Реклама на портале

Помещение, которое вы арендуете, сгорело. Что делать? ○ Обязанности арендатора по отношению к имуществу

  • Подлежат ли исполнению банком обязательства должника-владельца счета по требованиям кредиторов 1-3 очереди?
  • Руководитель ООО был осужден по ст. 173.1. УК РФ. Какие последствия для сделок, заключенных данным руководителем?
  • Какие особенности приема на работу по совместительству иностранца, с патентом на работу по конкретной профессии?
  • Необходимо ли в учреждении утверждать положение о пропускном режиме?
  • Вправе ли ГБУ для оказания госуслуг закупать другие услуги, если их использование не предусмотрено техрегламентом?

Вопрос

Арендатор несет полную материальную ответственность перед Арендодателем за сохранность арендуемого помещения и в случае его утраты, повреждения, по вине Арендатора, восстанавливает арендуемое помещение за счет собственных денежных средств. Такой пункт в договоре аренды не противоречит законодательству. есть какие-либо особенности?

Ответ

: такой пункт в договоре не противоречит законодательству. Так, в соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п.1 ст.393 ГК РФ). Таким образом, в случае, если арендатор не возвратит имущество в том состоянии, в котором он его получил и не восстановит его самостоятельно, арендодатель вправе требовать возмещения убытков.

Обращаем внимание, что в указанном случае необходимо фиксировать в акте приема-передачи имущества то состояние, в котором оно передается и принимается. Иначе в дальнейшем будут трудности в доказывании ухудшения состояния имущества.

«По условиям заключенного между истцом и ответчиком договора субаренды от 24.11.2006 № 1, целевое назначение имущества - организация и эксплуатация универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров, оказание услуг в сфере бытового обслуживания населения, размещение офиса (подпункт 1.1).

Субарендатор не вправе производить реконструкцию, капитальный ремонт помещения без письменного согласия арендатора. В предложениях субарендатора должны быть указаны объемы работ и их стоимость (подпункт 4.2.5).

Если объект поднайма в результате действий субарендатора или непринятия им своевременных мер придет в аварийное состояние, он обязан восстановить его за свой счет или возместить ущерб, нанесенный арендатору в установленном законом порядке (подпункт 4.2.6 договора). На ответчика также возложена обязанность по проведению текущего и капитального ремонтов (подпункт 4.2.9 договора).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании указанных норм права суд первой инстанции правомерно счел, что ответчик должен возместить кредитору убытки, причиненные утратой имущества, поскольку возврат арендованного имущества невозможен*.»

*Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

С уважением,

эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Мария Матвиенко

Ответ утвержден:

Ведущим экспертом Горячей линии «Системы Юрист» Валентиной Яковлевой

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Арендодатель, передавая свое имущество, должен быть готов к его износу. Естественный износ, требующий косметического ремонта, выполняется за счет арендатора. Сложнее будет в случае повреждения арендованного имущества умышленно или нет – это не имеет значения.

Спорные вопросы могут возникнуть по следующим причинам:

  • действия непреодолимой силы (стихийные бедствия, техногенные катастрофы);
  • неправомерные действия третьих лиц;
  • ненадлежащее использование.

Статья 211 ГК РФ указывает, что риск потери имущества в случае доказанной вины третьих лиц или форс-мажорных обстоятельствах лежит на собственнике. Исключением из правил выступает договор лизинга, в соответствии со статьей риск порчи или утраты арендованного имущества ложится на арендатора в момент передачи на правах аренды.

Подведем итог: риск, связанный с порчей арендованного имущества полностью лежит на арендодателе. Существуют иные обстоятельства, связанные с этими рисками.

Предположим, что пожар полностью или частично уничтожил арендованное помещение, а у арендатора была возможность предотвратить это. Если собственник в судебном порядке докажет, что порча арендованного имущества могла быть предотвращена арендатором, то арендодатель может потребовать . Причиной убытков становится не стихийное бедствие или неправомерное действие третьих лиц, а бездействие арендатора. Такая возможность прописана в статьях 15, 393 ГК РФ.

Исключить собственные потери арендатор может различными способами. Чаще всего соответствующие статьи прописываются в договоре аренды.

  • По условиям договора можно возложить риск за утрату арендованного имущества на арендатора. Если имущество восстановить невозможно, арендатор обязан полностью восстановить его стоимость.
  • может избавить от множества проблем. Выплата страховки ложится на плечи арендатора или арендодателя, зависит от условий. Условия страховых компаний должны быть предельно ясны обеим сторонам.

