Реклама на портале

Владельцев сельхозугодий обязали осваивать земли в течение года. Порядок изъятия земель сельхозназначения уточнили Принудительное изъятие земельных участков из земель сельхозназначения

Одним из ключевых посланий выступления президента России перед Федеральным собранием в декабре 2015 г. было необходимость существенных реформ в АПК страны. В частности, президент заявил, что в следующую пятилетку необходимо полностью заместить импортные продукты сельского хозяйства теми, которые произведены в России. Для этого одной из мер предусмотрено отобрать (изъять) неиспользуемые земельные участки у нерадивых собственников и передать их тем, кто может землю обработать.

Для одних это послание стало поводом для серьезного беспокойства. Другие хорошо знают законодательство и необходимые в нем «лазейки» для защиты своих интересов. А третьи не обратили на него внимания и не знают, что их ждет в будущем. Данная статья раскрывает все тонкости изъятия земельных участков в 2017 г. Если вы хотите знать, как легально избежать изъятия земли , читайте далее.

Статья также будет полезна «знающим» людям, поскольку, хотя законодательство об изъятии земли работает с 2010 г., в своем выступлении президент поручил Федеральному собранию до лета-осени 2016 г. разработать новую нормативную базу для регулирования рынка сельхозземель. А инициативные депутаты из аграрного комитета заявили, что уже готовы представить предложения по этому поводу. Поэтому в данной статье также будут рассмотрены возможные новшества, которые помогут правительству ускорить и сделать более масштабным процесс изъятия «гулевых» земель.

1. Изъятие земельных участков. Как легально избежать изъятия?

Уже сама фраза «изъятие земельных участков» звучит неприятно, не сулит ничего хорошего для граждан. Но как показывает практика - в современных рыночных отношениях есть место этому понятию. К сожалению, без принудительного или по соглашению сторон изъятия земельных участков сегодня также нельзя обойтись.

Чтобы изложение материала не было вырванным из контекста, рассмотрим 4 ситуации (это исчерпывающий перечень), когда в Российской Федерации по закону предусмотрена возможность изъятия земли у собственников и других правообладателей (см. табл. 1).

Таблица 1. Случаи изъятия земельных участков

Когда могут изъять земельный участок?

Для государственных или муниципальных нужд (читайте в отдельной )

В случае ненадлежащего использования земли

В случае реквизиции

В случае конфискации

ст. 279 ГК РФ; ст. 49 и глава 7.1 ЗК РФ (ст. 56.2 - 56.11)

ст. 284-286 ГК РФ; и глава 7 ЗК РФ (ст. 44 - 47, 54); ст. 6 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения»

ст. 242 ГК РФ; ст. 51 ЗК РФ

ст. 243 ГК РФ; ст. 50 ЗК РФ; ст.104.1-104.3 УК РФ

Любая (но в большей мере относится к землям с/х назначения и землям для строительства)

Любые правообладатели (лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или на праве аренды)

Собственник

Собственник

Причины изъятия

В исключительных случаях, связанных с государственными (муниципальными) нуждами:

1) для выполнения международных договоров Российской Федерации;

2) для строительства, реконструкции объектов государственного значения или объектов местного значения.

Ненадлежащее использование земельного участка:

1) неиспользование по целевому назначению земельных участков с/х назначения или земельных участков, предназначенных для строительства;

2) земельный участок используется с нарушением правил рационального использования;

3) порча земель;

4) невыполнение обязательств по рекультивации;

5) невыполнение обязательств по приведению земельного участка в состояние пригодное для целевого использования.

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер.

Применение санкции за совершение преступления (получение земельного участка в результате совершения преступления или получение земельного участка на средства, полученные в результате совершения преступления).

Основания изъятия

Решение уполномоченного органа и заключение с правообладателем соглашения или судебное решение о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласие правообладателя или решение суда.

Решение уполномоченного органа государственной власти.

Обвинительный приговор суда.

Условия изъятия

Прохождение длительной процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий, приведенных в ст. 56.3 ЗК РФ.

Принудительное изъятие земельного участка может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания.

Принятие решения о реквизиции земельного участка.

Вступление в силу обвинительного приговора.

Кто принимает решение об изъятии

Решения об изъятии земельных участков принимают исполнительные органы власти соответствующего уровня (уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, исполнительные органы власти субъектов РФ, органы местного самоуправления).

Уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного надзора, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, суд.

Уполномоченный исполнительный орган государственной власти.

Срок изъятия

На постоянной основе.

На постоянной основе.

На постоянной основе или временно до прекращения обстоятельств, вызвавших необходимость реквизиции.

На постоянной основе.

Цель изъятия

Для выполнения международных договоров или строительства объектов государственного или муниципального значения.

Для прекращения фактов ненадлежащего использования земельных участков и передачи земли в пользование тем, кто умеет на ней работать.

Для защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи чрезвычайными обстоятельствами угроз.

Для возмещения ущерба и в качестве наказания.

Плата при изъятии

За изымаемый земельный участок его правообладателю предоставляется возмещение. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества.

Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

Земельный участок изымается принудительно и безвозмездно.

Можно ли избежать изъятия

Для предотвращения изъятия следует устранить факты ненадлежащего использования земельного участка и уплатить штраф по административному правонарушению в сроки, указанные в предупреждении.

Но лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

Очевидно, что наибольшей интерес вызывают две первых причины, по которым могут быть изъяты земельные участки у собственников. Более детальная информация об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд освещена в отдельной статье на нашем сайте . Дальше речь пойдет об изъятии участков по причине ненадлежащего использования, ведь именно об этом говорил в своем послании президент.

