Реклама на портале

Публичные торги были известны со времен атлантиды. Законодательство о торгах

  • Какое имущество можно покупать с торгов на публичном предложении
  • Порядок проведения публичного предложения
  • Как находить и покупать золотые объекты по методу Шерлока Холмса
  • Где можно приобрести лоты с публички

Итак, давайте разберемся, как покупать имущество с торгов на публичке шаг за шагом..

Конечно, для людей, имеющих экономическое или юридическое образование данный вопрос будет не особенно интересен. Но вот для тех, кто только начинает осваивать тонкости заработка на подобных аукционах материал несомненно пригодится.

Какое имущество можно покупать с торгов на публичном предложении

С помощью публичного предложения обычно продается:

  • имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, выставленное на продажу на классический аукцион, но торги по которому прошли неудачно;
  • конфискованные имущественные ценности лица, задолжавшего деньги кредитной организации, либо компании официально признанной банкротом.

Отметим, что реализация второго варианта может быть осуществлена только при условии, что первые и вторые торги на стандартном аукционе оказались неудачными или были признаны несостоявшимися. Это требование регламентируется в законодательстве РФ.

С точки зрения покупки вещей на таких аукционах, то они очень выгодны , ведь цена здесь движется в обратном направлении. А купить, к примеру хорошую квартиру по расценкам, которые намного ниже рыночных можно запросто.

Для того, чтобы правильно вести дела на таких мероприятиях важно знать порядок их проведения. Структуру необходимо понимать, прежде всего, для того, чтобы не допустить ошибок при ведении торгов.

Порядок проведения публичного предложения

  1. Современные аукционы с публичным предложением проводят через интернет. Это удобно и позволяет сэкономить много времени.
  2. Агентство, занимающееся торгами, в обязательном порядке сообщает о проведении аукциона через СМИ. Публикация выполняется в форме извещения, где указывается наиболее важная информация о предстоящих торгах: форма проведения, описание собственности подлежащей продажи, информацию об лице-организаторе, банкроте, конкурсном управляющем, стартовая цена, сумма задатка, основные этапы аукциона, период проведения торгов.
  3. Наибольшая (стартовая) цена на лот должна быть ниже, чем на предшествующих торгах. Снижение устанавливается в пределе 10-20%.
  4. Задаток переводится организатору аукциона в предварительно установленный срок. На величину задатка может повлиять стартовая цена, а также ценность товара.
  5. Прием заявок на участие в торгах принимаются в определенный период. Обычно он длится до двух недель.
  6. Решается вопрос о количестве этапов и их временном интервале. Например, три периода по четыре дня.
  7. Важнейшим установочным параметром является так называемый шаг понижения цены. На пример по истечению каждого последующего периода цена снижается на 10%.
  8. Каждый период может использоваться участником торгов единожды для установки своей цены.
  9. Победитель аукциона определяется следующим образом. В рамках конкретного этапа побеждает, тот, кто предложит наивысшую цену (согласна последним поправкам в законодательстве).
  10. На усмотрение организаторов, торги могут закончиться еще на первом этапе при условии наличия хотя бы одной заявки. Иногда торги проводятся в полном объеме и победителя называют уже в конце.

Как находить и покупать золотые объекты по методу Шерлока Холмса

Более подробный обзор метода читайте в этой статье: Торги по банкротству по методу Шерлока Холмса - Развод или рабочая модель аукционов?

Где можно приобрести лоты с публички

Если такие аукционы постоянно организуются, то где можно посмотреть лоты и сформировать заявки? Все достаточно просто. Выше уже упоминалось, что торги на публичном предложении проводятся в электронном формате.

Существуют специальные ресурсы, на которых собираются объявления о таких аукционах со всей страны. Называются такие площадки агрегаторами . На них пользователь без труда, используя удобную систему фильтрации найдет лот, который ему понравится.

Кроме этого вы всегда можете найти предложения на сайтах торговых площадок, на которых организуется процедура банкротства. К примеру Сбербанк-АСТ, Фабрикант, Лот-Онлайн.

