Приватизация муниципального нежилого помещения. Как приватизировать нежилое помещение: законодательное регулирование, условия, особенности и сроки
Приватизацией именуется платная процедура, которая предполагает передачу недвижимости из жилого или нежилого фонда в частную собственность одному нескольким гражданам или юридическому лицу.
Для ее осуществления требуется выполнение условий процедуры в установленном законом порядке. В зависимости от типа помещения условия могут меняться.
Приватизация нежилых помещений – это сделка первичного типа, которая выполняется только на платной основе. Порядок регулируется и производится на основе Гражданского кодекса РФ, а также Федеральных законов № 159 и 178. Дополнительно также ориентируются на Указ президента № 2284 от 21.12.1993, который включает все предусмотренные программы по городам.
В этой статье
Что представляет собой процедура приватизации нежилых помещений
Конституция РФ предусматривает несколько разновидностей собственности – государственная, муниципальная и частная. В 90-х годах прошлого века были разработаны правовые механизмы, позволяющие перевести имущество в частную собственность. Благодаря этому можно осуществить приватизацию государственного и муниципального имущества.
При этом следует учитывать, что существует жилой и нежилой фонд. Порядок приватизации в обоих случаях имеет существенные отличия.
Большинство граждан, которые далеки от государственного управления, знакомы только с одной стороной процедуры – когда квартира передается в частное владение безвозмездно. В отношении объектов нежилого фонда законодательством предусмотрена оплата.
Отличие жилого и нежилого фонда:
- Категория включает помещения, в которых на законных основаниях проживают граждане. Среди них частные многоквартирные дома, а также общежития. К этой категории также включат здания, которые используются для временного проживания – гостиницы.
- Нежилой фонд включает здания и сооружения, которые используются с определенной целью (за исключением проживания). К ним относят складские, спортивные, офисные, больничные и другие объекты.
Действующая правовая база позволяет получить муниципальное/государственное имущество из нежилого фонда в собственность физическим и юридическим лицам.
Получить в частное распоряжение можно только ту собственность, которая не пребывает исключительно в распоряжении государства (объекты и земли стратегического значения).
Объектом, который будет передан гражданам/учреждению в собственность, может быть:
- предприятие;
- образовательные учреждения;
- офис;
- больницы;
- культурный объект;
- торговые помещения;
- земля;
- природный объект и другие.
Согласно установленным нормативным актам передача имущества из нежилого фонда в частное владение производится за деньги. Зачастую проводятся торги (организуется аукцион), в результате которого определяется будущий владелец.
А также возможен выкуп на правах арендатора помещения, где базовым основанием будет договор найма. Их организация требует соблюдения, предусмотренного законом распорядка.
Существует несколько условий, которые могут изменить порядок проведения приватизации.
Чтобы выполнить все на основании закона, требуется учитывать такие нюансы:
- кому переходит в собственность – физическим или юридическим лицам;
- расположение помещения – общежитие, многоквартирный или жилой дом.
Руководствуясь такими данными можно переходить к процедуре приватизации. Для этого нужно выполнить действия согласно установленному порядку.
Физическим лицам
Оформить право собственности на нежилое помещение позволено физическим лицам. Граждане, которые имеют на руках договор найма жилья в муниципальной собственности, могут обратиться с намерением приватизировать арендуемую квартиру.
Вместе с этим возможна приватизация части нежилого помещения, среди которой будет доля чердака или отдельная подвальная комната.
Обратите внимание! Приватизировать можно только отдельную долю такой муниципальной собственности. Это определяется тем, что объектом выступает общее имущество, которым пользуются и другие арендаторы.Если возникает желание получить во владение всю недвижимость из общего пользования, требуется получить от долевых арендаторов письменное согласие.
Гражданам также позволено заключать договор купли-продажи таких помещений между физ. лицами. Это позволяет арендаторам, которые не желают оформлять право собственности получить возмещение доли в денежном эквиваленте.
Многоквартирные и жилые дома
Все владельцы квартир в многоквартирных и жилых домах имеют право на часть общей собственности. К таковой относятся все помещения, которые не используются как жилые, а имеют определенное целевое предназначение (чердаки, подвалы, кладовые и другие).