2. Основания для решения об изъятии земельного участка

Хотя законодательная база об изъятии земель в случае ненадлежащего использования существует уже давно, многие признают ее неэффективность и отсутствие четких процедур.

Гражданский кодекс

Так, в Гражданском кодексе РФ этому вопросу посвящены три статьи:

  • Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением
  • Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства
  • Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

Таким образом, изъятие земельного участка согласно гражданскому кодексу возможно по двум основаниям:

Основание 1

Основание 2

Неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением

Использование земельного участка с нарушением

Относится только к земельным участкам сельскохозяйственного назначения или участкам, предназначенным для строительства

Земля изымается у собственников

Земля изымается в случае неиспользования земельного участка в соответствии с целевым назначением в течение 3 лет. При этом в данный период не включается время для освоения участка и время, в течение которого участок нельзя было использовать по целевому назначению по причине стихийных бедствий или других обстоятельств, исключающих такое использование.

Земля изымается в случае грубых нарушений правил рационального использования, в частности, если 1) участок используется не в соответствии с его целевым назначением (в отличие от первого основания применяется ко всем категориям земель) или 2) его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо 3 ) значительному ухудшению экологической обстановки .

В Гражданском кодексе нет толкования понятия ненадлежащего использования . Вместо этого из статьи 286 становится понятным, что под этим термином понимаются два описанных выше основания. В этой статье также предусмотрено, что органы государственной власти, отвечающие за принятие решения об изъятии и обязательное заблаговременное предупреждение собственников участков, а также порядок самого предупреждения определены в земельном законодательстве. Но на данный момент таких положений в Земельном кодексе нет.

В Гражданском кодексе по порядку изъятия приводится только два возможных варианта развития событий :

1) собственник земельного участка согласен с решением об изъятии; письменно уведомляет об этом орган, принявший решение об изъятии; в итоге участок продается на публичных торгах;

2) собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии; орган, принявший решение об изъятии, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Земельный кодекс

В Земельном кодексе вопросам изъятия земельных участков посвящены статьи:

  • Статья 44. Основания прекращения права собственности
  • Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения
  • Статья 46. Основания прекращения аренды
  • Статья 47. Основания прекращения права безвозмездного пользования
  • Статья 54. Порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду ненадлежащего использования

Наиболее короткой из этого списка является статья 44. В ней обозначено «Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам (то есть, при продаже, дарении и прочих сделках на добровольной основе ), отказе собственника от права собственности на земельный участок (также добровольный отказ с написанием соответствующего заявления ), по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством ». Таким образом, самая главная статья Земельного кодекса об основаниях, по которым собственника можно лишить земельного участка (изъять его на законных основаниях), является, по сути, бездейственной, если можно так сказать, - отсылающей к другим нормам законодательства.

Как можно судить из названий остальных статей Земельного кодекса (ст. 45, 46, 47), они описывают основания для прекращения всех видов прав на землю, кроме права собственности.

Но все же в земельном законодательстве (в ст. 45 ЗК РФ) приведено более конкретное определение понятия ненадлежащего использования земельного участка . А именно оно включает такие правонарушения:

1) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет (соответствует основанию, приведенному в ст. 284 ГК РФ );

2) использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования (в том числе если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки) (соответствует основанию, приведенному в ст. 285 ГК РФ );

3) порча земель;

4) невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

5) невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

То есть, к основаниям, приведенным в Гражданском кодексе, добавлены еще 3 позиции.

Что же касается порядка изъятия земельного участка , то статью 54 ЗК РФ нельзя назвать исчерпывающей. Кроме того, она относится лишь к порядку изъятия земель, предоставленных на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования . Но все же приведем ее основные положения:

  1. Для выявления фактов ненадлежащего использования земельных участков в соответствии со ст. 71 ЗК РФ проводится государственный земельный надзор. Более детально правила проведения административного обследования объектов земельных отношений изложены в Постановлении правительства № 251 от 18.03.2015 г. . Орган государственного земельного надзора по результатам проведения проверок составляет акты обследований, и в случае нарушений выдает правообладателям земельных участков обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений. Также орган государственного земельного надзора осуществляет контроль исполнения указанных предписаний.
  2. В случае неустранения нарушений в установленный срок орган государственного земельного надзора в течение 30 дней со дня привлечения виновного лица к административной ответственности за неисполнение такого предписания передает об этом сведения и соответствующие документы в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
  3. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления после получения информации и документов направляет в суд требование об изъятии земельного участка.
  4. Принудительное прекращение прав на землю осуществляется на основании вступившего в силу судебного акта об изъятии земельного участка (но при условии неустранения ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания). Пре этом есть исключения при изъятии земель предоставленных государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям. У таких предприятий земли могут изыматься по решению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления без обращения в суд.
  5. В течение 10 дней со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (или со дня принятия решения об изъятии земельного участка) исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением копий документов об изъятии. В налоговый орган о прекращении прав на участок исполнительный орган должен сообщить в течение 7 дней.

Еще раз отметим, что данный порядок не является установленным при изъятии земельных участков у собственников. Согласно данному порядку не предусмотрена дальнейшая реализация в собственность или предоставление на иных правах земельных участков на торгах. Возможно, это связано с тем, что в большинстве случаев данная процедура изъятия проводится для земельных участков, которые в последующем не планируется предоставлять гражданам. Также не предусмотрена выплата правообладателю возмещения. Но на практике данный порядок является общим для изъятия земельных участков при ненадлежащем их использовании.

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вопросам изъятия земельных участков посвящена Статья 6 . «Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». В этой статье речь идет только о земельных участках сельскохозяйственного назначения. При этом для их изъятия предусмотрено только два основания:

1) может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае , если земельный участок используется с нарушением требований рационального использования земли , повлекшим за собой существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки .

При этом критерии существенного снижения плодородия установлены Постановлением правительства № 612 от 22.07.2011 г. , а критерии значительного ухудшения экологической обстановки установлены Постановлением правительства № 736 от 19.07.2012 N 736 .

2) Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае , если в течение 3 и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности . В 3-летний срок не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка. Срок освоения земельного не может составлять более чем два года.

Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности установлены в Постановлении правительства № 369 от 23.04.2012 г. .

Неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

1) на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

2) на сенокосах не производится сенокошение;

3) на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка;

4) на пастбищах не производится выпас скота;

5) на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

6) залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15% площади земельного участка;

7) залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%;

8) закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.

3. Как легально избежать изъятия участка?

Если у вас есть земельный участок сельскохозяйственного назначения, и он уже давно не используется, есть вероятность, что его могут изъять. Для того чтобы узнать, как легально избежать изъятия , рассмотрим существующий порядок этой процедуры:

1) Орган государственного земельного надзора проводит плановое или внеплановое административное обследование земельного участка. По его результатам составляется акт обследования. В случае наличия нарушений орган государственного земельного надзора выдает собственнику земельного участка обязательное для исполнения предписание об устранении нарушений. Также одновременно назначаются административное наказание в виде штрафа за неиспользование земельного участка. Размер штрафа для граждан составляет от 0,3% до 0,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 3000 руб. (п. 2 ст. 8.8 КоАП РФ).

2) Принудительное изъятие у собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования после назначения административного наказания. В этом случае подтверждением факта неустранения ненадлежащего использования земельного участка является назначение административного наказания в виде штрафа за невыполнение в установленный срок предписаний федеральных органов, осуществляющих государственный земельный надзор. Размер штрафа для граждан составляет от 10 до 20 тыс. рублей (п. 25 ст. 19.5 КоАП РФ).

3) В случае неустранения правонарушений в срок, установленный предупреждением, орган государственного земельного надзора, вынесший предупреждение, направляет материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

4) Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по результатам рассмотрения материалов вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов.

5) В течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ по отношению до такого земельного участка и проводит публичные торги по его продаже.

6) Если публичные торги по продаже признаны несостоявшимися, земельный участок в течение 2 месяцев может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене.

7) Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.

Для органов государственной власти подготовка документов для изъятия длительный и сложный процесс. Поэтому действительное изъятие производится в редких случаях (смотрите статистику в приведенной ниже таблице 2). Возможно, данные показатели процента изъятия земель до площади земельных участков, на которых выявлены нарушения, увеличатся в связи с принятием в 2016 году новых поправок до земельного законодательства.

Таблица 2. Количество случаев изъятия земельных участков

По всей территории РФ

Московская область

Период

Количество проведенных проверок

Площадь земельных участков, на которых выявлены нарушения, тыс. га

Инициировано изъятие земельных участков, тыс. га.

Изъятия не инициировались

Изъятия не инициировались

Изъято земельных участков, тыс. га.

% изъятия земель до площади земельных участков, на которых выявлены нарушения

Таким образом, чтобы легально избежать изъятия земельного участка, необходимо:

а. Принять превентивные меры и мало-мальски обрабатывать земельный участок хотя бы раз в 3 года. В интернете сейчас полно предложений по покосу травы, а также расчистке, вспашке, боронировании земельных участков. Хотя данные услуги пользуются постоянным спросом в хозяйственных целях, в последнее время после выступления президента деятельность многих таких компаний значительно активизировалась. Найти в интернете компанию, которая за деньги обработает земельный участок, не составит труда.

б. Если вы считаете очень маловероятным, что проверка придет именно к вам, продолжайте ничего не делать и ждать штрафов. Дальше, когда вам будет выписано предписание и назначено административное наказание, чтобы избежать изъятия, все же придется в принудительном порядке обрабатывать земли и платить штрафы. По приведенным суммам штрафов и стоимости обработки почвы сами рассчитайте свои риски. Если в 2015 г. в результате проверок было выявлено нарушений использования земли на площади 759,4 тыс. га, а общая площадь земель сельскохозяйственного назначения в России составляет 386,5 млн. га, то вероятность что проверка будет проведена на вашем земельном участке, равняется «площадь вашего земельного участка»*759,4 тыс. га/386,5 млн. га. Если площадь составляет 1 га, то вероятность всего 0,2%. Конечно, эти расчеты ничего не значат и выглядят смехотворно, ведь по всей территории России проверки проходят очень неравномерно. Больше проверок проходит там, где есть земли наиболее пригодные для осуществления сельскохозяйственной деятельности, например черноземы, которые массово в связи с неиспользованием зарастают кустарниками.

Напомним, что от прав на земельный участок, который не обрабатывается, можно добровольно отказаться, написав об этом заявление в орган регистрации. При этом ничего платить не нужно. Но если ваш участок попал под проверку и установлен факт нарушения, уплаты штрафа не избежать. Землю можно не обрабатывать, она будет продана с аукциона. Но при этом стоимость организации торгов и штрафы будут вычтены из суммы, вырученной от продажи земли.

4. Новые условия изъятия земельных участков (2016-2017)

По оценкам Счетной палаты , в России из 386,5 млн. га земли сельскохозяйственного назначения фактически не используется около 56 млн. га. (14,5%). В планах правительства за 5 лет ввести в оборот 10 млн. га земель, которые сейчас простаивают. Из этой площади 5,5 млн. га планируется ввести в оборот на Дальнем Востоке, чему в значительной мере будет способствовать принятие закона о бесплатном предоставлении земельных участков в дальневосточном регионе .

