждает прямо противоположное: «Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором случае - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты… Статья 585 ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором». Вот так, с одной стороны - рента возмездный договор, с другой - безвозмездный, причем это качество ренты презюмируется.

Другой исследователь рентных отношений В.С. Ем считает, что положения ст. 585 ГК влияют не возмездность или безвозмездность договора ренты, а на его юридическую природу. Автор полагает, что «договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи» Вместе с тем, сомнений в возмездном характере договора ренты у В.С. Ем не возникает.

Казахстанский цивилист Б.В. Покровский следующим образом разъясняет правила ст.519 ГК, «…по которой при передаче имущества за плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами комментируемой главы и не противоречит существу договора. При этом закон не предусматривает заключения двух или даже трех договоров (ренты и купли-продажи и (или) дарения), а только применение норм ГК о купле-продаже и дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под выплату ренты. Следовательно, договор ренты - это единый самостоятельный договор, порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность нескольких договоров, порождающих несколько самостоятельных обязательств. Поэтому при применении к передаче имущества под выплату ренты норм глав ГК о купле-продаже и дарении всегда следует учитывать, во-первых, соответствие этих норм нормам главы 28, а при их расхождении применять нормы главы 28 ГК о договоре ренты и, во-вторых, учитывать, не противоречат ли правила глав 25 и 27 ГК существу договора ренты. Ведь приобретение плательщиком ренты у ее получателя имущества за плату или бесплатно не опосредуется договорами купли-продажи или дарения, а осуществляется по договору ренты, который порождает обязанность выплаты плательщиком ренты в качестве встречного удовлетворения рентных платежей получателю ренты. Поэтому, например, к передаче имущества по договору ренты применяются нормы о форме договора ренты, а не о форме договоров купли-продажи или дарения».

Менее противоречивы и более последовательны рассуждения Р.А. Максоцкого о возмездном характере договора ренты. С одной стороны автор говорит о том, что «…совершенно не понятна позиция законодателя, по которой он включил в ГК ст. 585, смысл самой этой статьи, возможность ее применения на практике». С другой - автор приводит пример, в котором можно вести речь о безвозмездности договора ренты - дарении капитала, с тем, чтобы половина процентов по нему пожизненно выплачивалась дарителю.

Заслуживает также внимание один из критериев безвозмездности, предлагаемый Р.А. Максоцким вслед за А.А. Симолиным. Речь идет о ситуациях, когда в безвозмездных договорах происходит возложение одной стороной на другую обязанностей в свою пользу, или в пользу определенных или неопределенных третьих лиц, или вообще в «общеполезных» целях (т.н. modus). Правовым обоснованием того, что modus не превращает отношение сторон в возмездное, является то, что эта возложенная на сторону обязанность представляет собой ограничение (уменьшение) предоставленного другой стороной. Два критерия modus,a: а) указанная обязанность той стороны, которая обогащается по безвозмездным сделкам, должна исполняться единственно и исключительно из того, что дала другая сторона; б) в действиях той стороны, которая этот modus исполняет, должна быть тесная связь с тем, что предоставлено. Поэтому, заключает Р.А. Максоцкий, modus «…может быть выражен в деньгах только тогда, когда само предоставление той стороной, которая устанавливает modus, выражается так же в деньгах. Во всех остальных случаях, когда платеж ренты производиться в деньгах, но под отчуждение вещей, имущественных прав… правоотношение сторон будет возмездным».

Соглашаясь с большинством высказанных Р.А. Максоцким суждений, полагаем необходимым внести некоторые уточнения.

Прежде всего, по нашему мнению возмездность договора ренты очевидна во всех случаях, т.к. для нас не вызывает сомнений тот факт, что предметом договора ренты могут быть только вещи, т.е. следует ограничительно толковать термин «имущество», которым в ст. 517 ГК (и в других) обозначен соответствующий предмет. Во-первых, договор ренты, о чем мы уже говорили ранее, входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность. Возможность установление права собственности на вещь не вызывает сомнений, а вот право собственности на деньги - здесь по крайней мере существует полярные точки зрения. По нашему убеждению, о праве собственности на деньги можно говорить весьма условно. Относительно юридической природы безналичных денег - речь может идти только о праве требования, например к банку. Применительно к наличным деньгам правильнее речь вести о фактическом обладании ими. Деньги не имеют практически никакого потребительского значения (за исключением может быть их коллекционирования), они выступают средством платежа, всеобщим эквивалентом и т.п., рассмотрение денег в качестве вещей по нашему мнению юридически некорректно. Что касается возможности установление права собственности на имущественные права, то с точки зрения континентальной правовой системы это просто невозможно и формула «право собственности на имущественное право» выглядит по меньшей мере абсурдной.

Второе важное уточнение касается юридической квалификации положений ст. 519 ГК. По нашему мнению, передача имущества под выплату ренты за плату или без таковой следует рассматривать в качестве первоначального рентного платежа, который, при его наличии, свидетельствует об исполнении договора ренты. При отсутствии такового, в современной интерпретации - передача имущества под выплату ренты бесплатно, рентные платежи осуществляются согласно договора и в этом случае, по всей логике вещей, их размер должен быть выше, чем в первом. Соответственно высказанной позиции требует соответствующего изменения формулировка п. 1 ст. 519 ГК. Правила же п. 2 ст. 519 в этом случае вовсе утрачивают какой-либо юридический смысл и поэтому должны быть исключены из ГК. Другой возможный вариант заключается в правиле, отсылающем к положениям ст. 385 ГК о цене договора.