Чтобы оформить право собственности, необходимо получить согласие всех участников долевой собственности в письменном виде. Приватизация нежилого помещения в жилом доме является идентичной.
Законодательством также предусмотрен обширный пакет документов, который заявитель обязуется предоставить в процессе оформления.
Позволяется приватизация земельного участка, который относится к собственности многоквартирных домов. Это достаточно популярно среди населения. Граждане могут получить во владение землю, которой пользовались какое-то время.
В общежитии
Предприниматели, которые имеют на руках договор аренды помещения, могут сэкономить денежные средства. Когда помещение общежития используется для коммерции, оно переводится в нежилой фонд.
Такими являются:
- магазины;
- салоны услуг;
- офисы;
- другие объекты для ведения коммерческой деятельности.
Оптимальным решением будет регистрация нежилого помещения. Нормы действующего права направлены на бизнесменов, которые занимаются предпринимательской деятельностью. Предоставление услуг и торговля выступают двигателем к оформлению права собственности.
Порядок действий
Для тех, кому необходимо знать, как оформить в собственность нежилое помещение, следует ознакомиться с предусмотренным порядком. Процедура включает несколько шагов и требует соблюдения поэтапного выполнения.
Вне зависимости от того, кто выступает субъектом при регистрации собственности (юридическое или физическое лицо), начальные этапы едины для всех участников процесса.
Порядок приватизации нежилых помещений требует точности и достоверности предоставляемых данных.
Необходимо выполнить такие действия:
- Обратиться в соответствующий орган с заявлением о намерении осуществить передачу имущества в свое распоряжение на правах владельца.
- Заявитель собирает соответствующий пакет документов и вместе с заявлением представляет уполномоченным должностным лицам.
- Ожидать решение рассмотрения. Это потребует месяц.
- Ответ предоставляет комиссия, которая занимается процедурой отчуждения муниципальное имущество.
- Следующий этап требует внесения оплаты государственной пошлины, которая устанавливается.
- Последующим шагом будет обращение в орган регистрации имущества с соответствующим заявлением и полученным постановлением.
- Получить выписку из ЕГРП.
Свидетельство о регистрации права собственности на нежилое помещение сейчас не выдается. Для регистрации нужно обратиться в Единый государственный реестр прав (дальше ЕГРП).
Это учреждение содержит актуальную информацию о состоянии всех типов недвижимости, вне зависимости от того, кто выступает правообладателем. Потребуется подождать около месяца, чтобы получить выписку из ЕГРП.
На последнем этапе, пока новый владелец ожидает ответа от соответствующего учреждения, администрация выдаст технические документы на приобретенную собственность.
К ним относятся:
- кадастровый паспорт;
- план;
- технический паспорт;
- договор о приватизации и другие.
На практике процедура очень схожа с оформлением права собственности жилого помещения. Однако есть различия, которые нельзя упускать, чтобы не допустить ошибки.
Заявление
Особе внимание нужно уделить оформлению заявления.
Структура документа очень важна и должна вмещать такую информацию:
- сведения об органе или уполномоченном лице, которые принимают прошение на рассмотрение;
- паспортные данные заявителя;
- основания для переоформления;
- список прилагаемых документов.
Завершение требует стандартного оформления, которое включает дату составления и личную подпись. Чтобы не допустить ошибок, рекомендуется предварительно скачать и ознакомиться с образцом заявления.
Куда следует обращаться
Чтобы осуществить оформление нежилого помещения в собственность нужно обращаться в районную администрацию. Здесь формируется комиссия, которая будет принимать решение об отчуждении муниципальной собственности.
Ответ заявитель получит в письменной форме, где будет указано решение. На это потребуется два месяца.
Если имущество является спорным и затрагивает интересы нескольких граждан, преимущество будет у того, кто имеет на руках договор об аренде. Имеет значение также срок. Когда он превышает три года у одного из арендаторов, приватизация будет определена в его пользу.
Какие документы необходимы
Законом предусматривается перечень документов, которые требуются для оформления приватизации нежилой недвижимости.
