Реклама на портале

Коммунальные платежи по агентскому договору. Договор оказания коммунальных услуг, агентский

Суть контрактов агентирования по коммунальным услугам состоит в заключении соглашений с населением на поставку. Агенты (управляющие компании) обязуются действовать в интересах принципала (населения) в процессе управления многоквартирными домами за определенное вознаграждение.

  • При первом и втором варианте соглашения на поставку услуг заключают все собственники квартир. Оплата перечисляется поставщикам ресурсов.
  • Если домом управляет УК , она и заключает контракты поставки ресурсов, потребляемых населением. Это значит, что УК можно считать агентом жильцов, выступающих в роли принципалов.

Понятие и суть

При заключении агентских контрактов с населением необходимо учитывать условия ст. 1005 ГК:

  • соглашения с населением заключаются раньше, чем с поставщиками (п.6 письма Президиума ВАС);
  • обязательна четкая формулировка управляющей компании в качестве агента;
  • необходимо определить сроки предоставления отчетности (п.11 ст. 162 ЖК – ежегодно);
  • обязательно выделение отдельным пунктом объема агентского вознаграждения (чаще всего это часть платы за управление).

При аренде помещений любого назначения суть подобного соглашение – обязанность владельца здания покупать услуги для нанимателей (пункт 3 статьи 421 ГК). У подобных отношений плюсов гораздо больше, чем минусов:

  • доход владельца здания составляет вознаграждение, полученное за посредничество, поэтому исключаются проблемы при начислении налогов (письмо Минфина № 03‑11‑06/2/9);
  • отпадает необходимость (исходя из п. 1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ приобретенные ресурсы принадлежат арендаторам).

Владелец здания бывает и посредником поставщиков ресурсов (параграф 6 гл. 30 ГК), поэтому перевыставляет счета от их или своего имени (ст. 1005 ГК). Создаются расходы на ресурсы, . В этой ситуации так же прибылью считается вознаграждение (п. 2 ст. 254 НК), на которое и начисляется НДС.

Виды

Существует множество видов подобных соглашений:

  • на оказание услуг;
  • на покупку ресурсов;
  • на оплату и возмещение задолженностей;
  • на начисление и прием платежей;
  • на выставление счетов.

При этом:

  • Если заключается контракт на предоставление ресурсов , в обязанности агента входит проведение мероприятий, обеспечивающих заказчику поставку: заключение договоров и своевременное перечисление оплаты.
  • Если соглашение заключается на покупку , то посредник обязан необходимые принципалу ресурсы купить. Яркий пример – управляющие многоквартирными домами компании. Они электроэнергию, воду, тепло и др., по сути, покупают. В условиях России при несвоевременной оплате ресурсов жильцами долг образуется у УК, если компания является посредником, который действует в интересах жильцов.
  • Контракты на оплату заключаются в случаях, когда приобретается недвижимость, по которой все договора уже заключены. Посредник занимается оплатой счетов до момента, когда срок действия старых контрактов на поставки закончится и новый владелец оформит новые соглашения.
  • При заключении контракта на начисление и прием платежей между УК и поставщиками в обязанности посредника входит:
    • начисление и перерасчет платежей;
    • формирование и распечатка счетов;
    • расчет пени и социальных компенсаций;
    • прием денег от жильцов и перечисление принципалу;
    • обработка данных.
  • Особый вид соглашений заключается при аренде помещений . Для расчетов за коммунальные услуги между владельцами зданий и нанимателями существует несколько схем:
    • включение фиксированной суммы арендную плату;
    • включение в арендную плату как переменную величину, рассчитанную на основе счетов пропорционально объему услуг или площади;
    • выставление дополнительных счетов арендаторам;
    • заключение договоров между поставщиками и нанимателями площадей;

При выборе первого варианта сложности создает невозможность заранее определить точные суммы. Основной недостаток второго варианта – завышение суммы, облагаемой налогом, для владельца недвижимости. Но этот минус компенсируется возможностью учесть в расходах все суммы, перечисленные поставщикам.

