Договор намерения купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи
ДОГОВОР О НАМЕРЕНИЯХ
о купле-продаже недвижимости
“____” _____________ 201__г.
_______________________________________________________________________ (именуемый в дальнейшем – ПРОДАВЕЦ) паспорт: _____ № ______________, выдан: _____________________________________“__”_____г., с одной стороны, и
___________________________ (именуемая в дальнейшем – ПОКУПАТЕЛЬ ) паспорт: _____ № ______________, выдан: _____________________________________“__”_____г., с другой стороны,
а при совместном упоминании – Стороны,
заключили на основании ч. 4 ст. 635 Гражданского кодекса Украины настоящий Договор о намерениях (именуемый в дальнейшем – ДОГОВОР) о следующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. ПРОДАВЕЦ намерен продать, а ПОКУПАТЕЛЬ намерен купить в срок и на условиях, оговоренных ниже, следующий объект недвижимости: __________________________, находящийся в частной собственности ПРОДАВЦА по адресу: г. ____________, ул.__________________________д.________.
1.2. Стороны настоящим ДОГОВОРОМ утвердили окончательную цену договора купли-продажи объекта, указанного в п. 1.1. настоящего ДОГОВОРА в размере __________________________________________________________________ долларов США эквивалентную гривне по курсу коммерческого банка на день заключения договора купли-продажи.
2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПОКУПАТЕЛЯ
2.1. Купить вышеуказанный объект недвижимости у ПРОДАВЦА не позднее «____»______________________ 201___г.
2.2. Явиться для подписания Договора купли-продажи в оговоренное время и место, при себе иметь паспорт с фотографиями, соответствующими его возрасту, справку из налоговой инспекции о присвоении идентификационного кода.
2.3. Оплатить сбор в пенсионный Фонд в размере 1% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, и 50% расходов по нотариальному оформлению Договора купли-продажи.
2.4. Произвести полную оплату по Договору купли-продажи недвижимости по факту удостоверения сделки.
3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПРОДАВЦА
3.1. Продать вышеуказанный объект недвижимости ПОКУПАТЕЛЮ не позднее «___» _________________ 201__г.
3.2. Предоставить ПОКУПАТЕЛЮ следующие документы:
Документ(ы), подтверждающий право собственности на объект недвижимости, технический паспорт, справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, справку из ЖЭКа (форму №3) о всех прописанных лицах в отчуждаемом объекта недвижимости.
3.3. Оплатить государственную пошлину в размере 1% от стоимости продаваемого объекта недвижимости и 50% расходов по нотариальному оформлению Договора купли-продажи.
3.4. Погасить все задолженности по оплате за коммунальные услуги, электороэнергию и пользование телефоном, если таковые имеются, и предоставить ПОКУПАТЕЛЮ на момент подписания Договора купли-продажи справки об отсутствии всех задолженностей.
3.5. Освободить объект недвижимости и передать ключи в день заключения договора купли-продажи, кроме этого снять с регистрационного учета всех зарегистрированных до дня заключения договора купли-продажи.
3.6. Явиться для подписания Договора купли-продажи в указанное время, при себе иметь паспорт с фотографиями, соответствующими возрасту, справки из налоговой инспекции о присвоении идентификационного кода, документ(ы), подтверждающий право собственности на объект недвижимости, технический паспорт, справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, справку из ЖЭКа (форму №3) о всех прописанных лицах в отчуждаемом объекта недвижимости.
3.7. С момента заключения настоящего Договора не производить полную или частичную перепланировку вышеуказанного объекта недвижимости, не демонтировать и не заменять сантехнику, электро- или газ-плиту, оконные и дверные коробки, двери, керамическую плитку, телефонные линии, кабель телевизионной антенны, и не совершать другие действия, которые могут повлиять на стоимость продаваемого объекта недвижимости если это не оговорено с ПОКУПАТЕЛЕМ дополнительно, в письменной форме.
4. ДЕЙСТВИЯ СТОРОН
4.1. ПОКУПАТЕЛЬ в момент подписания настоящего Договора передал, а ПРОДАВЕЦ принял задаток (ст.570 ГК Украины), входящий в стоимость недвижимости, в размере: ________________________________________ долларов США, что в эквиваленте гривне по курсу НБУ на день заключения данного ДОГОВОРА составляет __________________________________________________ грн.
4.2. Данная сумма задатка является обеспечением принятых сторонами обязательств и намерений (ст.ст.546, 570 ГК Украины).