Кроме того, по закону вся информаци о торгах публикуется на Федресурсе и в субботнем выпуске газеты Коммерсант.

Это основная базовая информация о том, что такое публичное предложение. Что касается тонкостей торговли, то их необходимо изучать на практике. Нужно понимать, что опыт приходит вместе с количеством сделок, поэтому если есть желание найти хорошее предложение и купить недвижимость по выгодной цене, то начните с выбора агрегатора и анализа рынка.

Сравнительно недавно был принят закон, положения которого регламентируют , находящегося в залоге. Порядок их организации определен в ФЗ №102, ст. 59. Рассмотрим далее, как осуществляется .

Общие сведения

Публичные торги организуются по месту расположения объектов. В ранее действовавших нормах предусматривалась обязанность публиковать в официальном издании сведения о том, что мероприятие состоялось, в течение 30 дн. с даты его завершения. В этом уведомлении указывались дата, место аукциона, а также цена материальных ценностей, которые были реализованы. В настоящее время указанный срок сокращен до 10 дн.

Специфика

Извещение о публичных торгах публикуется на официальном сайте ФССП. При этом информация должна поступить в территориальные подразделения службы. Если есть субъекты, которые готовы участвовать в аукционе, они должны внести задаток. Обычно его размер составляет 5% от стоимости материальных ценностей. Если будут признаны несостоявшимися, эти лица получат внесенные средства в полном объеме. Если по окончании мероприятия субъект отказывается оплачивать приобретенные предметы, задаток возвращен не будет.

Договор

Субъект, который выиграет аукцион, подписывает соглашение. Договор оформляется с организатором торгов. В документ вносятся все сведения о субъекте, купившем имущество, дата, место проведения мероприятия. Информация из договора будет выступать в качестве основания для внесения данных в ЕГРП.

Участники

На публичные торги по продаже недвижимого имущества может быть допущено ограниченное количество субъектов. На мероприятии, как правило, присутствуют преимущественно лица, обладающие правом пользования объектами. В их числе могут быть родственники, друзья, знакомые залогодателя. Участвовать в аукционе может и залогодержатель.

Оформление сделки

Лицо, предложившее самую высокую цену за объекты, считается выигравшим . После признания субъекта таковым составляется протокол аукциона. Лицо, выигравшее торги, подписывает его. После этого оформляется договор купли-продажи. В пятидневный срок ему необходимо внести оплату за материальные ценности в полном объеме. При этом выплаченный ранее залог включается в нее. Денежные средства перечисляются на счет организатора мероприятия.

Признание аукциона несостоявшимся

В нормах предусмотрено несколько требований, которые должны быть выполнены для признания правомерности мероприятия. Первое касается количества присутствующих. Если на мероприятие не пришло ни одного человека либо их меньше 2-х, торги будут признаны несостоявшимися. Неудавшимся аукцион также можно считать в том случае, если выигравший не внес всю сумму за приобретенные материальные ценности. После объявления торгов несостоявшимися залогодержатель может стать собственником объектов. Однако для этого необходимо заключить соответствующее соглашение. Оно подписывается с залогодателем по правилам, предусмотренным в ГК. В документе выражается согласие должника на передачу предметов в собственность кредитора. В случае, если данная сделка не состоялась по каким-то причинам, повторные публичные торги допускается организовывать не ранее чем через 1 мес. Общая стоимость объектов при этом должна быть снижена на 15%.

Нюанс

Участники спорного правоотношения могут заключить В соответствии с ним, кредитор может прекратить взыскание, если должник в полном объеме погасит свои обязательства. В этом случае может быть отменено. Если мировое соглашение заключено после объявления даты мероприятия, должнику придется погасить все убытки, которые были связаны с его организацией.