По закону выставлять дополнительные счета арендаторам владелец недвижимости не имеет права, если не является посредником поставщиков (ст. 545 ГК). У нанимателей редко бывает возможность заключить договора с поставщиками. Учитывая все вышеизложенное, самым выгодным вариантом считается заключение договоров агентирования между арендаторами (принципалами) и владельцем недвижимости (агентом).

Как правильно составить агентский договор на коммунальные услуги

При составлении любого договора агентирования необходимо учитывать требования главы 52 ГК. В зависимости от цели заключения контракта меняются 2 пункта: «Предмет» и «Обязанности агента».

Если владелец недвижимости выступает в роли агента арендаторов, нет необходимости оформлять 2 документа. Достаточно в арендное соглашение включить пункт, определяющий, что арендодатель будет действовать в интересах нанимателей (покупать коммунальные услуги). Обязательно необходимо указать размер вознаграждения за посредничество.

Если арендодатель действует от своего имени, за услуги будет выставляться отдельно от счета за аренду. Счет-фактура за коммуналку не будет учитывать в бухгалтерии (достаточно подшить его в журнал учета).

Если договоры на поставку заключены раньше, чем арендные, в последние следует включить пункты, указывающие, что арендодатель будет агентом арендаторов. Чтобы избежать неприятностей с Налоговой инспекцией, агент обязан регулярно предоставлять отчеты.

Типовой бланк АД оказания услуг по оплате счетов за электрическую и тепловую энергии можно скачать , а на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги — .

Образец агентского договора оказания услуг по оплате счетов за электрическую и тепловую энергии

Агентский договор на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги

Учет коммунальных платежей и перевыставление счетов

Если УК работает по договору агентирования, в учете операции отражаются:

  • поступление платежей – Д 50, К 76;
  • – Д 76, К 60;
  • начислено вознаграждение – Д 76, К 90-1;
  • НДС с вознаграждения – Д 90-3, К 68;
  • перечисление компаниям, поставляющим ресурсы – Д 60, К 51.

Важно также:

  • Если контракт заключен между владельцем недвижимости и арендатором , учет ведут обе стороны. Арендодатель учитывает сумму платежей Д 76, К 60. Размер зависит от того, ставится НДС к вычету или нет. Если ставится, то налог в учет не включается.
  • , он не платит НДС. Перечисление средств поставщикам ресурсов отражается на Д 60, К 51. Для контрактов поставки, предусматривающих авансовые платежи, учет меняется: Д 60 (субсчет авансы), К 51. После поступления документов сумма отражается на Д 60 и К 60 (субсчет авансы).

Арендатор суммы коммунальных платежей относит к затратам. Если есть соглашение агентирования, НДС не учитывается (при традиционном договоре аренды сумма списывается с первичных документов). Если арендодатель перевыставляет счета, арендатор может поступать по своему усмотрению. Если он решил отражать НДС, то учитывает его в Д19 и К 68.

Расходы на коммуналку можно учесть как прямые или косвенные расходы.

  • Если помещение используется для коммерческой деятельности, расходы прямые (п.1 ст.318 НК).
  • Если суммы коммунальных платежей выплачивается как компенсация арендодателю, их относят к прочим (косвенным) расходам, связанным с предпринимательской деятельностью (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК).
  • Если коммуналка включена в арендную плату, она полностью относится к расходам (п.10 ст.264 НК) и снижают налоговую базу.

Арендатор расходы по коммуналке учитывает как арендные (пп.4 п.1 ст.346.16 НК) или материальные (пп.5 п.1 ст.346.16 НК). Порядок определяется в . Расходы признаются в дату оплаты счетов.

Про услуги ЖКХ и о том, как правильно заключить договор управления, расскажет видео ниже:

Порядок заключения, исполнения и расторжения агентского договора регулируется гражданским законодательством нашей страны.