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СОРОН
5.1. В случае невыполнения ПОКУПАТЕЛЕМ условий данного Договора, выданный им ПРОДАВЦУ задаток (ст.ст.571, 610, 611 ГК Украины), последним не возвращается.
5.2. При невыполнении ПРОДАВЦОМ своих обязательств, ПРОДАВЕЦ обязуется вернуть ПОКУПАТЕЛЮ сумму задатка в двойном размере (ст.ст. 571, 610, 611, ГК Украины).
6. ДРУГИЕ УСЛОВИЯ
6.1. На момент подписания Договора купли-продажи объект продажи не сдан в аренду третьим лицам, не находится в залоге и/или под арестом, а также отсутствуют какие-либо иные обременения или запреты на отчуждение.
6.2. По согласованию сторон, срок действия данного Договора может быть увеличен, что подтверждается оформлением дополнительного соглашения.
7. ФОРС-МАЖОР
7.1. В случаях невозможности выполнения условий настоящего Договора из-за причин, независящих от сторон, а именно: стихийное бедствие, военные действия на территории данного города, правовые изменения в законодательстве Украины (в частности: существенное изменение налогов или пошлин), смерть ПРОДАВЦА (совладельца) или ПОКУПАТЕЛЯ квартиры, Договор расторгается с возвращением задатка без штрафных санкций.
8. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
8.1. Споры, возникающие между сторонами, разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством Украины.
8.2.Настоящий Договор составлен согласно ГК Украины в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, для каждой из сторон.
8.3. Стороны не считают настоящий Договор предварительным (ст.635 ч.4 ГК Украины).
ПОДПИСИ СТОРОН:
_________________________________________________________________________________
Оформляя сделку купли-продажи недвижимости, в частности квартиры, зачастую стороны стремятся подписать предварительное письменное соглашение, в котором заранее обсуждаются условия срока заключения последующей сделки и стоимость квартиры. Так, и у покупателя, и у продавца есть время для улаживания всех необходимых нюансов – подготовки бумаг и документов, оформления целевого кредита.
Суть документа
Предварительным договором называют документ, на основании которого стороны обязуются в дальнейшем заключить сделку на условиях, зафиксированных в составленном документе, и в указанный в нем срок. Говоря о правовых моментах и юридической силе договора, стоит сослаться на статью 429 ГК РФ. В ней перечисляются все основные момента, касающиеся заключения, функционирования и расторжения заключенного ранее соглашения.Документ составляется письменно и имеет структуру основного договора, используется та же информация, которая затем будет зафиксирована в основном соглашении:
- предмет договора;
- срок в виде конечной даты, до наступления которой будет заключено соглашение;
- основные условия.
Предварительный договор – своего рода гарантия того, что в дальнейшем продавец по какой-либо причине не сорвет сделку, не продаст квартиру более выгодному покупателю или резко не повысит стоимость, а покупатель – не откажется от покупки по оговоренной цене.
Если одна из сторон будет уклоняться от выполнения условий договора, то вторая сторона может подать исковое заявление с требованием принудить ответчика к исполнению договора или же выплатить компенсацию и возместить понесенные убытки.
Аванс и задаток
Заключать соглашение можно как с внесением предварительной платы, так и без нее. Данное условие должно быть оговорено и согласовано перед заключением и подписанием документа. Более того, если задаток или аванс вносится – это должно быть отражено в договоре. В бумаге указывается сумма внесенного аванса, способ расчета и валюта.Сторонам также стоит знать, что между авансом и задатком есть небольшая, но весьма существенная разница. Так, при расторжении договора аванс будет возвращен покупателю, вне зависимости от того, кто именно выступил инициатором разрыва соглашения, а вот задаток в этом случае возврату не подлежит.
Составление договора
Бумага имеет следующую структуру:- Название документа. Желательно указать в названии, о каком именно договоре идет речь – с задатком или без.
- Место составления – город, указывается слева.
- Дата подписания – указывается справа.
- Данные сторон, заключающих договор. Перечисляются полные Ф.И.О. сторон, паспортные данные, место регистрации. При участии в сделке юридического лица, указываются реквизиты организации, данные представителя и документ, на основании которого он имеет право заключать сделку. Если одна из сторон действует по доверенности – указываются данные документа.
- Основная часть договора, в которой перечисляются:
- Предмет сделки . В данном случае, квартира, обладающая рядом характеристик – адресом, площадью, количеством комнат, расположением. Желательно взять эти данные из кадастрового паспорта. Также указывается информация о том, кто является владельцем недвижимости, на основании чего было получено право собственности – договор купли-продажи, передача в наследство и т. д.