Что еще могут «придумать» законодатели для исполнения послания президента относительно ускорения и повышения эффективности процедуры изъятия неиспользуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения? Давайте рассмотрим основные возможные нововведения:

1) Первое, что нужно сделать, - согласовать между собой нормы законодательства из Гражданского и Земельного кодексов, прописать четкую процедуру изъятия ненадлежаще используемых земель, как это сделано в 2015 г. для изъятия земельных участков в связи с государственными или муниципальными нуждами. При этом в новом порядке обязательно должно быть сохранено правило выполнения условия о наличии неустраненного правонарушения, а также порядок изъятия земли через суд.

2) В новых условиях изъятия земельных участков в 2016 г. может быть предусмотрено сокращение срока допустимого неиспользования земель с «3 лет подряд + 2 года на освоение» до «3 лет». В частности, может быть установлено, что на основании критериев неиспользования, по которым оценивается состояние земельных участков, формируемое в течение определенного времени, можно установить факт неиспользования земли всего за одну проверку. Данная норма сейчас действует на практике, поскольку суды могут не требовать от исполнительных органов власти результатов проверок в течение 3 лет подряд. Но ее также могут закрепить в законе. Ранее существовали предложения о сокращении срока допустимого неиспользования участка до 1 года. Норма о предоставлении двухлетнего срока на освоение земель может быть изъята из Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

3) По действующим правилам в случае изъятия земля продается с публичных торгов, а бывшему собственнику выплачивается вырученная за нее сумма за вычетом расходов по организации торгов. Однако есть предложение определить порядок действий в случае, если правонарушение совершено только на части участка, а не на всей его площади. Например, если ненадлежащим образом используется только 30% общей площади участка. В таком случае земельный участок может быть разделен на используемую и неиспользуемую части. Неиспользуемая земля будет продана на торгах, а используемая останется собственнику. В этом случае из передаваемой собственнику суммы, полученной от продажи неиспользуемой части участка, будут вычтены еще и расходы на кадастровые работы по разделу.

4) В 2015 г. уже были повышены суммы административных штрафов за нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения, а также за неустранение правонарушений. Не исключено, что размеры штрафов будут и далее повышаться.

5) Также в Налоговый кодекс могут быть внесены правки о повышении земельного налога на неиспользуемые земельные участки сельскохозяйственного назначения. Для таких земель будет применяться обычная ставка налога на землю 1,5% от кадастровой стоимости вместо пониженной ставки 0,3% для сельхозземель.

6) Также в противовес существующему порядку, когда при получении документов от органов земельного надзора о нарушениях использования земли органы исполнительной власти имеют право (но не обязанность) обращаться в суд для изъятия земельных участков, в 2016 г. в законодательство планируется ввести норму об обязательстве органов местной власти в течение 3 месяцев подавать обращение в суд об изъятии земли и выставлении ее на продажу.

7) Законом может быть предусмотрена возможность снижения минимальной начальной цены земельного участка при выставлении на торги.

8) В законодательство планируется ввести обязательство местных властей обеспечивать запрет на совершение сделок с участком изъятой земли. То есть в течение некоторого времени изъятый земельный участок нельзя будет продать, подарить или совершить с ним другие сделки.

9) В законодательство планируется ввести обязательство местных властей выкупать участки в случае отсутствия покупателя земли при ставке не ниже 50% от кадастровой стоимости.

10) Рассматривается возможность безвозмездного предоставления заинтересованным лицам изъятых земельных участков.

11) Доработки законодательства также могут производиться в области расширения и уточнения признаков неиспользования земельных участков.

Все эти нововведения помогут простимулировать целевое использование сельхозугодий. Как видим, работы у законодателей довольно много. В 2016 г. станет ясно, какие нововведения относительно условий изъятия земельных участков будут приняты.

Источники:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. - http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html .
  2. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ. - http://www.consultant.ru/popular/earth/ .
  3. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ. - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173602/ .
  4. Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений / Постановление Правительства РФ от 18 марта 2015 г. № 251. - http://base.garant.ru/70901122/ .
  5. О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации / Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369. - http://base.garant.ru/70167784/ .
  6. О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли / Постановление Правительства РФ от 19 июля 2012 г. № 736. - http://base.garant.ru/70204266/ .
  7. Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения / Постановление Правительства РФ от 22 июля 2011 г. № 612. - http://base.garant.ru/12188226/ .
  8. Аналитический отчет Счетной палаты Российской федерации от 18.02.2016 г. -

Президент РФ подписал закон, в котором уточнен порядок изъятия земель сельхозназначения, используемых с нарушениями. В частности, изъятие будет невозможно, если в отношении собственника начато дело о банкротстве или участок находится в залоге.

Федеральный закон от 03.07.2016 № 354-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации» вступил в силу с 4 июля 2016 г. Главные нововведения касаются изъятия земель сельскохозяйственного назначения. В Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» уточнены случаи изъятия таких участков. В частности, если они не используются для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение трех и более лет подряд с момента выявления проверкой факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ (раньше три года отсчитывались с даты приобретения права собственности на землю). Либо если использование участка повлекло за собой существенное снижение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде (раньше говорилось о значительном ухудшении экологической обстановки). При этом такие участки нельзя изъять, если они являются предметом ипотеки или в отношении их собственника возбуждено дело о банкротстве.

Также установлена административная ответственность за неиспользование сельскохозяйственного участка по целевому назначению в течение года с момента возникновения права собственности на него, если он приобретен по результатам торгов на основании решения суда о его изъятии в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением или если в отношении участка имеются сведения о его неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением в течение установленного срока. Совершение такого нарушения грозит штрафом в размере от 1 до 6% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 000 руб. для юридических лиц, от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 2000 руб. - для граждан и индивидуальных предпринимателей.