Различные нормативно-правовые акты регламентируют данную сферу деятельности. Более детально агентирование изложено в 52 главе Гражданского кодекса Российской Федерации.

Особенности агентского договора

Данный вид посредничества распространен в различных сферах гражданского права.

Договор, как правило, заключается между сторонами в простой письменной форме. При желании, он может быть удостоверен нотариусом (данное условие не обязательно). В соответствии с заключенным договором, одна из сторон сделки (агент) обязуется за установленное сторонами денежное вознаграждение совершить в интересах противоположной стороны сделки - принципала определенные юридические действия.

При этом данные действия вправе совершаться агентом (стороной по договору) от своего имени, но за счет принципала. Законодательством разрешается выполнять указанные действия агентом от имени принципала, в том числе за его счет.

Если по рассматриваемому договору агент выполняет работу от своего имени, то полномочия и обязанности возникают у него. Если он, в соответствии с агентским договором, действует от имени и в соответствии с поручениями другой стороны (принципала), то по данной сделке обязательство и права перед третьими лицами возникают у принципала.

Разновидности договора

Агентский договор может иметь срочный вид, т.е. быть заключенным на определенный календарный срок, или бессрочным (заключенным на не определенный календарный срок).

За совершаемые в интересах другой стороны по сделке действия, агенту подлежит выплате денежное вознаграждение. Порядок и условия выплаты вознаграждения прописываются в договоре.

В случае, когда договором порядок выплаты вознаграждения не определен, то оно (вознаграждение) подлежит выплате в течение одной недели со дня принятия принципалом отчета о проделанной другой стороной работе. Договором оказания услуг может быть оговорен порядок передачи, а также процедура утверждения принципалом отчета агента.

Осуществление действий в рамках договора предполагает предоставление отчетности о проведенных мероприятий в рамках полученных поручений. Как правило, агент предоставляет принципалу отчет о своей работе.

Отчет может предоставляться регулярно (например: ежемесячно) или периодически (например: при выполнении определенной работы). Если договором (агентским) не предусмотрен иной порядок, тогда принципал имеет право направить агенту возражение по предоставленному отчету в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня его вручения.

Если в течение обусловленного договором срока, принципал не направит в адрес агента мотивированные возражения по полученному отчету, тогда данный отчет считается принятым.

Агентским договором может быть предусмотрен запрет на заключение субагентских договоров. Если такового запрета нет, то агент вправе заключать такие договора с иными лицами. В любом случае, за работу субагентов ответственность перед принципалом несет агент.

Характерные отличия договора

Специфика агентирования может предполагать наличие определенных запретов на действия как агента, так и принципала.

Агентским договором может быть установлено обязательство принципала не совершать таких же (аналогичных) сделок с другими лицами, как в целом, так и на определенной договором территории действия, в том числе не совершать от своего имени сделок по существу агентирования.

В свою очередь, на агента тоже могут быть наложены определенные обязательства, в частности не заключать аналогичных договоров с другими принципалами.

Вне зависимости от содержания агентского договора, не могут быть наложены ограничения на круг лиц, которым могут быть оказаны услуги, проданы товары в рамках соглашения, в том числе ставить в зависимость совершение сделок от места регистрации или жительства потенциальных клиентов по договору.

Агентский договор на оказание услуг

г. Москва «___»_________ 201_ г.

Закрытое акционерное общество «_________________», именуемое в дальнейшем «Принципал», в лице Управляющей компании - Общества с ограниченной ответственностью «___________________», действующей на основании Устава и Договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа Закрытого акционерного общества «________________» Управляющей компании от __ _______ 201_ г., в лице руководителя ___________________, действующего в соответствии с Уставом, с одной стороны,

а также открытое акционерное общество «__________________________» (сокращенное наименование - ОАО «_______________»), именуемое далее «Агент», в лице руководителя _________________________, действующего на основании ________________, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее - «агентский договор») о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По данному договору Агент осуществляя действия от своего имени, но за счет противоположной стороны обязуется оплачивать:

и т.д…

Весь образец агентского договора на оказание коммунальных услуг размещен в прикрепленном файле.