Еще одним важным моментом является изменение правил ст.ст. 528 и 529 ГК. Мы полагаем, что ориентиром относительно выкупной цены постоянной ренты должно стать не сумма годовых рентных платежей, а стоимость конкретной вещи. В данном случае, следует учесть, с одной стороны - произведенные плательщиком ренты платежи, с другой - стоимость имущества, переданного под выплату ренты. Расчетная формула в этом случае может быть такой: выкупная цена = стоимость вещи - рентные платежи, произведенные плательщиком ренты. Подобное правило а) может быть сформулировано в виде диспозитивного правила, если иное предусмотрено соглашением сторон, б) созвучно существующим положениям ст. 385 ГК, в) характерно для юридической конструкции всех обязательств по передаче имущества в собственность.

Весьма интересным в плане его теоретического осмысления является такой инструмент рентного договора как выкуп ренты.

Речь идет о действии, совершаемом плательщиком ренты и направленном на прекращение его обязательства по выплате рентных платежей.

Законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты:

По инициативе плательщика ренты;

По требованию ее получателя.

В зависимости от того, по чьей инициативе производится выкуп ренты, последний выступает своего рода гарантией прав соответственно либо плательщика ренты, либо ее получателя.

Наиболее простым, с точки зрения уяснения правовой природы выкупа ренты, является выкуп, осуществляемый по инициативе плательщика ренты. Пунктом 2 статьи 367 ГК РК предусматривается возможность прекращения обязательства по требованию одной из сторон. И в рассматриваемой ситуации выкуп ренты действительно является прекращением обязательства по уплате рентных платежей и в целом всего рентного договора.

Поскольку выкуп ренты представляет собой уплату выкупной цены (денежной суммы согласованной сторонами в рентном договоре или определяемой в соответствии с нормами ГК РК), и представляет собой часть обязательства по выплате ренты, последнее в этом случае следует рассматривать как альтернативное обязательство. Выкуп ренты в этом случае является добровольным исполнением гражданско-правовой обязанности. В соответствии с ГК РК надлежащее исполнение является основанием прекращения обязательства по выплате рентных платежей и одновременно рентного договора в целом.

Выкуп ренты по инициативе плательщика сформулирован законодателем как право плательщика: пункт 3 статьи 526 ГК РК говорит о ничтожности условия о недопустимости выкупа постоянной ренты.

В случае, когда выкуп ренты производится по требованию получателя ренты все намного сложнее. Требование получателя о выкупе ренты может быть заявлено в связи нарушением обязательств, взятых на себя плательщиком по настоящему договору. К числу таковых из упомянутых законодателем в статье 527 ГК РК относится случай, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год (этот срок может быть изменен в рентном договоре).

Коль скоро требование о выкупе заявляется рентополучателем в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением плательщиком обязательств, выкуп ренты в указанном случае следует рассматривать, на мой взгляд, как меру оперативного воздействия. Действия получателя ренты состоят в одностороннем изменении договорного условия о содержании (замена исполнения),допустимом в силу закона. Рентный договор в этой ситуации прекратится так же, как в предыдущем случае, надлежащим исполнением, которое состоит в добровольной выплате плательщиком ренты выкупной цены.

Поскольку исполнение рентного договора, как уже не раз отмечалось, производится, как правило, в течение длительного периода, в реальной жизни могут возникнуть различные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что имущественное положение должника ухудшилось настолько, что дальнейшая выплата рентных платежей в размере и в сроки, установленные рентным договором, невозможна. В этом случае, как и в случае, когда плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты, получатель вправе требовать выкупа ренты. Выкуп ренты, как и в приведенных ранее случаях, влечет прекращение договора. Односторонний отказ получателя от договора путем заявления требования о выкупе ренты в этих случаях выступает в качестве меры оперативного воздействия отказного характера, которая применяется непосредственно получателем ренты как управомоченным субъектом и направлена на недопущение (уменьшение) его убытков в связи с неисполнением договора.

Передача плательщиком рентного капитала в собственность нескольких лиц и (или) его раздел между ними дает получателю право требовать выкупа ренты. В данном случае плательщиком ренты не допущены никакие нарушения прав получателя, поскольку он вправе как собственник распоряжаться принадлежащим ему имуществом, но требование о выкупе может быть заявлено получателем. В этой ситуации требование получателя о выкупе ренты является допустимым в силу закона односторонним изменением договора. Факт появления множественности лиц на стороне рентного должника (плательщика) является основанием для одностороннего изменения договора по требованию рентного кредитора (получателя)

Все изложенное выше относится только к договору постоянной ренты: указанная разновидность рентного договора действует бессрочно и в какой-то момент может стать неприемлемой для одной из сторон в силу причин фактического, экономического или правового характера.

Если в рамках договора постоянной ренты выкуп может рассматриваться как одностороннее изменение договора или как мера оперативного воздействия, то в рамках договора пожизненной ренты законодатель предусматривает возможность выкупа лишь в случае существенного нарушения договора, приравнивая такого рода выкуп к расторжению договора. Последствием такого расторжения будет, в отличие от общего правила, не возмещение убытков, а уплата выкупной цены, которую можно рассматривать как альтернативную неустойку.

В статье 539 ГК РК законодатель вновь возвращается к понятию «прекращение договора». В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением допускается возврат рентного капитала или выплата выкупной цены, которая не подлежит уменьшению на сумму расходов, понесенных плательщиком, и выступает здесь как цена (денежный эквивалент) имущества, переданного под выплату ренты. Стоимость имущества, переданного под выплату ренты (выкупная цена), является в данном случае штрафной неустойкой.