Изъятие материальных ценностей

В рамках одной из наиболее распространенных мер обеспечения реализации судебного решения выступает Он, выступая в качестве процессуального акта, исходящего от органа госвласти, обязателен не только для самого должника, но и для третьих лиц, чьи интересы им затрагиваются. Последние, в частности, могут быть лишены прав распоряжаться материальными ценностями, внесенными в опись. При этом ограничения могут налагаться вне зависимости от того, находятся ли объекты во владении должника или этих третьих лиц. Изъятие предметов для последующей их реализации осуществляется через пять дней после наложения ареста. При этом срок для этого устанавливает непосредственно судебный пристав. Сотрудник ФССП в процессе совершения исполнительных мероприятий при наличии соответствующих обстоятельств может одновременно с оформлением описи изъять все предметы или некоторые из них.

Специфика реализации объектов

Изъятие и продажа арестованного имущества, подверженного быстрой порче, осуществляется незамедлительно. Реализация предметов осуществляется специализированным госучреждением при Правительстве. Продажа арестованного имущества осуществляется по правилам, аналогичным тем, которые предусмотрены для заложенных предметов. Средства, вырученные от реализации, идут на погашение задолженностей перед кредиторами и государством.

Признание субъекта неплатежеспособным

Публичные торги по банкротству традиционно организуются на стадии и внешнего управления. Реализация материальных ценностей, принадлежащих должнику, максимально соответствует достижению цели признания неплатежеспособности субъекта. Внешний управляющий организует открытые публичные торги по банкротству при условии, что такое мероприятие не приведет к остановке работы должника. Он вправе реализовать все предприятие субъекта, направив вырученные средства на погашение обязательств перед кредиторами. В данном случае реализация ценностей ориентирована на восстановление платежеспособности фирмы. Несколько иная цель у конкурсного производства. После реализации имущества средства направляются на погашение задолженностей перед кредиторами, а затем субъект признается банкротом.

Нормативная база

ФЗ №296 внес множество поправок в Закон №127. В частности, они регламентировали порядок реализации ценностей должника на торгах несколько иначе, чем было принято ранее. Как и прежде, нормативный акт о несостоятельности отдает предпочтение аукциону, победитель в котором определяется только по цене. Конкурсные торги ранее организовывались только в случаях, которые прямо определялись ФЗ №127. В настоящее время их перечень остался неизменным. Однако в действующей редакции нормативного акта устанавливается, что торги организуются, если в отношении имущества приобретатель не должен соблюдать какие-либо условия, определенные по решению кредиторов.

Открытые и закрытые мероприятия

Которые допускает проводить законодательство, отличаются в первую очередь по составу участников. Так, к публичным (открытым) торгам могут привлекаться любые субъекты, а к закрытым - только специально приглашенные. В законодательстве между тем предпочтение отдается первой категории. Закрытыми или открытыми торги могут быть в зависимости от формы ценовых предложений. Во втором случае они подаются устно участниками мероприятия. Для этого используется пошаговая форма аукциона. При зарытых торгах предложения передаются в запечатанных конвертах организатору. Это может осуществляться в день, обозначенный для их подачи, или непосредственно на аукционе. При этом законодательство предусматривает и смешанные формы торгов. Например, они могут быть открытыми по составу субъектов, участвующих в них, и закрытыми по способу подачи предложений либо наоборот.

