Реклама на портале

Что такое одн по воде. Что такое «общедомовые нужды» и как их рассчитывать

Иван Хренов-Российский
www.Prozim.ru
E-mail: [email protected]

***
« ЖКХ РОССИИ»

101. Констатировать: ЖКХ не работало в нашей стране, ни в какие времена! В Советскую эпоху государство финансировало его по остаточному принципу, а потому и шли туда работать в основном неудачники да пьяницы – « Афони». Работали они отвратительно, да, к тому же брали взятки и разворовывали, пропивали без того нищее имущество ЖЭКов.
В настоящее время положение в ЖКХ много хуже! Им правит коммерческий криминал.
Население в нашей стране очень разобщено. Вряд ли можно найти в мире ещё такую страну, где соседи по подъезду и даже по лестничной площадке в многоэтажном доме за многие годы соседства не удосужились бы даже познакомиться между собой.
Не благодарное дело разбираться в причинах этого, их слишком много и они не просты. Одно лишь можно сказать: вины простых людей здесь нет. Виновны недальновидные, алчные, продажные, корыстные и, наконец, просто бездарные и глупые лидеры нашей многострадальной страны, которых в изобилии в разные времена посылала нам Судьба! Разбираться здесь, кто виноват, конкретно, бесполезно, да уже и ни время.
Очередным безответственным экспериментом над нашим обществом оказалось преднамеренное « отпущение вожжей», точнее, — умышленное попустительство и произвол в современном ЖКХ, обернувшийся самозахватом этой сферы административно-бандитскими формированиями под личиной всякого рода ТСЖ и Управляющих компаний (УК). Вся страна охвачена густой криминальной сетью, поделившей сферы влияния в ЖКХ.
Такая политика стала сущей бедой для большинства населения нашей страны – « Собственников жилья», как правило, старого, сильно изношенного или нового с многочисленным строительным браком.
Новоявленные захватчики буквально поработили Собственников жилья. Прикрываясь заказными « Законами» и « Постановлениями», они насаждают жестокий рэкет по отношению к жителям « многоэтажек» и целых жилых микрорайонов.
Попытки отдельных граждан постоять за свои « права» грубо и изощрённо подавляются, вплоть до физической расправы! Здесь заправляют свои « Цапки»!
Попытки отдельных граждан постоять за свои « права» грубо и изощрённо подавляются, вплоть до физической расправы!
Центральная и региональные власти страны, проявляют « пассивность», демонстрируя, « нейтралитет» в развитии событий по ЖКХ. Трудно сказать, от чего это больше: от бессилия, то корысти или от страха перед возможным народовластием в этой имущественной сфере страны. Слабая « Власть» иногда предпочитает отдать страну в руки криминала, чем в руки собственного народа – меньше хлопот, да и выгодно.
102. Признать, что для решения проблемы ЖКХ необходимы глубокое самосознание и самоорганизация общества, чего от нашего народа, по крайней мере, в обозримом будущем ожидать не следует. Необходимо проявление в ЖКХ всеми государственными властными структурами страны большой политической воли и высокой ответственности.
Власть должна определиться, наконец, в выборе союзника по управлению страной: подавляющее народное большинство « малоимущего» населения или криминал – богатое, сильное, но беспринципное жестокое и алчное « имущее» меньшинство.
В интересах малоимущего общества предпочтительна « Власть», опирающееся на доверие и поддержку широких народных масс.

103. Констатировать, что до недавнего времени ЖК РФ даже не предусматривал такого органа самоуправления Собственников помещений, как Домовые Советы Собственников (ДСС) и это было не случайно. Ведь такая самоорганизация Собственников жилья не позволит в дальнейшем использовать ЖК РФ, как удобное прикрытие для любых злоупотреблений в ЖКХ. Под этим прикрытием Управляющие компании (УК) в большинстве случаев просто навязываются Собственникам жилья без всякой альтернативы.
Приятно отметить, что теперь статья 160.1 ЖК РФ система координально изменена в пользу Домовых Советов Собственников.
Вместе с тем, в ЖК РФ всё также прописан такой безликий ущербный « институт», как « Общее собрание» Собственников жилья – инстанция, которую ни кто не организует и не возглавляет (упаси Бог). Это « собрание», хотя по Закону всё определяет и решает, само является полной неопределённостью. А ведь именно оно должно избрать ДСС. Ну впрямь, как по притче: « что же появилось раньше курица или яйцо».
Формально такое « собрание» может быть созвано по инициативе любого Собственника в многоквартирном доме, т.е. когда угодно и кем угодно, сегодня одним « дядей» (или « тётей»), завтра другими, на призывы, которых мало кто отзовется.
Такие спонтанные неорганизованные сходы Собственников без повестки дня, без орг. актива (секретарь, председатель-ведущий собрание, регистрации участников, кворума), протокола скорее можно назвать « собранием прохожих», где « участники», проходя и задерживаясь на несколько минут, идут дальше, по своим делам, на их место подходят новые любопытные и т.д.
Какие же решения могут быть приняты на таком « собрании», где большая часть – случайные прохожие?!
К стати, выдержка из ЖК РФ (статья 46, п.4: « Протоколы общих собраний собственников …., хранятся в месте или по адресу, которые определены данным собранием». Наверное (скажу, по-секрету!) « в углу двора под дубом» или « на чердаке за трубой».
И ещё выдержка из ЖК РФ (ст. 45, п.1): « Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны (!) ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Повестка дня, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием Собственников помещений в многоквартирном доме».
Ну, прямо « Тяни-Толкай» какой-то получается! Интересно, кто же всё-таки « Автор» текста ЖК РФ?
Вот так, но этот « бардак» вполне устраивает УК, а протокол они и сами « состряпают» какой надо, позднее и закроют им рот любому, отдельно взятому Собственнику жилья со словами: « так решило большинство на общем собрании».
При таком ЖК РФ всегда имеется возможность навязать Собственника жилья в многоквартирном доме любую угодную местным властям УК. Пока такое « собрание» что-либо решит, время его попросту выйдет и тогда за Собственников всё решит « Орган местного самоуправления» (ЖК РФ ст. 161, п.п. 4 и 5). Спустя десять дней Собственников помещений в многоквартирном доме уведомят о результатах, по которым, они обязаны будут заключить договоры с УК, выбранной этими « органами».
Но самая большая беда для собственников жилья в многоквартирном доме (и раздолье для шулеров) таится в восьмом разделе ЖК РФ, где всё базируется на « решениях Общего собрания». В таком доме может быть от 500 сот до 1000 и более Собственников жилья. Значительная часть жильцов владеет помещением по найму, Собственник живёт в другом месте, может даже в другом городе. Среди Собственников идёт непрерывная ротация по разному поводу. Большинство из них просто не считают нужным тратить своё личное время на участие во всякого рода общественных мероприятиях.
Так что это самое « Общее собрание Собственников» в таких домах практически невозможно.
В таком случае ситуацию в новом доме берёт « в свои руки» Застройщик, а в заселённом любая самопровозглашённая УК. Они сами « стряпают» Протокол мнимого « Общего собрания», где, возможно, даже имеются какие-то « подписи» со стороны Собственников или по их « поручению», но оспорить подлинность сего « документа», особенно спустя некоторое время по известным причинам, практически, невозможно.
После такой безотказной аферы Собственники у этих « дельцов» что называется « в руках». Они (каждый Собственник в отдельности) лишаются всех прав на личное мнение и инициативу. Во взаимоотношениях с УК принимается во внимание только мнения (решения) большинства Общего собрания! Теперь то от имени « Общего собрания» УК может навязать любые условия, в том числе форму и состав Договора на « Содержание и эксплуатацию жилья».
Вот так, « Собственнички», недооценили важность « общественных мероприятий», теперь извольте на « дойку» и не роптать! И так теперь на долгие годы!