Вина третьих лиц должна быть доказана, даже в этом случае ответственность несет арендатор. Допустим, что пожар возник по вине работников, нанятых арендатором. Их вина доказана экспертизой, ответственность несет работодатель (пункт 1 статьи 1068 ГК РФ). Полностью возместить убытки обязан арендатор, но в соответствии с п.1 ст.1081 ГК РФ, он может потребовать компенсацию причиненного ущерба от виновного работника. Трудовое законодательство РФ (ст.238) материальная ответственность за ущерб, нанесенный работодателю или иным лицам, лежит на работнике. Размер нанесенного ущерба определяют на основании рыночной остаточной стоимости имущества (статья 246 ТК РФ).

Есть несколько уникальных вопросов, касающихся аренды квартир.

Допустим, что арендатор квартиры сделал в ней ремонт или перепланировку без согласия хозяина. Можно ли это назвать Изменения, связанные с ремонтом, неотделимыми улучшениями имущества могут считаться повреждениями, если не одобрены владельцем. Даже наличие неприятного запаха, оставшегося после животных (они имеют такое жуткое свойство) можно считать убытками.

Страховой депозит, обычно в сумме месячной аренды берется по договору. Убытки, нанесенные сверх этой суммы, возмещаются арендатором по договору. Стоит посоветовать собственникам внимательно следить за состоянием имущества, поскольку договор действует только в течение записанного в нем срока.

Depositphotos.com/olly18

Вина арендодателя и отказ в убытках
На днях мы уже публиковали материал об обоюдной вине заказчика и подрядчика. Сегодня пришел черед делу о вине арендодателя и оценке возможности регулирования соглашением избираемых стороной способов защиты прав.

Итак. Постановление ФАС ЦО от 10.01.2014 по делу №А62-995/2013.


Фабула дела.


Орган местного самоуправления подает иск о взыскании долга по договору аренды в размере 600 тыс. рублей и убытков в размере 4,6 млн. рублей. Ответчик предъявил встречный иск о взыскании стоимости работ по капитальному ремонту здания в размере 1,2 млн. рублей.Решением суда первой инстанции в удовлетворении обоих исков отказано, кассация поддержала данный вывод.

Вывода суда.


1. В соответствии со ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Переданное по договору аренды имущество (здание) согласно отчету об оценке рыночной стоимости здания, переписке между арендатором и арендодателем, в силу своего конструктивного состояния не могло быть использовано для предоставления услуг без проведения реконструкции этого здания. Подобное является нарушением ст.611, 612 ГК РФ (кстати, в акте приема-передачи состояние объекта не отражено).

3. Поэтому у арендатора отсутствовала возможность использования арендованного имущества по назначению по вине арендодателя. Подобное позволяет не исполнять встречное обязательство по уплате арендной платы.

4. Отказ во взыскании убытков по первоначальному иску связан с необоснованным представлением сводного и локального сметного расчета, составленного на 05.08.2013, в то время как договор расторгнут по соглашению сторон на полтора года ранее.

5. Отказ во взыскании стоимости работ по встречному иску связан с тем, что заключенное соглашение о расторжении договора не содержало указание на какие-то дополнительные условия расторжения договора; соглашением не предусмотрено взыскание арендодателем с арендатора задолженности по арендной плате и убытков, а также взыскание арендатором с арендодателя затрат, понесенных им в связи с проведением капитального и текущего ремонта объекта.

Из вышеизложенного следует, что с момента подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды обязательства сторон, связанные с исполнением договора, прекращены.

Наши комментарии.


1. Хочешь быть счастливым, будь им. Арендатор представил доказательства, подтверждающие невозможность использования объекта по назначению. Активность позиции была вознаграждена. Вина арендодателя доказана.

2. Стоит ли говорить, что детальное описание объекта, целевого назначения позволят создать гарантию для арендатора от недобросовестного арендодателя, считающего что его обязательства по договору обусловлены только формальной передачей имущества?

3. Крайне странно, что суд признал де-факто возможность соглашением сторон ограничить право арендатора на взыскание стоимости работ по капитальному ремонту. По сути, они были вызваны неисполнением арендодателем своих обязательств по договору и могут быть расценены как неосновательное обогащение арендодателя в этой ситуации. Хоть подобное и укладывается в продолжение абсурда, о котором мы также говорили на днях, тем не менее, и странно, и неприятно. Сочувствую арендатору.

p.s. "Страх исчезает, когда вы начинаете делать то, что боитесь делать, вместо того, чтобы думать об этом". (с) Экхарт Толле.

Удачи!