Также предусмотрены правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельхозназначения или его обременения, пока не завершится рассмотрение дела о его изъятии. Такая запись вносится на основании заявления уполномоченного исполнительного органа государственной власти по осуществлению государственного земельного надзора, а также материалов, подтверждающих неустранение правонарушений, связанных с неиспользованием такого земельного участка. На внесение записи отведено не более пяти рабочих дней со дня приема Росреестром соответствующего заявления.

Кроме того, предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством, без проведения торгов на срок до пяти лет. Если же на один земельный участок поступят заявления от нескольких лиц, то будет проводиться аукцион.

Изъятие земель сельскохозяйственного назначения

«Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности». Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018..

При этом в вышеназванный срок не включается время, в течение, которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка, который не может составлять более чем два года.

Согласно п. 4 ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством РФ.

Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности утвержден Постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369 Постановление Правительства РФ от 23.04.2012 № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 2012. - № 18. - Ст. 2230..

В соответствии с указанным Перечнем неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

на сенокосах не производится сенокошение;

на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;

на пастбищах не производится выпас скота;

на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;

залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;

закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Надзорные государственные органы при проведении проверок соблюдения земельного законодательства на землях сельскохозяйственного назначения выявляют нарушения земельного законодательства с учетом вышеперечисленных критериев на соответствующем виде угодий.

Изъятие земельного участка осуществляется уполномоченным государственным органом (органы Росреестра) только в судебном порядке. При этом обращению в суд предшествует обязательная проверка со стороны органов Росреестра по факту неиспользования земельных участков. В случае установления факта нарушения земельного законодательства и признания лица виновным выносится постановление о назначении административного штрафа (от 2 000 руб. до 5 000 руб. для физических лиц). Одновременно выносится предписание об устранении нарушения земельного законодательства с установлением срока устранения нарушения. Материалы проверки направляются должностными лицами Росреестра в уполномоченный орган субъекта РФ.

В том случае, если собственник земельного участка в срок, который устанавливается в выдаваемом предписании, не устранил нарушения земельного законодательства, выявленные проверяющим органом, уполномоченный орган субъекта РФ вправе обратиться в суд с заявлением об изъятии земельного участка у нарушителя и его продажи с публичных торгов.

Согласно п. 5 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.06.2012) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018. муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности муниципального образования на земельный участок, сформированный в счет невостребованных земельных долей.

Подчеркнем, что главной проблемой при подготовке искового заявления является доказательство отсутствия у умерших собственников невостребованных земельных долей правопреемников (наследников).

Приведу пример из судебной практики.

«Так, администрация Брянской области обратилась в суд с иском к Администрации Климовского района Брянской области, в котором указывает, что в соответствии со ст. 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и на основании Постановления администрации Климовского района Брянской области № от ДД.ММ.ГГГГ, граждане А.А.Г., Б.М.Д. и другие всего 21 человек, ныне умершие, имели право на условные земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения по «...» га («...» кв.м.) каждый, в границах ООО «С.», Климовского района, Брянской области. На день смерти указанных граждан с ними никто не проживал и не был зарегистрирован по месту жительства, в наследственные права никто не вступал.

С момента приобретения прав на указанные условные земельные доли по настоящее время ни указанные граждане, ни их правопреемники не распоряжались земельными долями и не использовали их в соответствии с целевым назначением, в том числе более трех лет.

В связи с этим истец просит суд:

1) изъять из долевой собственности в счет 21 невостребованной земельной долей земельные участки: с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рубля; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рублей; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рубля; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рублей; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рубля.

2) прекратить право долевой собственности граждан на 21 земельные доли по «...» га (или «...» кв.м.) в границах ООО « С.» Климовского района Брянской области.

3) признать право государственной собственности Брянской области на следующие земельные участки: с кадастровым номером № расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рубля; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рублей; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рубля; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рублей; с кадастровым номером №, расположенный «адрес», площадью «...» кв. м, кадастровой стоимостью «...» рубля» Апелляционное определение Брянского областного суда от 09.08.2012 по делу № 33-2430 (12) [Электронный ресурс] // Доступ справочно-правовой системы Консультант Плюс. // Режим доступа // http: www.consultant.ru / .

Решением Климовского районного суда Брянской области от 31 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации Брянской области Дашунина Н.С. просит отменить решение суда, указывая, что доводы суда о том, что земельные доли, в счет которых истец имеет намерение изъять земельный участок, не признаны в установленном порядке невостребованными, является необоснованным, поскольку с момента приобретения прав на указанные условные земельные доли по настоящее время ни указанные граждане, ни их правопреемники не распоряжались ими и не использовали их в соответствии с целевым назначением, в том числе более трех лет.

На день смерти указанных граждан с ними никто не проживал и не был зарегистрирован по месту жительства, в наследственные права никто не вступал, что подтверждается списком собственников невостребованных условных земельных долей, представленным сельским поселением.

Кроме того, в «Земельной газете» ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано объявление с предложением собственникам в течение 90 дней заявить о своем желании воспользоваться правами собственников невостребованных земельных долей. Заявлений от заинтересованных лиц в установленный законом срок не последовало. Считает, что указанные обстоятельства подлежат исследованию в судебном заседании.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае не использования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что земельные доли, в счет которых истец имеет намерение изъять земельный участок, не признаны в установленном порядке невостребованными.