104. Принять под надзором СПДМ активное государственное участие в формировании структур властного полномочного самоуправления Собственников жилья в виде домовых, дворовых, квартальных, районных, городских и вплоть до всероссийского Совета Собственников жилья, способных в интересах Собственников решать все их проблемы.

105. Констатировать что от завершения строительства многоквартирного дома и до передачи его в собственность Дольщикам – пропасть.
На стадии, когда дома уже принят в эксплуатацию от застройщика муниципальными структурами, вся документация, в том числе Договоры долевого участия, ключи от квартир, находятся в руках Застройщика.
Заселение дома с подписанием Акта приёмки-передачи квартир от Застройщика Собственнику (бывшему Дольщику) с вручением ключей возможно лишь на основе ещё действующего на этот момент Договора между Застройщиком и Дольщиком: от Исполнителя (Застройщик) – Заказчику (Дольщик) в собственность.
Выполнять эту процедуру должен уполномоченный сотрудник от Застройщика, как организованной официальной структуры со статусом юридического лица при обязательном участии представителя местной власти.
Собственники квартир на этот момент не являются консолидированной структурой и не имеют своего органа самоорганизации и самоуправления. Поэтому (что не прописано в ЖК РФ) Застройщик на этот момент всё ещё несёт на себе бремя ответственности за состояние и обслуживание квартир и общедомового имущества в многоэтажном доме.
Здесь не мешает вспомнить и, в какой-то мере, воспользоваться опытом коллективизации на заре Советской власти в СССР, когда структура самоуправления насаждалась инициативой и участием « сверху» с последующим контролем её реализации и функционирования до лучших времён.

106. Признать, что на сегодня всё далеко не в соответствии с интересами граждан. Дольщики прибывают в новостройку для заселения по своей инициативе, неорганизованно в разное время, где их встречает представитель не весть, как, откуда взявшейся Управляющей компании (УК). Он даёт каждому Дольщику на подписание, в том числе: заготовленный тиражированный Застройщиком индивидуальный Договор, Правила пользования жилым помещением, Акт приёмки-передачи квартиры от Застройщика Собственнику, ещё какие-то бумаги и долгожданные ключи от квартиры. Как говорят: « Дело в шляпе»!
В этой эйфории счастливый Собственник не замечает подвох. Позднее, на его вопрос: « Откуда же всё-таки взялась УК?» , ему ответят: « Как, Вы же сами подписали при вселении протокол Общего собрания Собственников с таким решением!»
Собственник оформляет соответствующее Свидетельство о собственности на квартиру, а на владение « Общим имуществом» в многоквартирном доме Свидетельство Собственнику не выдаётся, и оно – это имущество как бы « повисает в воздухе».
В ЖК РФ не предусмотрена процедура передачи этой собственности от Застройщика Собственникам квартир.

107. Следует отметить, что феномен « Общее имущество» в ЖКХ обязан своим появлением образованию УК в многоквартирных домах. Он сродни советскому лозунгу: « Всё вокруг колхозное – всё вокруг моё!», который, в конечном счёте, обернулся своей противоположностью: « Всё вокруг бесхозное – всё вокруг ничьё». Именно так сегодня обстоит дело с « Общим имуществом» в многоквартирных домах. Это атавизм, мёртворождённый ещё в прежние времена.

108. Принять:
— что, для выполнения процедуры передачи ответственности за состояние и обслуживание общедомового имущества в многоэтажном доме от Застройщика специализированному предприятию — Исполнителю этих работ, Застройщик, должен организовать первое, учредительное собрание Собственников-Дольщиков на этот момент ещё партнёров Застройщика по Договору о долевом участии в строительстве многоэтажного дома.
— в повестке дня первого, учредительного собрания обязательно обозначить пять вопросов, в том числе:
1. Выбор Домового Совета Собственников (ДСС) многоквартирного дома и его Председателя.
2. Выбор способа управления многоквартирным домом и Управляющей организации.
3. Организация ДСС и его Председателем заключения индивидуальных Договоров на « Услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме» между Управляющей организацией и Собственниками квартир в многоквартирном доме на условиях, определённых Общим собранием (ЖК РФ, статья 44, пункт 31 – введён Федеральным законом от 27.09.2009 №228-ФЗ).
4. Передача с баланса Застройщика на баланс, выбранной по п.2, Управляющей организации на период её полномочий « общего имущества» Собственников многоквартирного дома и обязанностей на « Услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме» вместе с гарантийными обязательствами Застройщика перед Собственником жилья.
5. Делегирование Общим Учредительным Собранием Собственников квартир в многоквартирном доме ДСС в лице его Председателя права вести все дела с Управляющим организацией, в рамках индивидуальных Договоров между Собственниками квартир и этой Управляющей организацией (ЖК РФ, статья 44, пункт 31 – введён Федеральным законом от 27.09.2009 №228-ФЗ).

109. Принять:
— обязательным систему отчётности перед Собственником жилья любой организацией управляющей многоквартирным домом по индивидуальному Договору в виде ежемесячной приёмки – передачи по Акту, порученных Собственником для исполнения и фактически выполненных работ и услуг, до (!) выставления счёта (квитанций) на квартплату.
— тарифы на « услуги по управлению, обслуживанию и ремонту совместной собственности в многоквартирном доме» должны быть согласованы и утверждены Председателем ДСС до их применения во взаиморасчётах между управляющим предприятием и Собственником.
***
110. Признать, что на сегодня в системе ЖКХ существует непримиримое разногласие между Собственником жилого помещения (заказчик « услуг и работ») и (УК) Управляющей компанией (исполнитель « услуг и работ») по фактическому составу « услуг и работ» при расчёте « платы за жилое помещение», то есть: « оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (ЖК РФ, раздел VII, статье 154, п.п. 1, 2), а также по принципу установления тарифов и способу их применения при взаиморасчёте участников Договора.
На сегодня сам тариф, фактически, не согласовывается с Собственниками, как того требует ЖК РФ, несмотря на безапелляционные заявления УК в ежегодных финансовых отчётах о том, что тариф принимается « путём заочного голосования Собственников….». Он самовольно выдвигается УК по максимуму, согласно, только ей ведомым, каким-то « Постановлениям» путём увеличения тарифа предшествующего года, причём более чем на 6% (вопреки указанию Президента) с извещением Собственников через доску объявлений.
111. Констатировать, что, согласно ЖК РФ, раздел VII, статье 154, п.п. 1, 2 тариф, принятый УК, должен быть применён на выполнение в полном объёме всех « услуг и работ» по статье « плата за жилое помещение». При этом каждый Собственник реализует своё бремя платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме путём внесения на счёт УК денежных средств, пропорционально своей доле в общедомовом имуществе, образовавшихся перемножением тарифа на площадь жилого помещения Собственника. В этом состоит и этим должен завершаться полный ежемесячный взаиморасчёт сторон, Собственника и УК – участников Договора.
112. Констатировать, что действующий Договор и ЖК РФ, раздел VII, статье 154, п.п. 1, 2 не предусматривают увеличение затрат Собственника в случае привлечения УК сторонних организаций для выполнения своих договорных обязательств перед Собственником. Все затраты Собственника по статье « плата за жилое помещение» определяются принятым тарифом. При этом, введение УК в одностороннем порядке новых статей затрат и предъявление их по дополнительным (от смежников) тарифам к оплате Собственнику согласно ЖК РФ недопустимо!
Однако УК в отношениях с Собственником систематически нарушают договорные обязательства и нормы ЖК РФ.
Рассмотрим это на « живом» примере по городу N-ску, типичном для всей страны.
Так, своим волевым решением УК из статьи ЖК РФ, раздел VII, статье 154, п.п. 1, 2 « плата за жилое помещение» (предмет Договора) самовольно вычленяют одну составную часть, именуя её « Содержание и эксплуатация» (иногда – « жильё») и расценивают отдельно по полному тарифу (в рассматриваемом случае — 12,24 руб/ м² , 2013 год), а остальное выставляют Собственникам для их оплаты уже самостоятельными статьями, по разным дополнительным тарифам, не являющимися слагаемыми частями уже выставленного Собственнику тарифа (так и указывается в квитанции на квартплату):
1. — « Содержание и эксплуатация» — 12,24 руб/ м² ;
______________________________________________
2. — Аварийное обслуживание – 0,28 руб/ м² ;
3. — Вывоз мусора – 1,80 руб/ м² ;
4. — Лифт – 1,66 руб/ м² ;
5. — Обслуживание ИТП – 0,46 руб/ м² ;
6. — Обслуживание ВНС – 0,18 руб/ м² ;
7. — Обслуживание АСПЗ – 0,63 руб/ м² ;
8. — Домофон (15 руб/месс) – 0,167 руб/ м² ;
9. — Освещение подъезда – 1,92 руб/ м² ;
10. — Охрана общедомового имущества (70 руб/месс) – 0,775 руб/ м² .