Он включает следующее:
- составленное арендатором заявление о намерении приватизации;
- паспортные данные гражданина (копия паспорта);
- справка из кадастра;
- договор, свидетельствующий об аренде недвижимой собственности.
Обязательно представляется чек об уплате государственной пошлины. В отдельных случаях список может быть расширен.
Подача документов осуществляется лично заявителем. Предусмотрен вариант, когда документы подаются посредством доверенности, заверенной у нотариуса. Предпочтительнее будет первый вариант.
Оценка нежилого помещения
Посредством оценки устанавливается стоимость недвижимости, которая является предметом интереса. Заранее происходит обсуждение вариантов оплаты.
Предусматривается:
- единовременная – полная выплата указанной стоимости;
- рассрочка на три года – вносится долями ежемесячно, для него нужен договор рассрочки.
Таким образом, заявитель обязуется предоставить квитанцию, чтобы подтвердить оплату. После предоставления этого документа потребуется подождать 60 дней. Заявитель получит постановление, которое оповещает о факте передачи запрашиваемой недвижимости в собственность.
Чтобы обезопасить себя от нарушений в процессе оформления договора, рекомендуется воспользоваться помощью специалиста.
Заключение договора (образец)
Договор составляется в письменной форме заинтересованными сторонами, они же его и подписывают. При условии несоблюдения формы в процессе оформления, сделка считается недействительной.
Важно! Обязательно в документе должна содержаться информация о предмете договора. Данные должны четко идентифицировать недвижимость, которая подлежит передаче.Показатели, которые выступают поводом для идентификации помещения:
- реквизиты объекта;
- наименование;
- кадастровый номер;
- занимаемая площадь.
Договор включает также основания, которые подтверждают права владельца недвижимым имуществом. При условии их ограничения доказательством служат такие документы, как залог, арест, права третьих лиц. На сайте можно скачать образец, чтобы правильно оформить документ.
Срок приватизации
Каждый этап процедуры отнимает отведенное время, которое требуется для выполнения предусмотренных условий. Государственные структуры устанавливают определенные временные ограничения. Общая продолжительность составляет 3 календарных месяца.
Единый государственный реестр прав является последним учреждением, которое занимается выдачей информацией о состоянии имущества. Это последний пункт процедуры приватизации. Для получения документа необходимо менее месяца.
Основания для отказа в приватизации
Административный орган, который занимается рассмотрением, наделен правом ответить отказом при осуществлении сделки. Лицо, которое не соответствует требованиям, не может оформить право собственности.
Основаниями для такого ответа служат:
- нет средств для погашения установленной суммы;
- отказ от выплаты установленной стоимости;
- заявитель о намерении приватизации сбивает цену за объект;
- неправильно составлен документ о желании приватизировать собственность;
- отсутствуют необходимые документы или предоставлен неполный пакет.
Последние два пункта предполагают возможность подать повторное прошение. Для этого придется повторить порядок с начальной позиции.
Размер госпошлины
Оформление приватизации недвижимого имущества, которое пребывает в недвижимом фонде, как обозначалось выше, осуществляется на платной основе. Заявитель должен внести государственную пошлину.
Размеры составляют:
- физлицам – 2,5 тыс. рублей;
- юридическим лицам – 22 тыс.
Кроме этого, существует уплата органам местного самоуправления, которая вносится согласно договору купли-продажи.
Если предполагается участие в аукционе, стоимость объекта оговаривается заранее. Каждый участник обязуется внести для участия 10% от установленной цены объекта. Участник, который победит, вносит оставшуюся сумму. Те, кто остался в проигрыше, получает внесенную сумму в качестве залога для участия.
Заключение: базовые нюансы процедуры
Передача нежилого помещения в собственность является сложной и длительной юридической процедурой. Каждый этап выполнения требует знания правовой базы и тонкостей, которые включает порядок приватизации.
Кроме того, нужно помнить и учитывать такие моменты:
- Рекомендуется консультация с юристом на всех этапах процедуры.
- В зависимости от того, где и кем осуществляется процедура, меняются условия.
- Отнеситесь серьезно к оформлению заявления о намерении приватизации.
- Собирая документы на право собственности на нежилое помещение, уточните у уполномоченного лица перечень.