Виталий Ветров

10 наиболее интересных материалов за последнее время:


ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 09.04.2013 N 13689/12 ПО ДЕЛУ N А67-3141/2011 "АРЕНДОДАТЕЛЬ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ОТ АРЕНДАТОРА ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАННОСТИ ПО ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ТОЛЬКО ЗА ПЕРИОД, ИСЧИСЛЯЕМЫЙ С МОМЕНТА ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА ДО МОМЕНТА ПРЕКРАЩЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЕМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗМОЖНОСТИ ВЛАДЕТЬ И ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ИМУЩЕСТВОМ В СООТВЕТСТВИИ С УСЛОВИЯМИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ"

Суть спора

Между ООО "Агроремстрой" (далее - арендодатель) и ООО "Синтез М" (далее - арендатор) были заключены два договора:
- договор субаренды части нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование часть нежилого помещения;
- договор аренды оборудования, находящегося в данном нежилом помещении.

Через три месяца после заключения договоров арендодатель заменил замки на входных дверях в арендованном помещении, лишив работников арендатора прохода в помещение, а также доступа к арендованному оборудованию. Это обстоятельство послужило основанием для обращения арендатора к арендодателю с предложением расторгнуть по соглашению сторон ранее заключенные договоры аренды.
Арендодатель подтвердил готовность расторгнуть их, но только после исполнения арендатором договорных обязательств по внесению арендной платы. Кроме того, арендодатель уведомил контрагента об удержании его имущества в арендуемом помещении до погашения задолженности.
Полагая, что арендатор исполнил обязательства по спорным договорам ненадлежащим образом, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании суммы задолженности по арендным платежам и суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.
В рамках данного дела возник вопрос: правомерны ли требования арендодателя об уплате арендных платежей за тот период, когда арендатор фактически прекратил владеть и пользоваться арендованным имуществом?

Вопрос о праве арендодателя требовать уплаты арендных платежей после того, как арендатор фактически прекратил владеть и пользоваться арендованным имуществом (в том числе из-за действий арендодателя)

Приведенная в разделе "Суть спора" ситуация имеет достаточно широкое распространение в гражданском обороте и может повлечь различные правовые последствия. Так, в рассматриваемой ситуации арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании задолженности.
Однако возможно и обратное, когда арендатор предъявляет иск к арендодателю о возмещении убытков, возникших вследствие утраты доступа в арендованное помещение (см., например, Определение ВАС РФ от 06.05.2013 N ВАС-5230/13 по делу N А43-11288/2011, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2013 по делу N А43-11288/2011).
Следует отметить, что в комментируемой ситуации могут иметь значение общие разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенные в п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66). Они состоят в том, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать внесения арендной платы от арендатора только после фактической передачи ему помещений.

Судебная практика последнего времени развивает приведенную правовую позицию Президиума ВАС РФ следующим образом.
Арендодатель может требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый с момента передачи ему арендованного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2013 по делу N А70-7216/2012, ФАС Московского округа от 08.07.2013 по делу N А40-107919/11-77-951). Эта позиция также характерна для споров, когда арендодатель физически не препятствует доступу к арендуемому объекту, однако в результате его действий использование имущества в соответствии с указанными в договоре целями становится невозможным (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2010 по делу N А19-23260/09).
Данная позиция судов объясняется правовой природой арендных отношений, а именно их встречностью: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование им.
Следовательно, здесь применяется п. 2 ст. 328 ГК РФ, который в рассматриваемой ситуации можно трактовать следующим образом: если сторона не исполнит возложенное на нее договором обязательство, то сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства.

Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ

Суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя частично, взыскав с арендатора сумму задолженности и процентов. При этом суд исходил из того, что спорные договоры являются действующими, односторонний отказ арендатора от исполнения своих обязанностей по внесению арендной платы законом не допускается. Суды апелляционной и кассационной инстанций с доводами суда первой инстанции согласились.
Суд кассационной инстанции исходил из следующего. Наличие задолженности по арендной плате подтверждено представленным арендодателем расчетом. В то же время отсутствуют доказательства, которые свидетельствуют о возврате арендатором части нежилого помещения и оборудования, являющихся предметами спорных договоров.
В обоснование своей позиции суд кассационной инстанции также сослался на вступившее в законную силу решение арбитражного суда по другому делу, в соответствии с которым арендатору отказано в иске о расторжении данных договоров.

Коллегия судей ВАС РФ в Определении от 11.01.2013 N ВАС-13689/12 по делу N А67-3141/2011 пришла к выводу о том, что необходимо пересмотреть судебные акты нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Правовая аргументация, содержащаяся в указанном Определении, в целом была воспринята Президиумом ВАС РФ, поэтому в данном разделе обзора не приводится.