По наиболее общему определению торги представляют собою «заключение юридической сделки с любым лицом, предложившим наиболее выгодные условия». В отличие от торга с индивидуальным партнером, торги позволяют максимально учитывать и использовать механизм конкуренции и добиваться наиболее выгодных результатов, выдвигая более жесткие условия и требования по гарантиям исполнения.
В юридически оформленном виде торги известны еще со времен Римской империи, где они подразделялись, согласно римскому праву, на три категории: 1. Торги на труд; 2. Торги на труд с материалом; 3. Торги на поставку материалов. В этих характеристиках по сути Они выполняли функцию эквивалента рабочего времени, общественно необходимого для производства определенного товара. Поэтому купля-продажа производилась в форме публичных торгов. Практика торгов привела к тому, что они различаются по составу участников, по видам принимаемых обязательств и по финансовым условиям. В первом случае в основании различий единичные, физические, юридические и групповые субъекты (оференты) торгов. Во втором случае различие идет по договорам купли-продажи и договорам подряда. Торги по финансовым условиям различаются по предложениям цены, скидки, торги на кредитной основе и на основе оплаты наличностью, торги с товарообменными операциями.
Результат торгов — сделка, специфическое соглашение. Кроме конъюнктуры (стремления получать максимальную прибыль с учетом конкуренции), торги имеют и различные психологические основания. В числе их убеждение, что соглашение является надежным, если оно добыто в борьбе. Иной партнер теряет чувство самоуважения, если он не поторговался. Торги порою вызывают подлинную страсть и становятся манерой поведения и даже правилами игры. Человек, попавший на восточный базар без намерения что-либо покупать, теряет уважение окружающих («теряет лицо»), если он не поторговался. Зачем же тогда пришел на базар?
Наряду с психологическими моментами, есть в торгах важные методологические аспекты, имеющие прямое отношение к переговорам. Янош Нергеш, автор книги «Поле битвы — стол переговоров», пишет, что любой процесс, посредством которого два или несколько участников достигают некоторого единства, при которых действия их становятся взаимодополняющими, является торгами. Причем достижение наиболее благоприятного результата связано с использованием определенного «метода».
Очень многие процессы, не только купля — продажа, могут рассматриваться и объясняться в терминах торгов. Это судебный процесс как торг между защитой и обвинением, любое согласование действий и решений, предполагающее взаимные уступки.
Любые торги — специфическая форма разрешения и урегулирования конфликта. Сам факт торгов предполагает, что стороны ищут компромисс и поиск протекает в направлении нахождения наиболее выгодного решения. Оно не тождественно максимальным требованиям участников переговоров, или их претензиям и ожиданиям. Оптимальность компромисса — исключительная прерогатива торгов, основанных не только на сопоставлении конфликтующих позиций, но и на учете всей существующей конъюнктуры.
Большое значение имеет первый шаг. В нем стороны делают заявку. Ее особенностью является следующее: при максимальном запросе она должна выглядеть приемлемой основой для дальнейшего обсуждения с учетом повышения ставок (в пределах возможного) или уступок, не выходящих за рамки прибыльности всего этого предприятия. Торги на взаимном интересе отличаются еще и тем, что они «обречены» на результативность. Можно дать такое пояснение: футбольный матч в отличие от торгов (переговоров на взаимовыгодных условиях) характеризуется тем, что известна его продолжительность, но не известен результат. В случае с торгами мы знаем их результат, но не знаем, в течение какого времени (и какими усилиями) он будет достигнут.
Этот вопрос не является тривиальным: если ситуация столь очевидна, то почему бы сторонам не оставить торг и не перейти к соглашению немедленно? Это объясняется неизбежно возникающим в ходе переговоров или торгов внутренним противоречием между кооперативным и компетативным поведением, т.е. между установками на сотрудничество и конкуренцию. Переговаривающиеся стороны лояльно сотрудничают лишь до тех пор, пока принуждены к этому. Если же они чувствуют возможность избежать сотрудничества, они немедленно превращаются в беспощадных конкурентов и стремятся вырвать друг у друга максимально возможные уступки.
Вопрос о том, чего больше в торгах: борьбы или уступок — тоже не простой. По сути внутренняя природа торгов — «ты — мне, я — тебе», поэтому уступки — необходимая черта этой формы сотрудничества. Главное в том, что уступки должны быть взаимными и обоснованными. Если первый шаг, в расчете на доброжелательность, начинается с уступки и сразу наталкивается на уничижительный ответ, то конечно же, нормальные торги в этой ситуации уже невозможны. Начинается острая конкуренция. Понятно, что, начиная торги, не стоит приписывать своему партнеру более темные намерения, чем свои собственные. Иначе подозрительность в торгах станет основным мотивом взаимодействия.
Основным законом торгов можно назвать следующий: мера уступки должна быть уравновешена мерою приобретения. Именно это является тем основанием, на котором устанавливаются равновесие в притязаниях сторон.
Следует коснуться некоторых сторон технологии ведения торгов:
Вступая в торги, необходимо составить для себя перечень того, что и в какой очередности (а равно и в обмен на что) можно уступить;
Наряду с этим должен быть составлен список того, что желательно приобрести.
Список уступок должен быть дополнен методикой или тактикой, т.е. осмыслением возможных условий и необходимых действий.
На каждом этапе торгов должно ясно пониматься то, что каждая уступка должна подразумевать свою гарантию.
Приобретение должно быть соотносимым с ожиданием.
После каждой уступки и каждого приобретения необходимо делать экспресс-анализ, показывающий, что доминирует на данном этапе.
Разумная тактика ведения торгов рекомендует не мелочиться в большой игре и не блефовать в малой,
Не играть с целью победить любым средствами, но и не проигрывать, экономя средства.
Как и в любом другом виде взаимодействия, в торгах не допустим обман.
Подготовка торгов предполагает выдвижение предположений, установление потребностей и возможностей партнера, побуждение его к действиям, вызывая интерес к взаимной выгоде, стимулирование к доверительным действиям.
Торги — это общение и убеждение. В Оксфордском словаре отмечается, что общение — это сообщение, передача чувств, новостей, открытий; разделение чего-либо с кем-либо; установление и поддержание контакта. В этом же словаре говорится, что убеждение — «заверение кого-либо в том, что дело обстоит именно так; побуждение кого-либо к какому-нибудь действию». Это и есть торги.