- Приватизация нежилого помещения платная процедура, поэтому готовьтесь к возмещению стоимости и оплате государственной пошлины.
- Внимательно отнеситесь к оформлению договора купли-продажи, чтобы избежать мошенничества или нарушений.
Несоблюдение одного из поставленных законодательством требований ведет к тому, что процедура начинается с нуля. В худшем случае ее просто нельзя будет повторно провести.
Рано или поздно каждый предприниматель задумывается о возможности приватизации нежилого помещения, которое он занимает на правах аренды. Действительно, расходы на арендную плату постоянно возрастают. Между тем, если знать, как приватизировать нежилое помещение, можно не только сократить эту статью, но и самому сдавать помещение или его часть в аренду, получая с этого определенную выгоду. Наконец, помещение, находящееся в собственности, можно просто продать и купить себе другое, расположенное более удачно с коммерческой точки зрения. К сожалению, процесс выкупа нежилого помещения в собственность у государства не всегда происходит гладко.
Можно ли приватизировать нежилое помещение
Если говорить именно о приватизации, то есть о передаче нежилого помещения в собственность на бесплатной основе, то она невозможна. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно – его 217 статьей и Федеральными законами № 159-Ф3 от 22.07.08, № 178-Ф3 от 21.12.01 года, нежилые помещения можно только выкупить у государства. При этом предприниматели, занимающиеся малым и средним бизнесом и арендующие данное помещение не менее двух лет обладают правом льготного выкупа нежилого помещения, с рассрочкой до 5 лет. К сожалению, данная норма действует только до 1 июля 2015 года и будет ли продлено действие № 159-Ф3 пока не известно. Напомним, что ранее, а именно 2 июля 2013 года специальным указом Президента оно уже продлевалось на 2 года.
Кто может приватизировать нежилое помещение
Напоминаем, что к субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим правом льготного выкупа нежилых помещений относятся:
Индивидуальные предприниматели;
Крестьянские (фермерские) хозяйства;
Коммерческие организации (кроме унитарных предприятий, и тех, у кого доля в уставном капитале «не субъектов малого или среднего бизнеса» ≥ 25%);
при условии, что численность их сотрудников и выручка (без учета НДС) соответствует требованиям законодательства, а именно: численность сотрудников не должна превышать 250 человек, а выручка – 1000 млн. рублей.
Но даже и в этом случае, правом на приватизацию нежилого помещения обладают только те представители малого и среднего бизнеса, которые
- арендуют его непосредственно у государства;
- у них отсутствует задолженность по арендной плате;
- общая площадь арендуемого помещения составляет не более 2000 квадратных метров
- арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Однако, если арендатор владел нежилым помещением, включенным в Перечень более 5 лет до 1 сентября 2012 года и может подтвердить это соответствующими договорами аренды, а само Помещение было включено в Перечень более 5 лет назад, то он может подать заявление о выкупе такого нежилого помещения.
Как приватизировать нежилое помещение
Если вы и арендуемое вами нежилое помещение отвечаете всем необходимым требованиям, то вы можете обратиться в администрацию своего района с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения. К заявлению необходимо приложить:
- паспорт;
- договор аренды нежилого помещения;
- кадастровый паспорт нежилого помещения.
На принятие решения Администрации по закону отводится 30 дней. В течение этого времени вам должны выдать ответ о том, положительно или отрицательно решается ваш вопрос. Если вопрос будет решен положительно, вы сможете выкупить помещение за его кадастровую стоимость одномоментно или с рассрочкой до 5 лет равными платежами.
После того, как Администрация вынесет решение о передаче нежилого помещения в вашу собственность, вам только останется зарегистрировать это право в региональном отделении Росреестра.
Если же Администрация выносит отрицательное решение, но вы уверены в своих правах, вам стоит обжаловать отказ в судебном порядке. К сожалению, как показывает практика, районные администрации довольно часто ставят бюрократические заслоны, объясняя их различными причинами. Поэтому обязательно требуйте, чтобы вам подробно объяснили причины отказа в письменном виде.