1. Тариф « оплаты за жилое помещение» (руб/ м²) применять один, « единый» и единственный.

2. Величину тарифа по п. 1 УК согласовывать (если нет ДСС) персонально с каждым участником индивидуального Договора – СЖ в многоквартирном доме, путём двусторонних переговоров и совместного подписания соответствующего дополнительного Соглашения (Акта).

3. Взимание УК любых прочих дополнительные платежей с СЖ по этой статье и тарифам, не являющимся составной частью « единого» тарифа считать недопустимым.

4. Максимальная величина численного значения « единого» тарифа по п. 1 не должна превышать вполне определённой, зарегистрированной в РФ величины, например, 0,162% от стоимости « Минимального размера оплаты труда» — МРОТ, действующего на расчётный период.

5. Максимальная величина численного значения « единого» тарифа по п. 1 может быть скорректирована для последующих взаиморасчётов, при изменении МРОТ.

114. Принять недопустимым:
— увеличение затрат Собственника в случае привлечения УК сторонних организаций для выполнения своих договорных обязательств. Все затраты Собственника по статье « плата за жилое помещение» определяются принятым единым тарифом с учётом доли Собственника в общедомовом имуществе (ЖК РФ, раздел VII, статье 154, п.п. 1, 2).
— введение УК в одностороннем порядке дополнительных к действующему Договору статей затрат и предъявление их к оплате Собственником!

115. Следует обратить внимание на особый, спекулятивный приём, к которому повсеместно прибегают УК в системе ЖКХ для репрессии на Собственников жилья, при « выбивании» из них желаемого размера оплаты за свои услуги.
Собственники не всегда согласны оплачивать УК некоторые стать затрат или платить по необоснованно завышенным тарифам и соответственно уменьшают сумму выставленную им в квитанции, при этом в полной мере оплачивая коммунальные услуги. Но форма квитанции изготовлена так, что невозможно определить по какой статье Собственник решил произвести вычет из расчётного итога.
В частности, к примеру: по холодному водоснабжению, по статье « на общедомовые нужды» — ОДН, это теперь вместо непопулярного « ВОДОДОБОРА»!
Как и прежде, неучтённые водомерными приборами Собственников в квартирах, расходы холодной воды достигают « баснословных» величин.
Общий месячный расход по дому (из примера выше – шесть подъездов 10 – 16 этажей) на « общедомовые нужды», за месяц (обратным расчётом способом УК и данным квитанции) достигает 550 кубических метров. Таким количеством воды можно заполнить внутренний двор этого дома слоем глубиной почти по колено! Или до десяти железнодорожных цистерн!
По принятой УК квалификации, весь объём воды, образовавшийся, как разность между количеством воды, поставленным Водоканалом в дом и количеством воды, потреблённым по отчётным документам Собственников внутри их квартир — есть вода, израсходованная УК (!) на « общедомовые нужды».
Ещё раз повторим (для « невнимательных»): вода на « общедомовые нужды» расходуется УК за пределами квартир Собственников. Её количество не подтверждается показаниями приборов: на какие, конкретно, « нужды» и сколько. Расчётное количество неправдоподобно!
И, наконец, самое вопиющее: по данным квитанции УК вода, израсходованная на « общедомовые нужды» за пределами квартир, в конечном счёте, стекает (списывается) во внутриквартирные санитарно-технические приборы Собственников, приплюсовывается к статье « канализация», за что ми дополнительно приходится платить! Практически, за один и тот же необоснованный объём, да ещё и дважды!
Это неприкрытый подвох, фальсификация, мошенничество – преступление! К Управляющей компании нет доверия!
Вообще нельзя исключить при этом вариант перепродажи, « сэкономленных УК ресурсов (вода, электроэнергия, тепло) по статье ОДН, иным пользователям, коих на территории жилого комплекса „пруд пруди“ (магазины, детские дошкольные учреждения, рестораны, кафе, мастерские, автомойки, станции ТО и т.п.).
116. Принять необходимым и обязательным предоставление от УК Собственникам жилья достоверной, подтверждённой показаниями приборов, информации о « потребителях» и потреблении воды, электроэнергии и тепла на « общедомовые нужды» одновременно или до выставления счёта на оплату по этой статье.
Как правило, УК не утруждают себя детальными разъяснениями Собственникам по расходам средств, собираемых ею ежемесячно по статье квитанции « содержание и эксплуатация» (иногда, именуемой просто – « жилище»). По приведённому выше примеру (шесть подъездов 10 – 16 этажей) это более 285 тысяч рублей. Приняв во внимание вывешенный у подъездов подробный « график по уборке помещений дома», — эта услуга УК (один дворник и две уборщицы) тянет не более сем на 25 тысяч рублей в месяц, но нет обоснованной информации о распределении всей суммы. На запросы Собственников УК ответа не даёт.
Пользуясь навязанным Собственнику посредничеством по сбору платы за коммунальные услуги, УК, компенсируя недоплату ей Собственником, нередко присваивает часть денег за коммунальные услуги в свою пользу и, переадресовывая « недоимки» коммунальщикам, « сваливает» эту кражу на Собственников, как на злостных « неплательщиков» за коммунальные услуги.

117. Принять с дополнением в ЖК РФ, с целью укрепления позиции Собственников жилья во взаимоотношениях с УК, выставление Собственнику платы за оказанные ему коммунальные услуги и за услуги со стороны УК по отдельным разным квитанциям.

118. Констатировать, что при передаче в России индустрии строительства жилых и гражданских объектов в частные руки, качественные показатели резко упали. Вульгарная коммерческая рентабельность, прибыль вышли на передний план в ущерб качеству, безопасности и комфорту пользователей.