Юридические науки

Ключевые слова: ДОГОВОР; ТОРГИ; ПУБЛИЧНЫЕ ТОРГИ; CONTRACT; AUCTION; PUBLIC AUCTION.

Аннотация: В статье анализируется понятие публичных торгов, их специфика. Выявлены подходы к необходимости использования данной дефиниции в гражданском законодательстве РФ.

Федеральным законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в Гражданский кодекс, среди прочих, была привнесена новелла, касающаяся торгов – введена статья 449 1 «Публичные торги». Данное понятие уже использовалось в нормативных правовых актах до введения указанной статьи в Кодекс. В частности, оно было использовано (и имеется до сих пор) в Федеральных законах «Об исполнительном производстве», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». Гражданский кодекс Российской Федерации также оперировал данным понятием, однако не раскрывал его содержания. Введение в ГК РФ статьи 449 1 явилось реализацией положений Концепции развития гражданского законодательства, касающихся изменений положений ГК о заключении договора на торгах (п. 8.1, п. 8.6 разд. V Концепции). Тем не менее, понятие публичных торгов по настоящее время остается спорным в цивилистической доктрине: дискуссии ведутся относительно правильности данного определения, а также того, стоит ли вообще выделять подобное понятие в инструментарии гражданского права касательно торгов.

Существование в гражданском законодательстве РФ понятия «публичные торги» является в некоторой степени отражением правовой традиции: данный термин употреблялся ещё в дореволюционном законодательстве, затем был отражен и в Гражданских кодексах советского периода . Ныне законодатель определил публичные торги как торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом . Особое положение публичных торгов подчеркнуто законодателем. Так, установлено, что публичные торги в первую очередь регулируются специальными нормами ГК РФ, их касающимися, а также процессуальным законодательством (в т.ч. законодательством об исполнительном производстве, через положения которого собственно и сформулировано определение публичных торгов), а уже в субсидиарном порядке к ним применимы нормы, определяющие общие правила проведения торгов (ст. ст. 448, 449 ГК РФ). Л. А. Новоселова подчеркивает, что публичные торги определяют особый механизм в области гражданско-правовых отношений; слово «публичные» определяет не возможность привлечения публики на такие торги, а их особый характер, сближающий публичные торги с областью публичного права .

А. В. Ермакова пришла к выводу, что выделение термина «публичные торги» несостоятельно; автор считает, что следует заменить данный термин на «открытые торги», приводя соответствующую аргументацию . В то же время, подчеркивая, как мы уже говорили, специфику публичных торгов наличием публичных интересов, А. В. Ермакова считает, что следует расширить способы применения данного института применительно ко всем торгам, которые связаны с интересами публично-правовых образований, органов государственной власти .