(сокращенно – УСН) представляет собой такой договор между принципалом и агентом, при котором разница между доходами и расходами позволяет перекладывать на агента часть функциональных обязанностей, связанных с покупкой и продажей различных товаров.

Несмотря на простоту процедуры (которая возможна только при упрощенной системе) посреднические операции возможны при наличии специальных знаний. Рассмотрим подробнее договора такого типа.

Агентский договор при УСН 6% Доходы

Агентские договора являются не только удобной документацией, позволяющей закрепить договор между принципалом и агентом. В большинстве случаев, особенно в последнее время, агентские договора являются убедительным документом при различных разбирательствах (в том числе, судебных). Именно поэтому следует помнить о важности понимания правил и нормативов составления таковых договоренностей. Одними из самых частых, в разбирательствах, участвуют договора при .

Предметом таких агентских договоров (как и договоренностей другого типа) являются отношения между агентом и третьими лицами, причем интересы, которые представляет агент полностью совпадают с интересами принципала. Именно поэтому, в книгах учета дохода и расхода, при подписании агентского договора при УСН 6%, следует отражать исключительно сумму вознаграждения (). Эта сумма должна представлять собой разницу между суммой, которая выплачивается покупателем и той суммой, которая должна перечисляться принципалу.

Требования касательно этих процедур подробно указаны в письме Министерства финансов России (от 18 апреля 2013 года) № 03-1111. Согласно пункту 1 статьи 346 Налогового Кодекса России доход, который возникает вследствие операции должен быть отражен в налоговом учете на следующую дату:

  • фактического получения средств (отображенного на банковском счете);
  • перехода имущества в собственность (помимо имущества может быть работа, услуга, имущественные права и т.д.).
  • погашения долга перед плательщиком налогов любым другим способом.

Такой порядок вещей имеет место быть, если агент получает оплату заранее, до того, как отчет утверждается принципалом.

  • Если в договоре указано, что средства нужно перечислить после того как договор заключен, при этом определится с размером суммы вознаграждения фактически не представляется возможным, то согласно письму Министерства Финансов России, все денежные средства должны быть включены в доходы, которые будут учитываться при определениях налоговой базы по упрощенному налогу 6%.
  • Если заказы на оказание посреднических услуг будут продолжаться, то агент, как и агентство целиком, может внести правки в сумму дохода, которая будет перечислена принципалу (за исключением вычтенной суммы вознаграждений). Подобное право регламентируется письмом Министерства Финансов от 30 сентября (письмо № 03-1106).

Подобные правила позволяют не допускать таких ситуаций, в которых заказчик оплачивает агенту посреднические услуги до того, как сумма его гонорара может быть определена точно.

Агентский договор при УСН 15% Доходы минус расходы

Чтобы принципал, который оплачивает налоги по упрощенной схеме, мог осуществлять продажу и покупку товаров через агента (при помощи договора « »), он должен учитывать два типа требований:

  • требования касательно оформления агентского договора УСН;
  • должен признать доходы и расходы, которые непосредственно вытекают из агентского договора.

Чтобы выполнять требования связанные с оформлением договора «доходы минус расходы», принципал должен исследовать содержание предмета агентского договора, права агента и обязанности, свои собственные права и обязанности и т.д. Для этого нужно принять нормы Гражданского Кодекса России.

Например, оформляя агентский договор, следует обратить особое внимание на:

  • условия агентского договора;
  • форму отношений «принципал – агент»;
  • конкретизацию степени полномочий агента;
  • детали ограничений.

Рассмотрим несколько подробнее. Изучая условия договора, следует понимать, что условия есть основные (их суть раскрыта в предмете договора) и косвенные, дополняющие. В косвенные входит и стоимость услуг агента согласно положениям агентского договора и скорость (сроки) исполнения. Важным условием, на которое принципал должен обращать внимание, является цена и условия, на которых выплачивается гонорар агента.