Захватившие строительную индустрию страны криминально — коммерческие структуры по факту подменили строительные, санитарные нормы и правила (СНиПам и СанПиНам) своими « понятиями» и волей « Хозяина» строительной фирмы. Строительство и последующее управление промышленными и гражданскими объектами попало в руки случайных (!) некомпетентных безграмотных исполнителей. В российском « неокапитализме» происходит явная девальвация интеллекта. В результате: грубо нарушаются требования по прочности, надёжности и долговечности сооружений, инженерные сети искажены и функционируют плохо.
В рассмотренном здесь « живом» примере в нарушение СНиПам и СанПиНам « лежаки» в подвале и « выпуски» к дворовым колодцам проложены без уклонов, канализация не домовая и дворовая выполнены с отклонениями от стандартов. Несмотря на многочисленный строительный брак, многоэтажный дом успешно принят ( « устаканен») и введён в эксплуатацию. Нет сомнения: рассмотренный пример не исключение для домостроительной практики по всей стране.
Создаются предпосылки к быстрому повсеместному выходу из строя инженерных сетей, а в не далёком будущем можно ожидать даже случаи домокрушения, особенно « высоток». Правда все « Полонские» к тому времени уже « заметут следы», благополучно переселившись за рубежи в замки на свои х островах.
Особо остро проявляется фактор минимизации площади земельных участков под жилые здания, вплоть до полного исключения придомового участка общедомового пользования – двора! Не трудно представить себе в каких условиях при этом оказываются жильцы многоэтажных домов. А, целях наживы « Застройщики» всё увеличивают этажность жилых зданий от пяти – девяти в советские времена до шестнадцати – двадцати пяти теперь. И это вовсе не признак прогресса, это – стремление к сверхприбыли!

119. Принять на государственном уровне положение о выдаче разрешения на строительство гражданских и промышленных объектов исключительно с соблюдением норм и правил, обеспечивающих безопасность жизнедеятельности и бытовой комфорт пользователей в соответствии с передовыми международными требованиями, при строгом соответствии площади земельного придомового участка общедомового пользования жилой и прочей обитаемой площади строения.

В квартирных платёжных квитанциях можно встретить различные сокращения, непонятные большинству обывателей.

Как расшифровываются некоторые из них, а также как осуществляется расчёт холодного и горячего водоснабжения, отведённого на общедомовые нужды, вы сможете узнать из этой статьи.

Расшифровка ХВС, ГВС и ОДН в платёжной квитанции

Платежи, взимаемые за предоставление жилищно-коммунальных услуг, зафиксированы 154 статьёй ЖК РФ.

Гражданин, владеющий квартирой или арендовавший жилое помещение, обязуется делать взносы за горячую и холодную воду, подачу тепловой и электрической энергии, газоснабжение и отведение сточных вод, если он пользуется данными услугами.

Все перечисленные выше услуги зашифровываются в платёжной квитанции в виде аббревиатур. Это делается для удобства чтения документа.

Выделяют следующие сокращения:

  • ХВС – холодное водоснабжение;
  • ГВС – горячее водоснабжение;
  • ОДН – общедомовые нужны;
  • ДПУ – домовой прибор учёта;
  • КПУ – квартирный прибор учёта;
  • и другие.

Если в платёжной квитанции вы встретили аббревиатуру ХВС ДПУ, она означает расчёт суммы, необходимой к оплате за холодное водоснабжение, определённой с помощью показаний общедомового прибора учёта.

Если измерительное оборудование установлено у вас непосредственно в квартире, в квитанции должно быть иное сокращение – ХВС КПУ.

Иными словами, расчёт суммы, необходимой к оплате за потреблённую холодную воду, происходит на основании данных поквартирного индивидуального счётчика.

Что понимается под ОДН?

Если с ДПУ и КПУ всё понятно, то ОДН вызывает множество вопросов. В 2017 году данная строка должна быть исключена из платёжной квитанции. Это не означает, что владельцам квартир в многоквартирных домах больше не придётся оплачивать ОДН.

Величина этой платы станет фиксированной и будет зависеть от нормативов, установленных в конкретном субъекте Российской Федерации. Формально она будет являться частью платы за содержание жилого помещения.

К общедомовым нуждам относят перечисленные ниже расходы:

  • освещение придомовой территории и подъезда;
  • функционирование лифта и насосов водоснабжения в доме;
  • отопление технических помещений и подъезда;
  • освещение лифта, чердака и подвала;
  • уборку помещений и придомовой территории;
  • функционирование домофона и видеонаблюдения (при их наличии);
  • подготовку дома к отопительному сезону;
  • очистку коммуникаций.

Нормативы потребления на ОДН можно узнать на официальном сайте местной администрации или вашей управляющей компании. Превышение данных нормативов недопустимо по закону, однако исключением выступает наличие соглашения, подписанного общим собранием жильцов.

Изменения в законодательстве направлены на защиту интересов пользователей, так как с 2017 года затраты, связанные с водо- или энергопотерями в доме, ложатся на плечи УК либо ТСЖ, обслуживающих жилое помещение.

Не оплачивать ОДН нельзя, согласно 158 статье ЖК РФ. Каждый владелец жилого помещения обязуется нести расходы, связанные с содержанием собственной квартиры и общедомового имущества.

Если у вас накопилась задолженность по ОДН, погасить её в любом случае придётся, так как удаление данной строки из платёжной квитанции не освобождает гражданина от необходимости оплаты имеющегося долга.

Что такое повышающий коэффициент по ХВС на ОДН?


Закон обязывает устанавливать индивидуальные (ИПУ) или общедомовые (ОДПУ) приборы учёта коммунальных услуг, если жилое помещение отвечает соответствующим техническим характеристикам.

При их отсутствии в здании или квартире к нормативам потребления ЖКУ добавляется повышающий коэффициент. По горячему и холодному водоснабжению он составляет до 1,6 с начала этого года.

Важное условие начисления данного коэффициента – отсутствие в квартире или доме учётного прибора, если по техническим характеристикам он мог быть установлен в помещении.

Если техническая возможность по монтажу такого учётного оборудования отсутствовала, определение величины платы за пользование горячей либо холодной водой осуществляется по базовому нормативу.

Порядок расчёта ГВС и ХВС на ОДН в доме

Способы определения величины оплаты по ОДН зависят от наличия либо отсутствия в жилом помещении учётного оборудования – ОДПУ (в многоквартирном здании) или ИПУ (в квартире).

Нормативы потребления ресурсов для содержания общедомового имущества устанавливаются региональными властями.

Данные нормативы были введены для осуществления контроля за деятельностью УК или ТСЖ. Таким образом, управляющие компании больше не смогут переводить любые расхождения с показателями учётных приборов на собственников квартир. Энерго- и водопотери должны будут оплачивать сами ТСЖ и УК.

Если в доме присутствует учётный прибор, ОДН будет определяться как разница между объёмом потреблённого ресурса и совокупностью показаний оборудования с расходами по нормативам в каждом помещении, не имеющем счётчика.

Данная разница должна будет распределяться между владельцами квартир в здании пропорционально их площади.

Таким образом, владельцы трёхкомнатной квартиры будут вынуждены заплатить за содержание общедомового имущества в разы больше, чем хозяева однокомнатного жилого помещения. При этом количество жильцов не подлежит учёту.

Если же в доме отсутствуют учётные приборы, ОДН определяется из норматива потреблённых ресурсов, умноженного на площадь общедомового имущества.