М. Ф. Казанцев, говоря о классификации торгов, отмечает, среди прочего, что торги можно разделить на открытые и закрытые в зависимости от степени свободы участия в них , что также предусмотрено ст. 448 ГК РФ. Помня о выводе Л. А. Новоселовой относительно термина «публичный», также учитывая классификацию М. Ф. Казанцева, как нам представляется, выводы А. В. Ермаковой следует подвергнуть критике. Публичные торги не суть открытые, это, как становится всё более очевидным – вид торгов, который устраивается организатором, как правило, как открытые торги, то есть такие, в которых могут участвовать любые лица (за исключениями, предусмотренными законом). Кроме того, довод автора о том, что легальная дефиниция публичных торгов отсутствует в законодательстве, ныне несостоятелен.

Термин «публичные торги» подвергается критике и со стороны других ученых-цивилистов. В частности, О.А. Беляева пишет: «…представляется целесообразным в принципе отказаться от использования данного термина, поскольку публичные торги суть открытые, т.е. такие торги, в которых может принять участие неопределенный круг лиц» . В другой своей работе О. А. Беляева, анализируя понятийный аппарат Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», приходит к выводу, что понятие «публичные торги» и «открытый аукцион» не имеют принципиальных отличий . Вместе с тем Ольга Александровна Беляева отметила справедливость мнения Л. Ф. Гатаулиной о том, что публичные торги есть вид торгов, а аукцион – форма торгов, причем одно из этих понятий не исключает другого .

Трудно не согласиться с мнением Л. Ф. Гатаулиной, учитывая также, что законодательно аукцион, конкурс и др. определены как формы проведения торгов (п. 4 ст. 447 ГК РФ). Учитывая вышесказанное, напрашивается вывод о том, что замена понятия «публичные торги» иными предложенными терминами (иными законодательно закрепленными понятиями видов торгов) представляется невозможной. Некоторые авторы полагают, что во избежание подобной терминологической путаницы следует заменить понятие «публичные торги» иным. Например, О.А. Беляева, поддерживая позицию Н. Н. Тупикина, считает, что предложенная им дефиниция «торги, которые проводятся на основе свободного волеизъявления» является весьма удачной, и ей следует воспользоваться для отграничения торгов, проводимых в частном интересе и в интересах публичных . Однако, как мы отмечали, термин «публичные торги» в некотором смысле является традиционным для российского законодательства, поэтому вряд ли возможен отказ от него и замена во всех нормативных правовых актах на иной термин; также это приведет к ещё большей путанице в процессе правоприменения законодательства о торгах.

Выделим некоторые особенности, присущие публичным торгам:
1. Особо детализированный правовой режим, что мы затрагивали выше. Причем это касается не только отмеченных нами ГК РФ, Федеральных законов, но и многих подзаконных нормативных правовых актов (Постановления Правительства РФ, ФССП РФ и др.). Учитывая то, что организатором торгов может выступить орган местного самоуправления, можно сказать, что порядок проведения конкретных публичных торгов может быть регламентирован муниципальными правовыми актами.
2. Публичные торги имеют особенности субъектного состава. Как мы отмечали, термин «публичные» означает наличие публичных интересов в проведении торгов; публичные торги являются принудительными, реализуемыми государственными и муниципальными органами. Реализацией имущества, по общему правилу, должно заниматься Росимущество в лице своих территориальных органов или иные специализированные организации (как представляется, возможно заключение договора комиссии или иных подобных договоров).
3. Несмотря на то, что публичные торги, как правило, проводятся в форме открытого аукциона, законодатель ограничивает перечень лиц, которые могут участвовать в публичных торгах (п. 5 ст. 449 1 ГК РФ);
4. Установлены особенности извещения о проводимых публичных торгах (п. 4 ст. 449 1 ГК РФ).
5. По итогам проведения публичных торгов больший перечень лиц может оспаривать их результат – это обладатели как вещных, так и обязательственных прав на предмет торгов, помимо лиц, непосредственно участвующих в торгах. Проведение публичных торгов и их оспаривание имеет и публично-правовые последствия, а не только гражданско-правовые.