Уточняя форму отношений «принципал-агент» важно понимать какие именно поручения, агент будет выполнять от своего собственного имени, а какие от имени заказчика. Конкретизация уровня полномочий нужна для того чтобы понимать и предусматривать ту часть сделок, которую агент будет выполнять от своего имени.

Детализация ограничений – важный этап, поскольку именно здесь принципал имеет возможность очертить полномочия агента и оговорить тонкости с возможностями или запретами касательно заключения субагентских договоров (перепоручение агентом части задания другому агенту).

Также, в агентском договоре не будет лишним прописать детали сотрудничества и пункты, которые должны иметь мест в отчете агента (документе, составляемом после выполнения всех поручений).

Если выплата средств и доставка товара покупателям происходит благодаря работе агента (через него, например, через его банковский счет или ), то в агентском договоре должен быть детально прописан период, в течение которого агент должен уведомить принципала о поступлении средств на его счет (или в кассу). От таких, казалось бы, мелочей, может в итоге зависеть срок, в течение которого прибыль будет включена в доходы. Как следствие – своевременность налоговых отчислений.

Также, как мы уже отметили, принципал должен признать доходы и расходы, непосредственно вытекающие из агентского договора. Эти требования предусматриваются главой 26.2 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Налогообложение

Как известно, работать через агента иногда не просто удобно, но и очень выгодно. Одним из непосредственных достоинство агентских договоров при упрощенной системе является явное снижение налоговой нагрузки на упрощенную систему.

Согласно агентским договорам, доходом является только вознаграждение, а не вся оборотная сумма, которая проходит через . Приведем пример: налогоплательщик (например, ) в рамках своего бизнеса размещает рекламный материал. Клиент, в следствие успешности материала, платит предпринимателю деньги за товар или услугу. Часть из этих средств бизнесмен отправляет в сервис (например, Яндекс). Оплачивать налоги с полной суммы – не выгодно, да и не особо целесообразно. Выход прост: заключаем агентский договор и учитываем в налоговом отчислении только процент чистой прибыли.

В доходах рассчитывая налоги упрощенной системы, нужно учитывать только агентскую прибыль. Если бизнесмен продает, например, технику, получая 5% с продаж, то не нужно платить налог с 500 тысяч рублей, полученных от покупателей за продажу 10 единиц за 50 тысяч. Платить нужно лишь за свои 25 тысяч прибыли. Именно это и есть преимуществом агентских договоров УСН в малом и среднем бизнесе. Аналогичные размышления касаются и , и т.д.

Документооборот у сторон

Главным документом, имеющим место в отношениях «агент-принципал» является (помимо, конечно, самого агентского договора) . Такой документ обязаны предоставлять все агенты, независимо от рода деятельности и специфики отношений. Более того, статья 1008 Гражданского Кодекса России требует, чтобы агенты предоставляли отчеты о проведенных поручениях даже тогда, когда принципал разрешает их не предоставлять,

Данный документ должен содержать не только формальные пояснения, но и все доказательства расходов, которые пришлось производить агенту во время выполнения агентского договора. Более полный пакет документов (квитанции о уплате пошлин, составлены субагентские договора и договора с партнерами или арендодателями) оговаривается в самом агентском договоре. Таким образом помимо документов предусмотренных Гражданском Кодексом, остальной документооборот регулируется исключительно принципалом и агентом в порядке составления агентского договора.

Скачать бланк отчета агента по АД при УСН можно .

Вознаграждение по АД при УСН

Согласно агентским договорам, агент обязан выполнять поручения принципалов исключительно за вознаграждение (гонорар). Согласно статье 1005 Гражданского Кодекса Российской Федерации, даже, если принципал, после выполнения агентского договора, вступил с третьим лицом (субъектом, с которым агент должен работать, представляя интересы принципала) в личное сотрудничество и утверждает, что он самостоятельно выполнил свое собственное поручение, агент должен получать вознаграждение.