«На основании изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что истец не предоставил суду достаточных данных, свидетельствующих об отсутствии материального правопреемства после смерти лиц, за счет земельных долей которых истец хочет изъять земельный участок» Апелляционное определение Брянского областного суда от 09.08.2012 по делу № 33-2430 (12) [Электронный ресурс] // Доступ справочно-правовой системы Консультант Плюс. // Режим доступа // http: www.consultant.ru / (Приложение 2).

При отсутствии сведений о наличии или отсутствии наследников после смерти собственников невостребованных земельных долей исковые требования, обращенные к умершим, удовлетворению не подлежат, поскольку заявлены ненадлежащим ответчикам.

Исходя из сложившейся судебной практики, право муниципальной собственности на земельные участки можно признать на невостребованные земельные доли при отсутствии правопреемников. Из вышесказанного следует, что в настоящее время в судебном порядке весьма проблематично признать право муниципальной собственности на земельные участки, сформированные в счет невостребованных земельных долей.

Наложение ареста на земельный участок

Нормы ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 07.05.2013) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532., посвященные порядку обращения взыскания на имущество должника-гражданина, направлены, с одной стороны, на то, чтобы взыскатель в итоге смог получить причитающееся ему имущество в соответствии с судебным решением, а с другой - на защиту прав должников при исполнении судебных актов. Однако практика показывает, что формулировки соответствующей нормы зачастую используются как способ уклонения от исполнения.

Абзацы 1 и 3 п. 1 ст. 446 ГПК РФ закрепляют, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на земельные участки, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности и использование которых не связано с осуществлением предпринимательской деятельности.

Целевое использование земли - не только принцип земельного законодательства (ст. 7 ЗК РФ Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.), но и прямая обязанность собственника (ст. 42 ЗК РФ). Неисполнение данной обязанности может повлечь за собой определенные негативные последствия для собственника. Ст. 44 ЗК РФ в совокупности со ст. 284 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

закрепляют, что земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для жилищного строительства и не используется для соответствующей цели более трех лет.

Кроме того, применение судом такой обеспечительной меры по иску, как арест земельного участка, служит дополнительным доказательством правомерности действий судебного пристава исполнителя: нелогично арестовывать в качестве обеспечительной меры то, на что после вступления в законную силу решения суда нельзя обратить взыскание.

Декабрь 10

13:45 2016

Изъятие неиспользуемых земельных участков у нерадивых собственников и передача их тем, кто сможет землю обработать, было возможно с 2010 года, но масштабным процесс может стать после разработки новой нормативной базы для регулирования рынка сельхозземель. Тонкости изъятия «гулевых» земель в 2016 году, предложенные правительством РФ, и способы не допустить подобной процедуры, будут интересны для многих землевладельцев.

Как легально избежать изъятия?

В современных рыночных отношениях в РФ появилось понятие принудительного (или по соглашению сторон) изъятия земельных участков. Рассмотрим перечень предпосылок, при которых изъятие земли у собственников и других правообладателей становится возможным (см. табл. 1).

Таблица 1. Случаи изъятия земельных участков

Когда могут изъять земельный участок?
Для государственных или муниципальных нужд В случае ненадлежащего использования земли В случае реквизиции В случае конфискации
Ссылки на нормативную базу ст. 279 ГК РФ; ст. 49 и глава 7.1 ЗК РФ (ст. 56.2 — 56.11) ст. 284-286 ГК РФ; и глава 7 ЗК РФ (ст. 44 – 47, 54); ст. 6 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» ст. 242 ГК РФ; ст. 51 ЗК РФ ст. 243 ГК РФ; ст. 50 ЗК РФ; ст.104.1-104.3 УК РФ
Категория земель Любая Любая (но в большей мере относится к землям с/х назначения и землям для строительства) Любая Любая
Категория правообладателей Любые правообладатели (лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или на праве аренды) Собственник Собственник
Причины изъятия В исключительных случаях, связанных с государственными (муниципальными) нуждами:

1) для выполнения международных договоров РФ;

2) для строительства, реконструкции объектов государственного значения или объектов местного значения.

 Ненадлежащее использование земельного участка:

1) неиспользование по целевому назначению земельных участков с/х назначения или земельных участков, для строительства;

2) земельный участок используется с нарушением правил рационального использования;

3) порча земель;

4) невыполнение обязательств по рекультивации;

5) невыполнение обязательств по приведению земельного участка в состояние, пригодное для целевого использования.

 В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Применение санкции за совершение преступления (получение земельного участка в результате совершения преступления или получение земельного участка на средства, полученные в результате совершения преступления).
Основания изъятия Решение уполномоченного органа и заключение с правообладателем соглашения или судебное решение о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Согласие правообладателя или решение суда. Решение уполномоченного органа государственной власти. Обвинительный приговор суда.
Условия изъятия Прохождение длительной процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Земельные участки изымаются при обязательном наличии одного из условий, приведенных в ст. 56.3 ЗК РФ.

 Принудительное изъятие земельного участка может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания. Принятие решения о реквизиции земельного участка. Вступление в силу обвинительного приговора.
Кто принимает решение об изъятии Решения об изъятии земельных участков принимают исполнительные органы власти соответствующего уровня. Уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного надзора, орган исполнительной власти субъекта РФ, суд. Уполномоченный исполнительный орган государственной власти. Суд.
Срок изъятия На постоянной основе. На постоянной основе. На постоянной основе или временно до прекращения обстоятельств, вызвавших необходимость реквизиции. На постоянной основе.
Цель изъятия Для выполнения международных договоров или строительства объектов государственного или муниципального значения. Для прекращения фактов ненадлежащего использования земельных участков и передачи земли в пользование тем, кто умеет на ней работать. Для защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи чрезвычайными обстоятельствами угроз. Для возмещения ущерба и в качестве наказания.
Плата при изъятии За изымаемый земельный участок его правообладателю предоставляется возмещение. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества. Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Земельный участок изымается принудительно и безвозмездно.
Можно ли избежать изъятия Нет Да.