Специфика публичных торгов заключается в том, что при их проведении наличествуют публичные интересы, в связи с чем становится необходимой отдельная законодательная регламентация особенностей проведения данного вида торгов, в том числе по способам защиты прав организатора, участвующих в торгах лиц и должника. Имеются особенности субъектного состава в публичных торгах. Преимущественное проведение публичных торгов в какой-либо форме не даёт основания соединять или же отождествлять понятие «публичные торги» с иными терминами института торгов (определениями видов и форм проведения торгов). Также порой в правоприменительной практике термин «публичные торги» и иные («аукцион», «открытый аукцион») отождествляются [см., например: 8], что является недопустимым. Введение в Гражданский кодекс понятия публичных торгов, определение особенностей их проведения представляется верным ходом законодательной мысли, который приведет к более правильной регуляции отношений в сфере торгов, будет способствовать единообразию правоприменительной практики.

Список литературы

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 окт. 1994 г.: введ. Федеральным законом от 30 нояб. 1994 г. № 52-ФЗ: в ред Федер. закона от 28 дек. 2016 г. № 497-ФЗ // Рос. газ.. – 1994. – 8 дек.; 2017 – 9 янв.
  2. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. — 2009. – № 11.
  3. Беляева О.А. Правовые проблемы аукционов и конкурсов. — М.: Юриспруденция, 2011. — 296 с.
  4. Беляева О. А. Торги: теоретические основы и проблемы правового регулирования: автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора юридических наук. 12.00.03. / Ольга Александровна Беляева. – М., 2012. — 54 с.
  5. Ермакова А. В. Особенности правового регулирования торгов, организуемых в сфере публичных интересов: автореф. дисс… на соискание ученой степени канд. юрид. наук: 12.00.03. / Анна Валентиновна Ермакова. – М., 2010. — 36 с.
  6. Новоселова Л. А. Публичные торги в рамках исполнительного производства. — М.: Статут, 2006. — 253 с.
  7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Общие положения о договоре. Постатейный комментарий к главам 27 — 29 / В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, А.В. Демкина и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. — М: Статут, 2016. — 223 с.
  8. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.09.2016 г. № Ф06-12154/2016 по делу № А12-735/2016 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справ-прав. системы «КонсультантПлюс». – (дата обращения: 27.05.2017).
  • Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
  • Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
  • 8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
  • Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
  • Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
  • Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов - жилая недвижимость
  • Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
  • 2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
  • С чего начать обучение торгам по банкротству
  • Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
  • Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
  • У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников
  • Законы о несостоятельности и банкротстве
  • Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки .

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов – ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

  1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены .
  2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
  3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП - AuSe. Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения . И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену ). Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов , чтобы потом не было неприятных сюрпризов. А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

  1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
  2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
  3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
  4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
  5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
  6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
  7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
  8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

  1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
  2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
  3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

  • «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс).

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

  • Российский аукционный дом (lot-online);
  • Центр реализации;
  • Сбербанк АСТ ;
  • Межрегиональная электронная торговая система;
  • «Фабрикант»;
  • utender.ru;
  • B2B-центр;
  • электронная площадка «Аукционы Сибири»;
  • Аукционный тендерный центр;
  • RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

  • bankrot-pro.com;
  • bankrot.pro.

Реальный случай из моей практики : интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов - жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость - 2016»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость . То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта . В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов .

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд , которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на vip@сайт по пунктам:

  1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
  2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
  3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
  4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
  5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис . Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года .А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002 . Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Есть также отдельный федеральный закон от 29.06.2015 N 154-ФЗ «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Cевастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Текст закона можно почитать тут . . Следите также за всеми поправками, это очень важно.