Кроме этого, на величину затрат на ОДН влияет достоверность предоставленных данных о площади всех жилых и нежилых помещений в здании, а также о количестве фактически проживающих в квартирах гражданах.

Неоплата данной графы считается незаконной. К должнику могут применить специальные меры наказания (например, частично либо полностью ограничить подачу горячей или холодной воды до момента погашения долга).

С 1 января 2017 года жилищно-коммунальная отрасль страны начала жить по другим правилам - в силу вступила новая система расчетов общедомовых нужд (ОДН). В этой статье рассмотрим, как нововведение отразилось на деятельности управляющих компаний, и какие меры стоит принять, чтобы минимизировать финансовые риски УК, ТСЖ и собственников многоквартирных домов.

Норматив ОДН с 1 января 2017 года

Жилищно-коммунальную отрасль России принято называть «черной дырой», в которую улетают миллиардные вложения - деньги собственников и государства. Новые правила расчета ОДН приняты, чтобы посчитать коммунальные ресурсы и распределить затраты в соответствии с реальным потреблением. Однако даже самое благое законодательное начинание часто превращается в сложный и запутанный процесс, вызывающий вопросы со стороны как обычных граждан, так и работников управляющих компаний и ТСЖ.

Еще летом 2015 года Государственной думой РФ был принят федеральный закон №176-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ». Закон был направлен на создание условий, необходимых для эффективной работы и улучшения платежной дисциплины отрасли ЖКХ. Самыми революционными в нем стали изменения, в результате которых плата за содержание общедомового имущества с 01.01.2017 года стала включать в себя плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества многоквартирного дома. Начисляться такая плата должна исходя из величины потребления, рассчитанной по нормативу, который устанавливается на уровне республик, краев и областей.

ОДН как жилищный платеж

Введение новых правил начисления с января 2017 года было продиктовано необходимостью приведения расчетов к реальной картине потребления. Разработчик законопроекта - министерство строительства и ЖКХ РФ - считает, что перевод коммунальной услуги в жилищную, где действуют строгие нормативы, позволит начислять плату лишь за ресурсы, которые на самом деле идут на нужды дома.

Сейчас ОДН – это воровство, небалансы коммунальных организаций. Человек получает квитанцию. Он четыре кубометра воды потратил на свои нужды, а шесть ему приписывают, у каждого его соседа такая же ситуация. Это жульничество доказать очень тяжело! Обычный человек не может собрать показания всех приборов учета в доме.

Цель чиновников ясна - мотивация к энергосбережению, учет и контроль. Это подчеркивается и в преамбуле документа:

Рекомендовать органам местного самоуправления обеспечить путем проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах информирование собственников помещений, осуществляющих непосредственное управление многоквартирными домами, о мероприятиях по энергосбережению в случае, если объем потребленного на общедомовые нужды коммунального ресурса, определенный на основе показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, превышает соответствующие нормативы потребления.
Постановление Правительства РФ №603

Новые правила вводились поэтапно. Изначально срок перехода был намечен на 1 апреля 2016 года. Затем старт отодвинули на 1 июля, еще позже - на 1 января 2017 года. Этот люфт был необходим, чтобы управляющие организации и собственники смогли подготовиться к изменениям порядка оплаты.

До конца года управляющие компании должны проверить каждый дом: выявить и устранить все случаи нецелевого расходования коммунальных ресурсов, провести работы по повышению энергоэффективности. Срок введения нового алгоритма оплаты продлен, в том числе, чтобы УК исключили возможность нецелевого расходования ресурсов. Жильцы не должны платить за протечки воды или незаконное подключение к электрическим сетям.
Андрей Чибис, замминистра строительства и ЖКХ

Как будет начисляться ОДН в 2017 году

В 2017 году расходы общедомовые нужды включены в плату за содержание общего имущества, отдельной строки «ОДН» в квитанции больше не будет. К общедомовому имуществу, согласно ст. 36 п. 1 Жилищного кодекса РФ, относятся помещения, которые не являются частями квартир и служат для общего использования. В число таких помещений входит:

  • лифты и лифтовые шахты;
  • крыши и технические этажи дома;
  • межквартирные лестничные площадки и коридоры;
  • чердаки и подвалы, в которых есть инженерные коммуникации;
  • земельный участок, на котором расположен дом, включая элементы благоустройства, расположенные на территории дома (например, клумбы или детский двор).

Платеж рассчитывается исходя из показаний общедомовых приборов учета (ОДПУ) тепла, воды и электроэнергии. Сейчас они установлены в большинстве многоквартирных домов.

Иными словами, ОДН - это разница между показаниями общедомового прибора учета и личными счетчиками жильцов. Если же у собственников квартир отсутствуют индивидуальные приборы учета, объем потребляемых ресурсов распределяется пропорционально доле квартирной площади в составе суммы всех площадей общедомового имущества.

Напомню, что ОДН называют коммунальные услуги, которые идут на поддержание жизнедеятельности многоквартирного дома. Сюда включается работа лифта, освещение подъезда, придомовой территории, влажная уборка и промывка инженерных систем и т.д. Дискуссия по поводу ОДН возникла из-за того, что управляющие организации стали списывать туда свои долги перед поставщиками ресурсов и сторонние расходы. На эту проблему обратил внимание Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев.
Александр Сидякин, первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ

Норматив оплаты ОДН с 1 января 2017 года

Как рассчитать ОДН за тепло в 2017 году

Рассмотрим, как производятся расчеты оплаты ОДН с 1 января 2017 года на примере тепловой энергии. Воспользуемся для расчета следующими формулами:

Расчет платы за потребление тепла в квартире:

Площадь квартиры * Норматив потребления тепла (Гкал/м² за последние 7 месяцев) * Тариф на тепловую энергию

Расчет платы за потребление тепла в общедомовых помещениях:

Доля площади в общедомовых территориях * Норматив потребления тепла (Гкал/м² за последние 7 месяцев) * Тариф на тепловую энергию

Расчет доли площади помещений, входящих в совокупный состав общедомового имущества:

Площадь общедомовых помещений * Площадь квартиры / Площадь всех квартир в доме

Как рассчитать ОДН за воду в 2017 году

Как в остальных случаях, расчет ОДН по горячей и холодной воде, производится в зависимости от наличия общедомовых приборов учета (ОДПУ). Наличие таких приборов с автоматизированной передачей показаний облегчает задачу. В том числе, самой УК - для исключения трений с поставщиками ресурсов, которые могут списывать все технологические потери на собственников МКД. А также для оперативного подсчета расхода коммунальных ресурсов.

Есть общедомовой счетчик: формула ОДН за воду

При наличии ОДПУ общедомовые нужды составляют разницу между показанием общедомового прибора учета и суммой значений индивидуальных счетчиков. Сумма значений ИПУ включает в себя и расходы по нормативам в необорудованных счетчиками помещениях. Получившийся результат распределяется пропорционально площади помещений между всеми собственниками. Соответственно, независимо от количества проживающих в многокомнатной квартире людей, затраты на ОДН для нее будут больше, чем для однокомнатной.

Нет общедомового счетчика: формула ОДН за воду

При отсутствии ОДПУ расчет производится по нормативам. Формула расчета ОДН по горячей и холодной воде в этом случае выглядит так:

Как рассчитать ОДН за электроэнергию в 2017 году

Есть общедомовой прибор: формула ОДН за электроэнергию

Самый распространенный случай для МКД: помещения частично оснащены индивидуальными приборами учета и установлен ОДПУ. В этом случае формула расчета ОДН для каждого помещения будет выглядеть следующим образом:

(Показания ОДПУ - Потребление в общедомовых помещениях - Потребление ИПУ - Потребление по нормативу) * Площадь квартиры / Площадь всех квартир в доме

Другими словами, объем ОДН за электричество, который приходится на конкретное помещение, определяется пропорционально ее площади к общей площади дома и к остатку «неоплаченного» потребления в многоквартирном доме.