Более того, если агент выполняет поручения бесплатно (по оговоренному заранее агентскому договору с нулевой оплатой), то Гражданский Кодекс требует оплатить услуги согласно внутренним государственным тарифам.

Также, следует помнить, что согласно статье 974 Гражданского Кодекса, все, что получает агент в процессе выполнения поручения по агентскому договору является собственностью принципала. Удерживать вознаграждения из общей суммы поступивших по договору средств – полное право принципала. Кроме этого, Гражданский Кодекс разрешает агентам удерживать свои гонорары из сумм, поступающих от третьих лиц согласно договору. Данное право прописано в пункте 2, статьи 1 и пункте 4, статьи 421 Гражданского Кодекса.

Бухгалтерский учет и проводки

Бухгалтерский учеты агентских договоров принято вести на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». К данному счету можно выделять различные субсчета, в том числе – агенты.

  • Поскольку товары, которые приобретает агент согласно агентскому договору не являются его собственностью, то их отражают в балансе счета 002 « ».
  • Если принципалом были переданы товары для агента с целью их дальнейшей продажи, то такие товары проходят по балансам счета 004 «Товары, принятые на комиссию».
  • Гонорары агентов и их вознаграждения отображаются в счетах 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Именно этот счет является базовым для

[Полное наименование арендодателя], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем "Агент", "Арендодатель", с одной стороны, и

[полное наименование арендатора], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем "Принципал", "Арендатор", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", связанные взаимными правами и обязанностями по Договору аренды нежилого помещения [номер, дата договора], заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Арендодатель (Агент) выступает посредником между Арендатором (Принципалом) и специализированными организациями - поставщиками услуг.

1.2. В целях исполнения настоящего договора Агент заключает договоры со специализированными организациями - поставщиками коммунальных услуг, энергосбытовыми компаниями, поставщиками услуг связи (телефон, интернет) (далее - поставщики услуг).

1.3. Агент приобретает для Принципала услуги и ведет расчеты с организациями, их предоставляющими, а Принципал компенсирует Агенту расходы и выплачивает ему вознаграждение.

1.4. Арендодатель-Агент, приобретая от своего имени услуги по поручению Арендатора-Принципала, имеет право перевыставить последнему счета-фактуры, полученные от поставщиков коммунальных услуг.

1.5. Арендатор на основании указанных документов вправе воспользоваться налоговым вычетом по НДС.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Агент обязуется исполнять принятое на себя поручение на выгодных для Принципала условиях.

2.2. Агент ежемесячно выставляет Принципалу счета на оплату, полученные от поставщиков услуг.

2.3. Принципал обязуется:

Выплачивать Агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном настоящим договором;

Возмещать Агенту издержки, понесенные им по оплате коммунальных услуг, услуг связи, потребленной Арендатором электроэнергии.

3. Вознаграждение Агента и порядок расчетов

3.1. За оказанные посреднические услуги Принципал уплачивает Агенту вознаграждение в размере [вписать нужное].

3.2. Выплата вознаграждения и оплата выставленных счетов за услуги, предусмотренные настоящим договором, производится единовременно не позднее [вписать нужное].

3.3. Размер вознаграждения может быть изменен по соглашению Сторон.

Примечание. Как правило, на сумму вознаграждения уменьшают арендную плату, тем самым предполагаемый от аренды помещения доход арендодателя не изменяется, а Арендатор не несет незапланированных расходов

4. Ответственность Сторон

4.1. Агент несет ответственность перед Принципалом за просрочку оплаты коммунальных и иных платежей, предусмотренных настоящим договором.

4.2. В случае несвоевременной оплаты счетов за услуги и выплаты вознаграждения Агенту Принципал уплачивает ему неустойку в размере [значение] % от суммы долга за каждый день просрочки.

4.3. Сторона, причинившая своими действиями другой стороне убытки, обязана возместить их в полном объеме.