Обращаем внимание, что рассматриваемое определение является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ принятые по данному делу акты судов всех трех инстанций отменил в части взыскания с арендатора в пользу арендодателя суммы задолженности по аренде (за тот период, когда арендатор не владел и не пользовался соответствующим имуществом). В отмененной части в удовлетворении иска арендодателю отказал. В остальном упомянутые судебные акты были оставлены без изменения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.
1. Арендодатель вправе требовать, чтобы арендатор внес арендную плату только за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды.
2. С того дня, когда в результате действий арендодателя арендатор утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей.
Таким образом, Президиум ВАС РФ сформулировал правовой подход к ситуации, когда арендодатель, с одной стороны, ограничивает доступ арендатора к арендуемому им имуществу, а с другой, требует с последнего внесения арендной платы за то время, когда арендатор не мог его использовать из-за перечисленных действий. Этот правовой подход сходен с разъяснениями п. 10 Информационного письма N 66.
В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в данном Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Сдача в аренду имущества всегда сопряжена с определенными рисками. Кроме естественного износа всегда есть риск порчи или гибели имущества. Поэтому договор аренды всегда включает в себя раздел, посвященный данному вопросу. Арендатор обязан использовать имущество по целевому назначению и по окончанию срока аренды вернуть имущество в том же состоянии, в каком принимал с учетом естественной амортизации.

В жизненных реалиях часто все не так гладко, как на бумаге и арендатор нередко наносит урон арендуемому имуществу.

Порча имущества по вине арендатора

Согласно Гражданскому кодексу РФ если арендатор использует имущество не в соответствии с его назначением или условиями договора, то арендатор имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

При возникновении повреждений или поломок арендатор должен сообщить об этом собственнику арендованного имущества. Арендодатель составляет акт повреждений в произвольной форме. Оценка ущерба производится им лично, либо с привлечением квалифицированных специалистов. В акте описываются повреждения, причины и обстоятельства их возникновения.

Возмещение убытков может быть произведено, как в досудебном (претензионном) порядке, так и в суде.

Если арендатор полностью признает свою вину, согласен с размером ущерба, то он добровольно компенсирует его. В такой ситуации, ему следует взять с арендатора расписку о передаче денежных средств в счет возмещения убытка.

В ситуации, когда арендатор не желает возмещать причиненный им вред имуществу, либо не согласен с оценкой ущерба, то взыскание с него компенсации происходит в порядке искового производства в суде общей юрисдикции.

Важно! Расторжение договора аренды не снимает с арендатора ответственности по возмещению причиненного ущерба.

Если арендатор докажет, что порча или гибель произошли не по его вине, а из-за действий непреодолимой силы или третьих лиц, личности которых невозможно установить, то ему не придется возмещать причиненный ущерб.

В случае, когда известно, какие лица причинили ущерб имуществу, то арендатор компенсирует причиненный вред арендатору, а сам уже в порядке регресса требует эту компенсации с виновников произошедшего.

По общему правилу риск случайной гибели вследствие пожаров, наводнений и при других форс-мажорных обстоятельствах несет собственник имущества, если иное не установлено договором финансовой аренды. Данное положение закреплено в ст.211 Гражданского кодекса РФ. Из этого правила есть исключения, например, договор лизинга.

Согласно, ст.22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» ответственность за сохранность имущества несет лизингополучатель с момента передачи ему предмета договора, если иное не установлено соглашением сторон.

По взаимной договоренности стороны могут включить в договор пункт о распределении рисков при случайной гибели имущества. Если арендатор с арендодателем договорились об этом уже после заключения договора, то составляется дополнительное соглашение.

В ситуации, когда у арендодателя есть возможность спасти арендуемое имущества при форс-мажорных обстоятельствах, но он бездействует, то в соответствии со ст.15 ГК РФ обязанность по возмещению ляжет на его «плечи».

Ответственность арендодателя за порчу имущества арендатора

Согласно Гражданскому кодексу арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Соответственно, если арендуемое имущество было ненадлежащего качества, и в связи с этим был нанесен урон собственности арендатора, то арендодатель будет нести за это ответственность.

При этом, существенными условиями договора аренды является предмет и цены. Все остальные вопросы, в том числе об ответственности и распределении рисков решаются в индивидуальном порядке по соглашению сторон.

Если арендатор отказывается Вам возмещать ущерб, Вы не знаете как правильно оценить поврежденное имущество или возникли другие правовые проблемы с поврежденным арендуемым имуществом, рекомендуем Вам обратиться за помощью к юристам

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.