Нет общедомового прибора: формула ОДН за электроэнергию

В случае, если общедомового прибора учета электроэнергии нет, расчет производится с использованием нормативов потребления электроэнергии на общедомовые нужды.

Норматив потребления * Площадь общедомовых помещений * Площадь квартиры / Площадь всех квартир в доме

После проведения расчета доли электроэнергии, потребленной на ОДН, она прибавляется к объему, определенному по ИПУ или нормативу, и включается в квитанцию собственника. В свою очередь, собственник помещения должен произвести оплату ОДН в составе общего платежа за электроэнергию.

Потери: скрыть или найти

Ключевой тезис нововведений Минстроя заключается в том, что УК и ТСЖ не смогут распределять на собственников расходы, превышающие установленный нормативом размер ОДН. Нецелевое использование ресурсов в домах станет платежным бременем для самих управляющих организаций. В этих условиях есть два пути, по которому могут пойти УК и ТСЖ.

Первый путь - мошеннический. Он состоит в том, чтобы «перекрывать» расходы на коммунальные ресурсы за счет других статей или включать в квитанции «скрытые платежи».

Но рано или поздно тайное становится явным. Так, УК «Жилинвест» (название изменено) из сибирского города-миллионника Красноярска на протяжении многих лет «перекрывала» платежи теплоснабжающим организациям из средств собственников МКД, собранных по статье «на капитальный ремонт». В итоге, УК обанкротилась. Конкурсный управляющий, проведя аудит деятельности УК, обнаружил, что за несколько лет компания потратила не по назначению 2 млрд рублей, собранных «на капитальный ремонт». Теперь с ситуацией разбираются уже не аудиторы, а прокуратура и следственный комитет.

Каждый человек, получающий квитанцию за ЖКУ, должен четко понимать, за что он платит и почему именно ту сумму, которая указана в расчетке. Безусловно, лучший инструмент для этого – использование приборов учёта, и мы продолжим стимулировать их установку, как на отдельные квартиры, так и на дома в целом.
Андрей Чибис, замминистра строительства и ЖКХ

Ответственность управляющих организаций за неправильные расчеты ежемесячной платы регламентирована федеральным законом №176-ФЗ от 29.06.2015 г. Согласно законодательству, за некачественное предоставление коммунальных услуг или завышение оплаты при расчете УК обязана заплатить неустойку потребителям. Наиболее жесткая административная ответственность наступает за нарушение расчетов, которые привели к увеличению размера начислений для собственников. Штрафы управляющие организации обязаны платить в адрес потребителей. Избежать административного наказания можно только в том случае, если выявленное нарушение устранено до обращения в контролирующий орган или оплаты потребителем.


Не получится больше обходить норматив ОДН и за счет заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. Кроме того, управляющие компании будут платить неустойку в счет РСО за несвоевременную оплату потребленных ресурсов за ОДН.

Впрочем, управляющие организации могут выбрать второй, добросовестный путь минимизации рисков. Это путь повышения эффективности управления, который включает спектр мер:

  • установка общедомовых приборов учета (ОДПУ);
  • энергосберегающие мероприятия (утепление подвалов, лестничных маршей, установка современных окон и т.п.);
  • единовременное снятие показаний;
  • выявление неучтенного потребления.

Добиться этого можно с помощью . Последние годы государство активно мотивирует управляющие организации к установке именно таких систем.

Инновация, которая позволит побороть ОДН - это интеллектуальные системы учета, когда прибор в автоматическом режиме передает показания со всех квартир. И такие системы учета будут ставить сами управляющие компании. Мы мотивируем, чтобы сама управляющая компания вложилась в такую систему, чтобы снизить свой ОДН.
Андрей Чибис, замминистра строительства и ЖКХ

Мнения экспертов о новых правилах расчета ОДН

Новая система начисления ОДН по нормативам активно обсуждается представителями управляющих организаций и активистами МКД.

По мнению председателя домового комитета из Ульяновска Оксаны Зиновьевой, ОДН можно свести к нулю:

Для начала мы устранили все протечки и выявили квартиры, которые не оборудованы счётчиками. Призвали к ответу собственников тех квартир, где проживает больше человек, чем прописано. Например, по нормативу они платили за одного, а воду тратили втроём. А разницу за них раскидывали на весь дом. Надавили общественным мнением, подключили управляющую компанию - в итоге счётчики установили все. Следующим шагом была установка антимагнитных лент на приборы учёта, чтобы с помощью магнитов не занижали показания. Так мы добились того, что у нас в платёжках появились отрицательные показания по ОДН. Но главное, я считаю, это совместное снятие показаний. В один день УК снимает показания с общедомовых приборов учёта, мы ходим по квартирам и снимаем индивидуальные, я составляю общий реестр и отношу в РИЦ для начисления платы.

Илья Костромской, спикер образовательного проекта «Школа управдома» в Ижевске, считает, что снизить расходы на общедомовые нужды помогают приборы учета на каждом отдельном стояке:

Когда, казалось бы, вышеописанные меры против «утечки» ресурсов приняты, а ОДН всё равно растёт, я советую установить приборы учёта на отдельные стояки. В одном из многоквартирных домов Ижевска таким способом выяснили, что у соседей просто несколько месяцев не работал счетчик. Когда хозяева его заменили, цифра ОДН сразу снизилась.

Итак, новая система расчетов ОДН - свершившийся факт. Закон вступил в силу, его уже не отменят и не передвинут сроки. По большому счету, это финальный отрезок долгого пути от «ничьей» коммуналки к ответственности каждой управляющей организации и каждого собственника МКД. Жить по-старому, прикидывая «на глазок» и прибрасывая «среднюю температуру по палате» уже не получится. Однако точные расчеты, оптимизация деятельности и привлечение новых технологий учета помогут УК и ТСЖ не просто «пережить» новую систему начисления ОДН, но и повысить качество обслуживания домов. А значит и качество жизни каждого собственника.

Как снизить ОДН и собирать показания счетчиков воды онлайн

В продолжение статьи.

Здравствуйте. получили платежки за электроэнергию, в т.ч. за ОДН. Вопрос возникает в следующем;

1. Нас "обязали" оплатить за "якобы" потребленную электроэнергия (судя по площади общего имущества) в том числе и на освещение подвалов, чердаков, что в принципе невозможно в виду отсутствия проводов и приборов потребления электроэнергии (светильников и лампочек).

2. В нашем доме на первом этаже и подвале магазины и офисы т.е. нежилые помещения, тем самым нагрузка по оплате за электроэнергию на ОДН ложиться на собственников жилых помещений.
ЧТО ДЕЛАТЬ!!!

Здравствуйте Андрей!

Электроэнергия ОДН начисляется не за освещение подвалов и чедаков (хотя и за это тоже, если там есть чем потреблять). Объясню, как говорят, "на пальцах", упрощенно, как рассчитывается электроэнергия ОДН. (Вами, Андрей, вопрос поставлен грамотно, но я буду отвечать простым житейским языком, для лучшего понимания, ведь ответы и бабушки читают.)