4.4. Иные меры ответственности Сторон за неисполнение своих обязательств по настоящему договору определяются в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. Срок действия договора

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до окончания действия Договора аренды нежилого помещения [номер, дата договора].

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, - по одному для каждой из Сторон.

6.2. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Индивидуальный предприниматель (УСН с объектом налогообложения "доходы") является собственником "доходного" дома и сдаёт в аренду организации (общая система налогобложения) часть помещений для размещения магазина розничной торговли.
Между ИП и организацией заключен агентский договор (агент выступает от своего имени, но за счет принципала) по обеспечению коммунальными услугами. Агентским договором установлена сумма агентского вознаграждения.
На момент заключения договора аренды ИП имел договоры со специализированными организациями - поставщиками коммунальных услуг.
Являются ли выручкой агента и включаются ли в налоговую базу по УСН денежные средства, поступающие на счет агента и предназначенные для оплаты коммунальных услуг (возмещения)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации предпринимателю целесообразно учитывать в составе налогооблагаемых доходов суммы, полученные в счет компенсации стоимости коммунальных услуг.

Обоснование позиции:
В соответствии со ГК РФ собственник имущества несет бремя его содержания.
В случае передачи имущества в аренду поддержание его в исправном состоянии проведение текущего ремонта и осуществление соответствующих расходов на его содержание возлагаются на арендатора ( ГК РФ).
К расходам на содержание имущества относятся в том числе коммунальные платежи (за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, теплоэнергию, вывоз, утилизацию и захоронение ТБО), а также оплата других аналогичных услуг.
ГК РФ не регламентирует способы обеспечения арендатора коммунальными услугами. В силу принципа свободы договора ( ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг.
На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:
- арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;
- арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;
- арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы (арендная плата состоит из постоянной и переменной части);
- арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).
В рассматриваемой ситуации с арендатором заключен агентский договор.
В соответствии с ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
В рассматриваемой ситуации во взаимоотношениях с поставщиками коммунальных услуг агент действует от своего имени. К отношениям, вытекающим из такого договора, применяются правила ГК РФ о договоре комиссии, если эти правила не противоречат положениям ГК РФ или существу агентского договора ( ГК РФ).
В силу ГК РФ ( ГК РФ) принципал (комитент) обязан уплатить агенту (комиссионеру) вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре (договоре комиссии).
В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее - Налог), являются доходы индивидуального предпринимателя (ИП), налоговой базой признается денежное выражение доходов ИП ( НК РФ).
При формировании налоговой базы по Налогу учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном и НК РФ ( НК РФ).
В соответствии с НК РФ к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы.
Доходы от реализации определяются в порядке, установленном НК РФ, а внереализационные доходы - в порядке, установленном НК РФ.
При этом ИП не учитываются доходы, указанные в НК РФ, а также доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц по налоговым ставкам, предусмотренным , и НК РФ, в порядке, установленном НК РФ ( , НК РФ).
По мнению Минфина России, исходя из норм налогового законодательства, в общем случае суммы возмещения стоимости коммунальных расходов, поступающие арендодателю от арендатора, учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по Налогу (смотрите, например, Минфина России от 11.07.2016 N 03-11-06/2/40349, от 10.05.2016 N , от 12.05.2014 N , от 07.08.2013 N , от 18.07.2012 N , от 11.03.2012 N , от 24.10.2011 N , от 17.11.2008 N , от 05.09.2007 N ). Аналогичной позиции придерживаются специалисты налоговых органов ( УФНС России по г. Москве от 17.11.2009 N 20-14/2/120232, УФНС России по Иркутской области от 31.08.2011 N ).
Мнение чиновников было поддержано в Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10, где рассматривалась ситуация, когда обязанность по обеспечению арендуемого помещения отоплением, электроснабжением, водоснабжением и водоотведением, канализацией, вывозом бытового мусора и услугами связи договором аренды была возложена на арендодателя.