В том же случае, если арендатором помещения вы не являетесь, но также хотели бы выкупить нежилое помещение у государства, вам придется побороться за это право на аукционе. Для того чтобы в нем участвовать понадобится представить следующий пкет документов:
- заявка на участие в двух экземплярах;
- заявление на приватизацию в двух экземплярах
- справка о внесении задатка, отмеченная банком;
- копия паспорта, заверенная нотариусом;
- письменное согласие супруги(а) на покупку недвижимости, заверенное нотариусом;
- нотариально заверенная копия идентификационного номера налогоплательщика;
- справка, подтверждающая уведомление регионального АМК про намерение приватизировать помещение.
Победитель аукциона должен будет выкупить помещение, заплатив всю сумму сразу или же взяв ипотечный кредит в банке. Право льготной рассрочки на не арендаторов нежилого помещения не распространяется.
Преимущественное осуществление приватизации распространяется на жилые объекты. Однако нередки случаи, когда граждане желают приватизировать нежилые строения. Ответить на вопросы: как правильно оформить приватизацию, какие документы необходимы и какой порядок оформления, поможет настоящая публикация.
Можно ли приватизировать нежилое помещение?
Объекты, которые не предназначены для проживания, как правило, являются частью жилой собственности. Несмотря на их непригодность для жизни, гражданину удобно приватизировать такую недвижимость. За счет того, что нежилые объекты служат объектами для реализации трудовой и творческой деятельности.
Согласно Федеральному Закону заинтересованное лицо располагает правом осуществить приватизацию нежилого помещения. Стоит отметить, что физическое лицо может приватизировать любой объект, который находится в собственности правительства.
Как приватизировать нежилое помещение?
Порядок приватизации нежилых помещений:
- До начала процедуры гражданин оформляет заявление с уточнением желания оформить приватизацию объекта непригодного для проживания. Документ подается в местную администрацию;
- На основании обращения заинтересованный гражданин предоставляет список документов для дальнейшей приватизации недвижимости непригодной для жизни;
- Срок рассмотрения заявления и документов составляет 30 дней;
- По истечении периода заявитель обращается в местные органы для получения ответа на запрос. Решение может быть положительным и отрицательным. Оформление ответа производится в письменном виде;
- Если ответ на желание приватизировать помещение положительный, предприниматель должен оплатить стоимость жилья. Стоит отметить, что при арендных отношениях свыше трех лет стоимость назначается та, которая прописана в кадастровом паспорте;
- В обязательном порядке сохраняется квитанция об оплате налога;
- Финальным этапом передачи государственной собственности в руки частного лица является оформление регистрации в государственном реестре. Продолжительность процедуры составляет два месяца.
Преимущественное право приватизировать помещение, которое используется для работы и других целей, предоставляется не только арендатору. Желание оформить в частную собственность объект может любой гражданин. Для этого он подает заявку на участие в аукционе и платит 10% от стоимости помещения. При выигранном аукционе процедура передачи недвижимости осуществляется на общих основаниях.
В многоквартирном доме
Приватизация нежилых помещений в многоквартирном доме, опираясь на материалы осуществляется только по согласию всех жильцов дома на собрании. Оно может происходить как при очной, так и заочной форме голосования. Письменное согласие соседей прикрепляется к заявлению, которое предоставляется в местную администрацию. В список нежилых помещений многоквартирного дома входят: лестничные площадки, чердаки, лифты, коридоры и подвалы.
В общежитии
Приватизация нежилого помещения в общежитии имеет нюансы передачи собственности. Перед тем как оформлять передачу объекта, необходимо узнать куда входит общежитие: в жилищный фонд или в собственность муниципалитета. Если вариант второй, приватизировать комнату в общежитие можно. Гражданин обращается в местную администрацию и заключает договор соц найма, после получает выписку о статусе дома.
Зачастую процесс приватизации нежилого строения в здании общежития делается предпринимателем для дальнейшего перепланирования комнаты под офис или магазин. Если не получится заключить договор и взять выписку, оптимальный вариант — оформить в собственность комнату в общежитии через судебную инстанцию.
Необходимые документы
Чтобы реализовать оформление приватизации недвижимости, нужно предоставить документы :
- Паспорт заявителя;
- Кадастровую выписку;
- Договор аренды;
- Заявление.