Для лучшего освоения попробуем показать на примере дома которого нет:

И так, рассчитываем доставшую народные массы электроэнергию ОДН, например, дома №1 по улице Чубайсовская:

А) Если в доме №1 по ул. Чубайсовской установили общедомовой прибор учета (счетчик, который считает электроэнергию сожженную всем домом. Как правило, такие счетчики устанавливают в подвале на вводном электрощите).

1. Списали показания с общего счетчика. Например 4000
2. Вычли из 4000 (показания на этот месяц) показания, которые были в прошлом месяце. В прошлом месяце показания были 2000.

В результате нехитрых математических действий, мы получили объем электроэнергии, потребленный всем домом Чубайса, 1. Это 2000 кВт/часов.

3. Таким же образом сняли показания всех индивидуальных, квартирных счетчиков (как правило такие счетчики устанавливаются в электрщитах на лестничных клетках, либо в квартирах) и определили объемы электроэнергии потребленной в каждой квартире.

4. Теперь, мы складываем все объемы потребленные квартирами. Допустим в доме по улице Чубайсовская, 1 десять квартир равной площади по 100 квадратных метров каждая. Общая площадь помещений дома 1000 кв.м При сложении объемов потребленной энергии всех квартир (определенных по показаниям индивидуальных счетчиков), мы получили, например, 1600 кВт,\часов. Это и есть объем потребленной электроэнергии всеми жилыми помещениями дома.

5. Чтобы получить объем электроэнергии на ОДН всего дома, мы с вами вычитаем объем потребленной электроэнергии всеми жилыми помещениями "чубайсовского" дома из объема электроэнергии потребленного всем домом. То есть, из 2000 вычитаем 1600. В результате мы получили заветную цифру 400! Это и есть ОДН всего дома!

6. Но это еще не все! Теперь мы распределим объем ОДН на каждую квартиру. Для удобства и наглядности расчетов, как вы помните, мы решили, что в доме по улице Чубайса все люди и квартиры равны. Поэтому площадь каждой квартиры составляет 10% от площади всего дома. Теперь 400 мы делим на 10 равных квартир и получаем 40 кВт/часов электроэнергии ОДН на каждую квартиру.

Примечание 1:
Квартиры в реальной жизни, как вы понимаете, как и люди, по размеру разные, соответственно и доля не будет равной, ка в нашем случае 100кв.м - 10%. Чем больше квартира, тем выше ОДН.

Примечание 2:
Если, в какой либо квартире прибор учета (квартирный счетчик) отсутствует, то объем определяется по нормативу на каждого зарегистрированного в квартире. Для 1,2,3, комнатных квартир норматив составлет 91 кВт\час , для 4-х комнатной и больше 150 кВт\час . (Видимо посчитали что в 4-х комнатных проживают одни буржуи. Шутка! Кстати до июня этого года они были выше 103 кВт\час и 160, по моему, и это уже не шутка)

Примечание 3: (и ответ на Ваш, Андрей, второй вопрос):

Собственники нежилых помещений также обязаны платить за ОДН пропорционально жилой площади. Только тариф у них в разы выше чем у населения. Новые правила коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ № 354) практически приравнивают собственников жилых и нежилых помещений в правах и обязанностях. Кстати, за ремонт и содержание общего имущества собственники нежилых помещений тоже должны вносить плату. Даже за лифт должны платить, хоть и вход отдельный!

Магазины, магазинчики и офисы, как правило, подключают до общедомового прибора учета, поэтому их потребление не может влиять на объем ОДН. Либо объем потребленной магазинами электроэнергии минусуется из объема определенного по общедомовому счетчику. Но не факт, что это факт. Нужно проверять схему подключения и наличие минусовки. Запросить эту информацию можно в энергосбыте, они обязаны предоставить ее любому собственнику помещения.

Б) Если в доме №1 по улице Чубайсовской не установлено общедомового прибора учета (счетчика, который считает электроэнергию сожженную всем домом. Как правило, такие счетчики устанавливают в подвале на вводном электрощите), то всем жильцам ОДН начисляют по нормативу.

Сейчас норматив ОДН составляет :

В доме без лифта - 1 кВт\час
в доме с лифтом - 1,2 кВт\час
в доме с насосным оборудованием покачки воды и отопления - 1.3 кВт\час
в доме с лифтом и насосом, соответственно 1,5 кВт\час
Следует отметить, что нормативы с июня этого года выросли в 6 - 10 раз!

Теперь сами ответьте на свой вопрос. Причем тут чердаки и подвалы? Общедомовому счетчику все равно какую электроэнергию считать, "чердачную", потерянную в плохом контакте, или украденную соседом.

Спасибо! С уважением. Евгений Виноградов.

В квитанциях среди прочих коммунальных услуг всегда содержатся так называемые общедомовые нужды. При этом в них указывается не только освещение в подъезде, но и водоснабжение и некоторые другие услуги. В связи с этим возникает вопрос, за что собственники должны платить, возможно ли снизить сумму – обо всем этом рассказывается далее.

Любой многоквартирный дом включает в себя помещения двух типов:

  1. Находящиеся в частной собственности (квартиры, помещения под коммерческие нужды).
  2. Находящиеся в общедолевой собственности – чердаки, подъезды, лестницы и другие (доля определяется в точном соответствии с площадью квартиры и/или количеством прописанных человек).

Соответственно, все издержки, которые связаны с обслуживанием общих территорий, механизмов, систем обслуживания, инженерных коммуникаций, и называются общедомовыми нуждами (ОДН). Подробный перечень представлен в таблице.

электроснабжение
  • работа всех видов лифтов – пассажирских, грузовых, специального назначения (в том числе для жителей 1 этажа);
  • функционирование насосов, нагнетающих воду на все этажи;
  • работа системы домофона, видеодомофона в подъезде, во дворе (при наличии);
  • функционирование сигнализации;
  • освещение подъезда, придомовой территории, подвалов, чердаков (при необходимости);
  • потери электричества в сети в связи с технологическими особенностями.
водоснабжение
  • промывание лестничных пролетов, перил, коммуникационных сетей;
  • полив придомовых садов, газонов, палисадников;
  • сбросы воды из системы отопления во время ремонта радиаторов и сети в целом;
  • опрессовка отопления (плановая и внеплановая);
  • технологические потери воды в связи особенностями труб, стояков, радиаторов и других элементов системы водопровода.

СПРАВОЧНО. Под технологическими потерями понимаются не только потери в связи с особенностями устройства сетей, структуры и свойств материалов, из которых они сконструированы, но также аварии, течи и другие непредвиденные ситуации.

Что касается ОДН, связанных с отоплением общих помещений (это в основном только подъезды и вспомогательные помещения при наличии отопительной системы в них), то оплата фактически производится в единой квитанции за отопление, даже если в домах стоит счетчик в каждой квартире и по дому в целом (общедомовой).

Что не относится

Таким образом, все остальные услуги включать в этот список запрещается, кроме тех случаев, когда соответствующее решение было принято на общем собрании собственников (более половиной голосов от всех владельцев). Не относятся к ОДН:

  • все виды ресурсов, которые были потреблены частными компаниями, владеющими или арендующими помещения в доме или в пристройке к дому;
  • ресурсы, которые были использованы в связи с обслуживанием оборудования интернет-провайдерами – в частности, электроснабжение принимающей антенны должно осуществляться за счет именно поставщика услуг интернета, телефонии и кабельного телевидения.