- Стоимость объекта. Сумма указывается цифрами и прописью. Обязательно указывается валюта. При желании может фиксироваться курс валют на момент подписания бумаги.
- Срок исполнения обязательств .
- Ответственность сторон . Прописываются обязанности продавца передать жилье в установленный срок в определенном виде, оформить все необходимые бумаги, со стороны покупателя – передать средства. Перечисляются также размеры неустоек, пени за нарушение тех или иных условий соглашения.
- Условия расторжения . При составлении этой части можно ссылаться на законодательные нормы и акты, статьи ГК РФ.
- Форс-мажоры . Это стандартный пункт, который предполагает расторжение сделки в случае наступления ряда обстоятельств. Важно прописать сроки уведомления о наступлении обстоятельств.
- Заключительные положения . Указываются другие моменты, которые стороны считают важными.
- Подписи сторон с расшифровкой. Если договор заключается с юридическим лицом – дополнительно ставится печать.
На что обратить внимание при составлении?
Есть ряд моментов, которые требуют особого внимания, а именно:- Составляя предварительный договор, необходимо тщательно проверить, всю внесенную информацию – данные продавца, сравнив их с паспортом, сведения о квартире, сравнив с техническим паспортом. Основная цель такой проверки – удостовериться, что продавец не является мошенником, который возьмет аванс или задаток и откажется в дальнейшем от выполнения договора. также поможет избежать ситуации, когда в бумаге прописан адрес квартиры, которая не соответствует той, о продаже которой изначально шла речь. Кстати, такого рода ошибки и несоответствия – весомая причина для расторжения его в судебном порядке.
- Прописывая сумму, стоит помнить, что она – окончательна. Это также указывается в договоре. Сумма должна указываться не только цифрами, но и прописью, что поможет избежать ситуации, когда одна из сторон изменяет стоимость в свою сторону. К примеру, продавец приписывает лишний нолик.
- Обязательно необходимо проверить доверенность – действительна ли она.
- При заключении договора попросите предоставить данные о прописанных в квартире лицах. Вполне возможно, что в квартире прописаны дети или лица, пропавшие без вести. В таком случае, вы можете оказаться в весьма неприятной ситуации, когда в дальнейшем вам придется приобрести квартиру с «довеском».
Важно, чтобы в договоре был пункт, в котором указано, что квартира свободна от права проживания в ней третьих лиц.
- Также должны быть указаны все стороны сделки – то есть, если у квартиры два или более владельцев – они также должны участвовать в заключении не только основного, но и предварительного договора.
Необходимые бумаги
Несмотря на то, что предварительный договор не регистрируется и не требует нотариального заверения, все же кое-какие документы сторонам следует подготовить.Покупателю:
- паспорт.
- паспорт;
- документ, подтверждающий право собственности на предмет договора (завещание, дарственная, договор купли-продажи);
- технический паспорт на квартиру.
- выписка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги;
- выписка из ЕГРП;
- оценка квартиры.
Оформление ипотеки
Если оплата части стоимости квартиры происходит за счет кредита, получаемого в Сбербанке, то покупателю необходимо предоставить предварительный договор о купле-продаже квартиры. Не имея на руках одобренного банком договора, заемщик вряд ли сможет получить кредит или оформить ипотеку в Сбербанке.Заключая предварительный договор, желательно прописать в документе пункт, в котором будет указанно, что определенная сумма будет оплачена за счет кредитных средств.
Важно также указать, что если ипотека не будет оформлена по вине банка, то договор расторгается, а задаток возвращается. В противном случае, может возникнуть ситуация, когда предварительный договор подписан, но у покупателя нет денег для оплаты покупки, к тому же, при расторжении и задаток остается у продавца, а виноват в этом не сам покупатель, а третья сторона – банк.
Расторжение
Выделяют три основных варианта расторжения договора сторонами.- В одностороннем порядке
. Процедура расторжения стандартна – одна из сторон направляет второму участнику сделки письменное предложение о расторжении договора. При этом сторона инициатор выплачивает штраф и пеню. Если покупателем был внесен задаток, то:
Если инициатор расторжения – продавец, он возвращает покупателю задаток в двойном размере;
Если инициатор – покупатель, то задаток остается у продавца.
- По соглашению сторон . В данном случае покупатель получает обратно задаток. Стороны уничтожают расписку в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Зачастую, причиной расторжения выступают форс-мажоры, отказ банка в выдаче ипотеки и т. д.
- По решению суда . Одна из сторон может подать иск в суд, если считает, что условия не соответствуют закону или же ущемляют права.
(ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ)
Российская Федерация, Республика Крым, г. Ялта, ______________ 20______ года
Мы, продавец в будущем, гр. _________________, __.__.19__ г.р.,
именуем. в дальнейшем "ПРОДАВЕЦ”, с одной стороны, и
покупатель в будущем, гр. _________________, __.__.19__ г.р.,
паспорт _______, выдан ______________ __.__.____ года, проживающий по адресу: ______________________________________________________________________,
именуем. в дальнейшем "ПОКУПАТЕЛЬ”, с другой стороны, при совместном упоминании "СТОРОНЫ”, заключили настоящий Договор о нижеследующем :
1. Стороны обязуются до ___ __________200__ г. включительно заключить Договор купли-продажи жилого помещения - квартиры № ___ , находящейся по адресу: ________________________________________________ (далее "КВАРТИРА"),
общей площадью: ___ кв. м.; жилой площадью: ___ кв. м.; количество комнат: ___; принадлежит Продавцу на основании _____(правоустанавливающие и правоподтверждающие документы)
и полностью выполнить свои обязательства по Договору купли-продажи Квартиры.
2. Продавец обязуется:
2.1. Заключить (подписать) Договор купли-продажи Квартиры.
2.2. Сняться с регистрационного учета по месту нахождения Квартиры не позднее ___ ___________200__ г.
2.3. Физически освободить Квартиру не позднее ___ ___________200__ г., передать Квартиру Покупателю по передаточному акту не позднее ___ ___________200__ г.
2.4. Осуществить все необходимые действия по регистрации договора купли-продажи Квартиры в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Ялты.
2.5. Предоставить Покупателю документальное подтверждение согласия супруга на сделку в форме, предусмотренной Сторонами для договора купли-продажи Квартиры и нотариально удостоверенное заявление на телефонный узел о согласии на перевод на имя нового собственника телефонного номера __________________ , установленного в Квартире.
2.6. Предоставить Покупателю документальное подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам, оплате Квартиры, телефона и электроэнергии.
2.7. Не обременять Квартиру какими-либо другими обязательствами, кроме передачи в собственность Покупателя.
3. Покупатель обязуется:
3.1. Заключить (подписать) договор купли-продажи Квартиры.
3.2. До даты, указанной в п. 1 настоящего Договора, оплатить Продавцу в оговоренных в договоре купли-продажи Квартиры форме и порядке всю стоимость Квартиры в размере
______
US
D
(______________________ долларов США)
в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Стоимость Квартиры не подлежит изменению в дальнейшем.
3.3. Подписать Акт приема-передачи Квартиры.
3.4. Осуществить все необходимые действия по регистрации договора купли-продажи Квартиры в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Ялты.
4. Все расходы по переоформлению Квартиры в собственность Покупателя (нотариальные и государственные пошлины и сборы, аренда депозитарной ячейки и т.д.) несет ___________________________________________________________.
5. Обязательства Сторон, указанные в п.п. 1, 2, 3, 4 настоящего Договора являются Основным обязательством для каждой из Сторон в той части, которая налагается на соответствующую Сторону.
6. В доказательство обеспечения исполнения Основного обязательства Покупатель в момент заключения (подписания) настоящего Договора передает Продавцу сумму в размере
_____________
USD
(_______________________________ долларов США)
в рублях по курсу ЦБ РФ на момент выдачи, которая признается Задатком.
7. При прекращении Основного обязательства до начала его исполнения по соглашению Сторон либо вследствие невозможности исполнения в силу наступления обстоятельств, за которые любая Сторона не отвечает, Задаток должен быть возвращен Покупателю в течение трех дней с момента получения письменного уведомления Стороной от другой Стороны о наступлении таких обстоятельств либо даты подписания Сторонами соглашения о прекращении Основного обязательства.
8. Если за неисполнение Основного обязательства ответственен Покупатель, то Задаток остается у Продавца.
9. Если за неисполнение Основного обязательства ответственен Продавец, он обязан уплатить Покупателю в течение трех дней с даты, указанной в п. 1 настоящего Договора, двойную сумму Задатка.
10. Стороны согласны все споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, решать путём ведения переговоров и принимать все меры по урегулированию разногласий для взаимного удовлетворения их интересов. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по Договору только при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
11. Настоящий Договор составлен в двух, имеющих одинаковую юридическую силу экземплярах, по одному – для каждой из Сторон. Договор вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами.
ПРОДАВЕЦ:
_________________________________________________________________
(Фамилия, Имя, Отчество – полностью) (подпись)
ПОКУПАТЕЛЬ:
_________________________________________________________________
(Фамилия, Имя, Отчество – полностью) (подпись)