Только после предоставления документов осуществляется порядок передачи собственности в руки частного лица.
Образец заявления
Подача заявки на приватизацию нежилого помещения осуществляется в местную администрацию. Документ оформляется в соответствии с установленными правилами.
В тексте отражается информация:
- Личная и контактная информация заявителя;
- Сведения о строении, которое желает оформить в собственность: адрес, общая площадь;
- Желание реализовать процесс;
- В завершении ставится дата и подпись.
Срок оформления
Продолжительность процедуры составляет 2 месяца. Не всегда порядок соблюдения приватизационного процесса приводит к успешности сделки. Гражданин, чьи права в период оформления передачи собственности нарушены, располагает правом подать исковое заявление в суд. Срок исковой давности по приватизации нежилого помещения истекает через три года с момента заключения договора.
Срок исковой давности необходим для возможности стабилизировать положение и подать требование о защите прав потерпевшей стороны.
О малых сих замолвлено слово Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) был принят в целях государственной поддержки малого и среднего предпринимательства.
Согласно Закону N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства (далее - арендаторы) при соответствии определенным условиям имеют преимущественное право на приватизацию арендуемого ими помещения (далее - преимущественное право). Но на практике даже при соблюдении этих условий реализация преимущественного права может быть затруднена. Нередко из соображений хозяйственной экономии органы государственной власти сдают в аренду части помещений. Арендатор формально лишается возможности реализовать преимущественное право в связи с тем, что арендованное имущество не является самостоятельной недвижимой вещью и не имеет кадастрового номера, в отличие от помещения, частью которого оно является. Толкование Закона N 159-ФЗ дано Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) в информационном письме N 13 4 , пункт 8 которого, в частности, гласит: "Реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект" (выделено нами. - Ю.Х., Ю.Н.). Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, ВАС РФ допускает реализацию преимущественного права применительно к частям помещений при условии, что такие части можно обособить. Одно это толкование тем не менее не дает ответов на многие вопросы, возникающие на практике.Слово и дело
Во-первых, неясно, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения. Возникает несколько вариантов: получение справок в соответствующих органах (например, проектно-инвентаризационные бюро) либо проведение экспертизы. Второй вариант, безусловно, надежнее, но является гораздо более дорогостоящим. Во-вторых, отсутствует регламентированный механизм взаимодействия сторон при обособлении помещения. Так, невозможно определить, на кого возлагается обязанность или право установить возможность обособления части помещения и непосредственно произвести обособление части помещения (включая затраты - материальные, финансовые, организационные). Даже в случае обращения арендатора за обособлением имущества нет гарантий содействия со стороны органа власти, так как отсутствует четко закрепленная обязанность. Более того, шансы на оказание содействия со стороны государственного органа обычно очень малы, поскольку он, как правило, больше заинтересован в продаже помещения с торгов. В отсутствие регламентированного законодательством порядка подачи и рассмотрения заявления арендатора о реализации преимущественного права в отношении части помещения, в том числе сроков, в ходе производства экспертизы, сбора доказательств (а занимает это, как правило, немалое время) помещение уже может быть выставлено на торги целиком. Это усложнит осуществление преимущественного права и даже может послужить основанием для отказа в его реализации. Обособление части помещения зависит от воли арендодателя (органа власти, реализующего права собственника), что, с учетом существующего в данной области правового вакуума, является серьезным коррупциогенным фактором. Безусловно, в случае неправомерного отказа государственного органа у арендатора есть право на судебную защиту, но в силу отсутствия законодательной регламентации рассматриваемых отношений перспективы подобных споров неоднозначны. Данная проблема усугубляется еще и тем, что практически единственный источник правового поля в такой ситуации - информационное письмо N 134.Практическая сторона