Как отражается в квитанции

Они могут приходить в общей квитанции, содержащей сразу все виды услуг – как за квартиру, так и за обслуживание общедомового имущества, в том числе содержание жилья, капитальный ремонт и т.п. Может также поступать и отдельная квитанция, причем иногда разные виды приходят разными счетами. Все зависит от поставщика и управляющей компании.

Как рассчитываются

Есть два способа расчета:

  1. В соответствии с показаниями приборов учета.
  2. По нормативам.

При этом в любом случае величина зависит сразу от двух факторов:

  1. Площадь, которой владеет собственник.
  2. Количество постоянно и временно зарегистрированных человек в квартире.

Применение одного из этих методов расчета зависит от фактического объема услуг, поставленных для обслуживания общего имущества.

  1. Если объем положительный, то оплату распределяют на всех собственников в соответствии с площадью (в том числе владельцев коммерческой недвижимости).
  2. Если объем отрицательный, рассчитывают по количеству человек, указанных в лицевом счете (т.е. всех зарегистрированных по данному адресу).

По счетчикам

Это наиболее простой вариант, который технически возможен при одновременном соблюдении двух условий:

  • установлены счетчики в каждой квартире, и при этом показания регулярно передаются в соответствующие службы (Управляющую компанию);
  • установлены общедомовые счетчики по электроснабжению, водоснабжению, отоплению.

Однако на практике подобные условия соблюдаются далеко не всегда. Основная проблема состоит в том, что далеко не у каждого жильца стоит счетчик, даже если общим собранием было решено сделать именно так. Поэтому в общем виде действует комбинированный подход:

  1. Учитываются показания всех счетчиков, которые установлены – общедомовые и частные (квартиры, коммерческие и вспомогательные помещения).
  2. В отношении тех помещений, где счетчики до сих пор не установлены, применяют нормативы потребления, которые действуют по региону в данный момент. При этом единственным исключением является отопление: если даже в 1 помещении счетчика нет, то расчет и оплата общедомовых нужд будут производиться с учетом исключительно нормативов.

Таким образом, в общем виде формула расчета выглядит так:

Обозначения символов следующие:

  1. V ОДН – это объем услуг, которые пошли исключительно на обслуживание общих территорий (за вычетом частных квартир и помещений).
  2. V дом – это объем услуг, пошедших на обслуживание квартир.
  3. V счет – это объем потребления, зафиксированный по счетчикам (в тех квартирах и помещениях, где они установлены).
  4. V норма – это объем потребления, рассчитанный по принятому в регионе нормативу (для квартир, где приборов учета нет).
  5. V вычет – это сумма вычета (например, в случае переплаты или дополнительных поступления за счет доходов от рекламы и т.п.). В вычет также входят объемы, потребленные коммерческими организациями любого типа – магазины, парикмахерские, детские кружки, аптеки и т.п.

По нормативам

В этом случае ориентируются на нормативы, которые отличаются по разным регионам – в общем виде они больше в северных субъектах федерации и меньше в южных. Формула для расчета такая:

Имеется в виду, что объем общедомовых нужд определяется произведением норматива на площадь всех территорий, которые относятся к так называемым местам общего пользования – т.е. подъезды, подвалы, чердаки, лестницы и т.п.

Нормативы нужно уточнять в своей Управляющей компании или в Администрации муниципального образования (города, поселения). При этом важно учесть, что нормативы могут изменяться, поэтому за этой информацией нужно следить в местных СМИ (сайты, газеты, телевидение).

Подробное сравнение ситуаций по оплате с наличием приборов учета и при их отсутствии (или наличием приборов учета не во всех квартирах/помещениях) представлено в таблице.

услуга если счетчики есть если счетчиков нет
подача холодной воды, подача горячей воды, газо- и электроснабжение Осуществляется по нормативам, при этом если используется расчетный метод, то норматив снижают. Снижение производится за счет исключения платы за технологические потери электричества и воды (подробнее об этом следует уточнять в Управляющей компании) Осуществляется как разница между общедомовыми приборами (показания суммарно за месяц) и частными счетчиками (суммарно за месяц). Если объем ОДН реально превышает показания, рассчитанные по нормативу, издержки возлагаются на поставщика, если собрание собственников не решило иное.
отопление оплата отменена (т.е. соответствующий норматив был отменен по территории всей страны) Определяется также по разнице между общедомовыми и частными приборами учета, однако результат расчета приходит в одной квитанции. При отсутствии счетчика на отопления даже в одной квартире будет применяться расчет по нормативу.
водоотведение норматив отменен по территории всей страны не взимается (при этом и отрицательные суммы не компенсируются, т.е. перерасчета не будет)

Как снизить ОДН

Нередко в квитанциях собственники получают слишком большие суммы, которые значительно отличаются от аналогичного периода годичной или даже месячной давности. Поэтому возникает вопрос о том, почему возникает столь большое отличие, к тому же в пределах одного условно однородного периода времени (например, весна-лето).

С каждым случаем необходимо разбираться, для чего важно обращаться в соответствующие компании за разъяснениями:

  1. Управляющая компания (нужно уточнить, как именно рассчитывается ОДН, установлены ли счетчики в доме).
  2. Организации-предоставляющие услуги (за выяснением возможной ошибки, факта поступления/непоступления средств на счет, перерасчета и т.п.).
  3. Администрация города или другого поселения (за справкой о нормативе потребления в данный период времени).

При этом полезно сравнить показатели со своими соседями, а также знакомыми, проживающими в том же населенном пункте (в домах, обслуживаемых другой Управляющей компанией). Если завышенный показатель общедомовых нужд наблюдается систематически, можно организовать общее собрание собственников, которых наверняка также не устраивает подобная ситуация или даже обращаться в суд.

Следует также иметь в виду, что объективное удорожание обслуживание общего имущества наблюдается по любым из следующих причин:

  1. Наличие/отсутствие счетчиков во всех помещениях, достоверность их показаний. В случае сомнения в их корректной работе лучше провести поверку приборов (для этого работают специальные компании) или даже поставить вопрос о замене приборов учета.
  2. Достоверность работы счетчика в каждой квартире проверить довольно сложно, однако в случае подозрений можно сделать поверку прибора хотя бы в своем помещении. Предварительно можно сравнить показатели с соседями, у которых проживает примерно столько же человек.
  3. Очень важный фактор – реальное состояние инженерных сетей (электрических проводов и в особенности водопровода). Течи, подтеки, аварии происходят на старых сетях гораздо чаще, и все эти издержки (например, утечка воды) закладываются именно в ОДН.
  4. Наконец, очень важно обратить внимание на то, нет ли случаев несанкционированного присоединения сторонних пользователей. Для этого нужно назначить специальную экспертизу (предварительно организуют общее собрание собственников).

Ответственность за неуплату

Строго говоря они ничем не отличается от других видов услуг, которые предназначены для обслуживания квартиры собственника. Поэтому в законодательстве нет никакого разграничения между этими понятиями. Таким образом, оплата ОДН и иных коммунальных услуг – это обязанность каждого собственника (или арендатора). В случае уклонения от этой обязанности применяются меры административной ответственности:

  1. Начисление пени со стороны обслуживающих компаний.
  2. Взыскание долга в принудительном порядке через суд (с оплатой соответствующих судебных издержек за счет должника).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Льготы, которые раньше полагались за оплату общедомовых нужд, монетизированы. Поэтому те категории граждан, которые имеют право на льготы, теперь оплачивают ОДН в полном объеме, но получают небольшую денежную компенсацию.