Судьи указали, что денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются доходом арендодателя от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения. При этом, принимая решение, суд учитывал, что компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества в перечень доходов, исключаемых из налогообложения, не входит.
Кроме того, в Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08 возмещение затрат за водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение по тарифам снабжающих организаций, а также расчет за услуги по передаче электроэнергии, оказываемые арендодателем, по соответствующим тарифам были расценены как отношения, неразрывно связанные с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги - не имеющим значения.
Впоследствии выводы ВАС РФ нашли отражение в постановлениях арбитражных судов ( Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015 N 06АП-162/15, ФАС Дальневосточного округа от 19.05.2014 N по делу N А73-12850/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2013 N А78-2586/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 23.10.2012 N А46-2727/2012, ФАС Московского округа от 14.11.2012 N Ф05-12716/12 по делу N А41-10748/2012).
В то же время на основании НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Таким образом, в случае, если предпринимательская деятельность ИП, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по поручению арендаторов помещений по закупке коммунальных услуг, то доходом ИП будет являться только комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение ( Минфина России от 11.07.2016 N 03-11-06/2/40349, от 22.12.2014 N , от 03.10.2014 N , от 09.08.2013 N ).
При этом следует учитывать, что при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала. В Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 указано, что сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента.
На это обстоятельство неоднократно обращали внимание специалисты финансового ведомства, разъясняя в том числе порядок налогообложения сумм, поступающих от арендаторов арендодателям за коммунальные услуги ( Минфина России от 05.12.2013 N 03-11-06/2/53145, от 21.01.2013 N , от 18.09.2012 N , от 17.09.2012 N ).
В Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2015 N 18АП-12429/15, исходя из совокупности обстоятельств по делу, в том числе учитывая и то, что предпринимателем - арендодателем агентские договоры с арендаторами были заключены после заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, суд признал правомерным доначисление налоговым органом Налога предпринимателю на суммы возмещенных арендаторами коммунальных платежей, а также привлечение предпринимателя к ответственности по НК РФ.
При этом суд учел также и отсутствие у сторон договоров отчетов агента ( ГК РФ), а также перечисления агентского вознаграждения предпринимателю.
В то же время, как видим, для того чтобы отношения по обеспечению коммунальными услугами между арендатором и арендодателем признавались посредническими, необходимо, чтобы сделки с ресурсоснабжающими организациями заключались агентом именно во исполнение поручения принципала, и все элементы посреднических отношений соблюдались (предоставлялись отчеты, уплачивалось агентское вознаграждение и т.д.). На это обращают внимание как налоговые органы, так и суды.
В рассматриваемой ситуации агентский договор с арендатором был заключен после заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг. Поэтому велика вероятность того, что налоговыми органами сделка по обеспечению коммунальными услугами арендатора не будет признана посреднической.
В связи с этим нельзя исключить того, что правомерность применения предпринимателем нормы НК РФ может быть поставлена под сомнение.
В такой ситуации предпринимателю необходимо принять самостоятельное решение, учитывать ли ему в составе налогооблагаемых доходов суммы, поступающие от арендатора в качестве возмещения расходов на обеспечение коммунальными услугами, или нет.
Если указанные суммы в налогооблагаемую базу не будут включаться, то важно правильно документально оформлять все взаиморасчеты с арендатором (оформлять отчеты, представлять вместе с отчетами копии документов ресурсоснабжающих организаций ( УМНС по г. Москве от 17.09.2004 N 21-09/60455), перевыставлять счета-фактуры поставщиков коммунальных услуг (письмо Минфина России 24.01.2013 N 03-11-06/2/12)).
Однако такую позицию ИП, скорее всего, придется отстаивать в суде. При этом нельзя однозначно сказать, поддержит ли суд позицию именно предпринимателя.
Если будет принято решение учитывать рассматриваемые суммы в составе налогооблагаемых доходов, то такие доходы учитываются в день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу ИП от арендатора или в день погашения задолженности (оплаты) по коммунальным платежам иным способом ( НК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.