В отсутствие особых правил реализации преимущественного права в отношении части помещения суды, ссылаясь на пункт 1 статьи 209 ГК РФ , часто указывают, что "собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом", в силу чего его отказ разделить помещение не может быть признан незаконным. Так, в решении по делу N А79-2127/2010 отмечено, что в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи. Такой же аргумент приводится судом в решении по делу N А33-5998/2010. Оба решения оспаривались в апелляционной инстанции, однако отменены не были. В Северо-Западном округе аналогичная позиция нашла отражение в немногих постановлениях (например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО) от 11.05.2012 по делу N А56-22715/2011). При этом суд сослался на то, что в силу пункта 9 информационного письма N 134 соарендаторы вправе выкупить не каждый свою часть единого помещения, а все помещение в общую долевую собственность. Аналогичная позиция высказана в Определении ВАС РФ от 21.01.2010 N ВАС-17757/09.Точка бифуркации
Следует отметить, что выработанная судами позиция правомерна, если правильно назвать все ее составляющие. Действительно, продажа арендованной части помещения возможна лишь после ее обособления. Обособление возможно по воле (с согласия) собственника. При этом в ситуации, когда все помещение сдано в аренду нескольким субъектам преимущественного права, может быть произведен не раздел помещения, а выкуп его в общую собственность. Иное толкование не позволило бы примирить позиции, сформулированные в пунктах 8 и 9 информационного письма N 134. Однако такая позиция не является исчерпывающей и универсальной. К примеру, она не охватывает ситуации, в которых в аренду сдана только часть помещения, а другие части не являются объектами аренды или арендованы субъектами, не подпадающими под действие Закона N 159-ФЗ. Механическое применение сформулированного выше подхода в такой ситуации привело бы к нарушению прав арендатора. Представляется, что в подобной ситуации - отсутствия возможности долевого выкупа арендуемого помещения - для реализации смысла Закона N 159-ФЗ и рекомендаций пункта 8 информационного письма N 134 необходимо выработать новую правовую позицию. Ее зачатки видны в практике ФАС СЗО. В Постановлении ФАС СЗО от 05.07.2011 по делу N А42-5124/2010 говорится, что арендатор просил признать незаконным отказ в реализации преимущественного права и обязать администрацию принять решение и совершить действия по реализации этого права. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении заявления отказали, сославшись на то, что арендуется часть помещения и не сформирован самостоятельный объект. Суд кассационной инстанции отменил акты и направил дело на новое рассмотрение, указав при этом, что судам надлежит оценить возможность формирования самостоятельного объекта. Как следует из Постановления ФАС СЗО от 10.03.2011 по делу N А56-95597/2009, арендатор обратился с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) в реализации преимущественного права и понуждении заключить договор купли-продажи. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования полностью. Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении жалобы КУГИ и поддержал требования общества, указав, что:- а) по делу установлена возможность формирования отдельного объекта;
- б) Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости;
- в) доказательств невозможности формирования спорной площади в качестве обособленного объекта в материалы дела не представлено.
Халимовский Ю.А., кандидат юридических наук, доцент юридического отделения Института гуманитарного образования ФГБОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный политехнический университет".
Нечаева Ю.В., студентка 4-го курса юридического отделения Института гуманитарного образования ФГБОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный политехнический университет".
Нежилым считается помещение, используемое в определенных целях и не предназначенное для проживания людей. Это офисные, складские, больничные, спортивные и иные объекты.
Приватизация подразумевает передачу недвижимости из муниципального или государственного владения в собственность одного или нескольких граждан либо организации. Процедура проводится на платной основе.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Приватизировать нежилое здание можно тремя способами:
- выкупить на правах арендатора;
- принять участие в аукционе;
- приватизировать квартиру и часть нежилого помещения.
Положения закона РФ
Приватизация нежилых помещений муниципального фонда проводится на основании Закона № 159-ФЗ от 21.12.2001 и статьи 217 ГК РФ.
Он гласит, что нежилые помещения передаются в собственность граждан за плату. По вышеуказанному документу коммерческие структуры должны подать заявление в уполномоченный орган о желании выкупить арендуемое имущество и представить пакет бумаг.
Бесплатная приватизация, проходящая в РФ с 1992 года, на подобные помещения не распространяется.
Документы и договор
Для оформления в собственность объектов нежилого сектора нужны следующие документы:
- запрос на получение госуслуги;
- паспорт заявителя;
- соглашение об аренде;
- кадастровые бумаги;
- постановление на передачу объекта в собственность;
- заявление на регистрацию прав на помещение.