Для предотвращения изъятия следует устранить факты ненадлежащего использования земельного участка и уплатить штраф по административному правонарушению в сроки, указанные в предупреждении.

 Нет.

Но лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

 Нет
  1. Основания для решения об изъятии земельного участка

Законодательная база об изъятии земли в случае ненадлежащего ее использования существует давно, но многие, по праву, признают ее неэффективной из-за отсутствия четких процедур.

Так, в Гражданском кодексе РФ этому вопросу посвящены три статьи:

  • Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением
  • Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства
  • Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

Таким образом, изъятие земельного участка согласно гражданскому кодексу возможно по двум основаниям:

Основание 1 Основание 2
Неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением Использование земельного участка с нарушением
Относится только к земельным участкам сельскохозяйственного назначения или участкам, предназначенным для строительства Относится ко всем категориям участков
Земля изымается у собственников
Земля изымается в случае неиспользования земельного участка в соответствии с целевым назначением в течение 3 лет. При этом в данный период не включается время для освоения участка и время, в течение которого участок нельзя было использовать по целевому назначению по причине стихийных бедствий или других обстоятельств, исключающих такое использование. Земля изымается в случае грубых нарушений правил рационального использования, в частности, если 1) участок используется не в соответствии с его целевым назначением (в отличие от первого основания применяется ко всем категориям земель) или 2) его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо 3 ) значительному ухудшению экологической обстановки .

Два возможных варианта дальнейшего развития событий

  • собственник земельного участка согласен с решением об изъятии; письменно уведомляет об этом орган, принявший решение об изъятии; в итоге участок продается на публичных торгах;
  • собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии; орган, принявший это решение, может предъявить требование о продаже участка в суд.

В Земельном кодексе РФ вопросам изъятия земельных участков посвящены статьи:

  • Статья 44. Основания прекращения права собственности
  • Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения
  • Статья 46. Основания прекращения аренды
  • Статья 47. Основания прекращения права безвозмездного пользования
  • Статья 54. Порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду ненадлежащего использования

В статье 44 обозначено: «Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам (то есть, при продаже, дарении и прочих сделках на добровольной основе ), отказе собственника от права собственности на земельный участок (также добровольный отказ с написанием соответствующего заявления ), по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством ». Таким образом, статья отсылает нас к другим нормам законодательства.

В ст. 45 ЗК РФ приведено понятие ненадлежащего использования земельного участка, включающее следующие правонарушения:

  • неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет (соответствует основанию, приведенному в ст. 284 ГК РФ );
  • использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования (в том числе, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, или значительному ухудшению экологической обстановки) (соответствует основанию, приведенному в ст. 285 ГК РФ );
  • порча земель;
  • невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
  • невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

То есть, к основаниям, приведенным в Гражданском кодексе, добавлены еще 3 позиции.

Ст. 46, 47 Земельного кодекса описывают основания для прекращения всех видов прав на землю, кроме права собственности.

Ниже приведены основные положения ст. 54 ЗК РФ о порядке изъятия земельного участка, предоставленного на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования :

  1. Для выявления фактов ненадлежащего использования земельных участков, в соответствии со ст. 71 ЗК РФ, проводится государственный земельный надзор. Более детально правила проведения административного обследования объектов земельных отношений изложены в Постановлении правительства № 251 от 18.03.2015 г. . Орган государственного земельного надзора по результатам проведения проверок составляет акты обследований, и в случае нарушений выдает предписания и контролирует их устранение.
  2. Неустранение нарушений в установленный срок влечет за собой административную ответственность. Орган государственного земельного надзора в течение 30 дней со дня привлечения виновного лица передает о нем сведения и соответствующие документы в исполнительный орган государственной власти.
  3. Исполнительный орган после получения информации направляет в суд требование об изъятии земельного участка.
  4. Принудительное прекращение прав на землю осуществляется на основании вступившего в силу судебного акта об изъятии земельного участка. Исключения существуют для казенных предприятий (земли могут изыматься по решению исполнительного органа государственной власти без обращения в суд).
  5. В течение 10 дней, со дня вступления в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка, исполнительный орган государственной власти обязан обратиться с заявлением о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением копий документов об изъятии. В налоговый орган о прекращении прав на участок сообщается в течение 7 дней.

Согласно вышеизложенному порядку дальнейшая реализация в собственность, а также выплата правообладателю возмещения не предусмотрена.

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вопросам изъятия земельных участков посвящена Статья 6 «Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». Первым основанием является использование земли с нарушением требований рационального использования , повлекшим за собой существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки .

Справка. Критерии существенного снижения плодородия установлены Постановлением правительства № 612 от 22.07.2011 г. Критерии значительного ухудшения экологической обстановки — Постановлением правительства № 736 от 19.07.2012 N 736 .

Вторым основанием изъятия участка в судебном порядке является неиспользование земель в течение 3 и более лет подряд, со дня возникновения права собственности, для ведения сельскохозяйственного производства или иной с/х деятельности . В 3-летний срок не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий, а также период освоения земельного участка. Срок освоения не может составлять более двух лет.

Неиспользование земельного участка ] определяется на основании одного из следующих признаков:

1) на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
2) на сенокосах не производится сенокошение;
3) на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади земельного участка;
4) на пастбищах не производится выпас скота;
5) не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений, не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;
6) лес и (или) кустарники составляют на пашне свыше 15% площади земельного участка;
7) залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30%;
8) закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20% площади земельного участка.

Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельхозпроизводства или осуществления иной, связанной с сельхозпроизводством деятельности, установлены в Постановлении правительства № 369 от 23.04.2012 г.

Как легально избежать изъятия участка?

Рассмотрим существующий порядок изъятия земельных участков:

  • Орган государственного земельного надзора проводит плановое или внеплановое административное обследование земельного участка. По его результатам составляется акт обследования, и, в случае нарушения, назначается административное наказание в виде штрафа за неиспользование земли. Размер штрафа для граждан составляет от 0,3% до 0,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 3000 руб. (п. 2 ст. 8.8 КоАП РФ).
  • Принудительное изъятие земельного участка сельскохозяйственного назначения у собственника может осуществляться при условии не устранения факта нарушения. Подтверждающим фактом, при этом, является назначение административного наказания (в виде штрафа) за невыполнение в установленный срок предписаний федеральных органов земельного надзора. Размер штрафа для граждан — от 10 до 20 тыс. рублей (п. 25 ст. 19.5 КоАП РФ).
  • Материалы о не устраненном в срок правонарушении, направляются в орган исполнительной власти субъекта РФ.
  • Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по результатам рассмотрения материалов вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и его продаже с публичных торгов.
  • В течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка орган исполнительной власти субъекта РФ обеспечивает проведение кадастровых работ на участке и проводит публичные торги по его продаже.
  • Если публичные торги по продаже признаны несостоявшимися, земельный участок в течение 2 месяцев может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене.
  • Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.

Для органов государственной власти подготовка документов для изъятия — длительный и сложный процесс. Поэтому, практическое изъятие производится в редких случаях (см. статистику в таблице 2). Возможно, данные показатели увеличатся в связи с принятием в 2016 году новых поправок в земельном законодательстве.

Таблица 2. Количество случаев изъятия земельных участков

По всей территории РФ Московская область
Период 2014 9 мес. 2015 2014 9 мес. 2015
Количество проведенных проверок 1400 3464 61 330
Площадь земельных участков, на которых выявлены нарушения, тыс. га 138,6 759,4 9,5 8,5
Инициировано изъятие земельных участков, тыс. га. 10,4 8,31 Изъятия не инициировались Изъятия не инициировались
Изъято земельных участков, тыс. га. 3,4 2,2 — —
% изъятия земель до площади земельных участков, на которых выявлены нарушения 2,5 0,3 — —

Таким образом, чтобы избежать изъятия земельного участка, необходимо:

  • Обрабатывать землю хотя бы раз в 3 года.
  • Подождать предписания государственного надзора, оплатить штраф, и… начать обрабатывать землю. Кроме того, от прав на земельный участок можно добровольно отказаться, написав об этом заявление в орган регистрации.

Вероятность того, что проверка будет проведена именно на вашем земельном участке, небольшая. Но, если все же установлен факт нарушения, то уплаты штрафа не избежать. Земельный участок продадут с аукциона, а стоимость организации торгов и штрафы будут вычтены из суммы, вырученной от продажи земли.

Новые условия изъятия земельных участков (2016)

По оценкам Счетной палаты , в России из 386,5 млн. га земли сельскохозяйственного назначения фактически не используется около 56 млн. га. (14,5%). В планах правительства за 5 лет ввести в оборот 10 млн. га земель, которые сейчас простаивают, в том числе 5,5 млн. га — на Дальнем Востоке (закон о бесплатном предоставлении земельных участков в дальневосточном регионе). Ускорению изъятия неиспользуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения могут способствовать следующие меры:

  • Согласованные между собой нормы законодательства Гражданского и Земельного кодексов, четкая процедура изъятия не надлежаще используемых земель.
  • Сокращение срока допустимого неиспользования земель с «3 лет подряд + 2 года на освоение» до «3 лет».
  • Новый порядок изъятия, если правонарушение совершено только в определенной части участка, а не на всей площади. Неиспользуемая земля будет продана на торгах, а используемая останется собственнику. В этом случае из передаваемой собственнику суммы, полученной от продажи неиспользуемой части участка, будут вычтены еще и расходы на кадастровые работы по разделу.
  • Повышение суммы административных штрафов за нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения, за неустранение правонарушений.
  • Повышение земельного налога на неиспользуемые земельные участки сельскохозяйственного назначения (1,5% от кадастровой стоимости взамен действующей 0,3%).
  • Замена на обязанность права органов земельного надзора обращаться в суд для изъятия земельных участков.
  • Возможность снижения минимальной начальной цены земельного участка при выставлении на торги.
  • Введение запрета на совершение сделок (продажи, дарения) с участком изъятой земли в течение некоторого времени.
  • Выкуп местными властями участков по ставке не ниже 50% от кадастровой стоимости.
  • Возможность безвозмездного предоставления заинтересованным лицам изъятых земельных участков.
  • Доработка законодательства в области расширения и уточнения признаков неиспользования земельных участков.

Источники:

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. – http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_17.html .

  1. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ. – http://www.consultant.ru/popular/earth/ .
  2. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ. – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173602/ .
  3. Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений / Постановление Правительства РФ от 18 марта 2015 г. № 251. — http://base.garant.ru/70901122/ .
  4. О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации / Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369. – http://base.garant.ru/70167784/ .
  5. О критериях значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли / Постановление Правительства РФ от 19 июля 2012 г. № 736. – http://base.garant.ru/70204266/ .
  6. Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения / Постановление Правительства РФ от 22 июля 2011 г. № 612. – http://base.garant.ru/12188226/ .
  7. Аналитический отчет Счетной палаты Российской федерации от 18.02.2016 г. —