Получив положительный ответ от администрации, арендатор к списку бумаг должен добавить квитанцию на оплату стоимости объекта, а ее величина устанавливается решением муниципалитета
Порядок приватизации нежилых помещений
Для получения нежилого объекта в собственность предусмотрен определенный порядок действий:
| Шаг 1 | Для приватизации помещения, используемого по договору найма, следует обратиться в администрацию района с заявлением об оформлении недвижимости в собственность. |
| Шаг 2 | Уполномоченной организации необходимо представить пакет документов. Их рассмотрят в течение 30 дней . В соответствии с решением Комиссии по отчуждению собственности муниципалитета выдается положительный или отрицательный ответ в письменном виде. |
| Шаг 3 | При согласии муниципальной власти передать нежилой объект в собственность, в ответе будет фигурировать предлагаемая цена за него. Наличие договора аренды в течение более трех лет дает право на преимущественное приобретение помещения по кадастровой стоимости. Установленную сумму можно выплатить единовременно или получить трехлетнюю рассрочку. |
| Шаг 4 | Оплачивается установленная стоимость. Квитанция с ксерокопией подается в местную администрацию. Если нет возможности выплатить сумму полностью, нужно обратиться в банк для получения кредита либо заключить с уполномоченным органом договор о рассрочке. |
| Шаг 5 | В течение двух месяцев выдается постановление о передаче недвижимости в собственность. |
| Шаг 6 | Следует обратиться в Федеральное управление государственной регистрации. Здесь оформляется заявление, предъявляются постановление, выписки из кадастра, квитанция или соглашение на рассрочку и копии перечисленных бумаг. |
| Шаг 7 | Права на нежилой объект зарегистрируют в течение 30 дней . |
| Шаг 8 | Если гражданин не арендует помещение, он вправе приобрести его, поучаствовав в аукционе. Для этого подается заявка и оплачивается 10% стоимости объекта. В случае выигрыша права на покупку, уплаченный взнос включается в аукционную стоимость. При проигрыше сумма возвращается. |
| Шаг 9 | Дальнейшие действие те же, что и при аренде. Отличие состоит в том, что гражданин не может воспользоваться рассрочкой. Он должен выплатить всю сумму сразу. Участникам аукциона муниципальную собственность могут передавать не по кадастровой, а по рыночной стоимости. |
Принципиальные отличия жилья
Приватизация нежилых помещений зависит от правовой формы объектов.
Она проходит в три этапа:
- Планирование процесса. Органы власти принимают решение о согласии или отказе в приватизации. Обсуждается ценность помещения, его социальная значимость, проводится оценка.
- Рассмотрение и принятие бумаг, утверждение критериев передачи объекта в собственность.
- Непосредственно приватизация имущества.
Приватизация государственной недвижимости производится с согласия Правительства РФ, что вызывает определенные трудности:
- длительное ожидание получения одобрения;
- долгая проверка и рассмотрение бумаг;
- придирчивость к некорректно оформленному заявлению.
Муниципальное
Для приватизации помещения в общежитии необходимы следующие бумаги:
- паспорта прописанных лиц и документы о рождении для детей до 14 лет ;
- соглашение социального найма;
- техпаспорт БТИ;
- сведения о составе семьи;
- нотариально удостоверенные отказы прописанных лиц, которые не хотят участвовать в процедуре;
- данные о лицевом счете;
Приватизация через суд проводится в следующем порядке:
- подается заявление на безвозмездную инвентаризацию;
- получение обоснованного отказа в приватизации;
- обращение с отказом и иском в суд.
В суде нужно заявить требование о признании в ходе приватизации права собственности на комнату в общежитии либо ходатайство о понуждении муниципалитета переоформить указанное жилье.
При положительном решении суда готовятся нужные бумаги, и оформляется право собственности в регистрирующем органе.
Для малого бизнеса
Для субъектов малого предпринимательства установлена льготная схема приватизации арендуемых помещений.
Она предусматривает выкуп интересующего объекта не на аукционе, а путем оформления соглашения на куплю-продажу по рыночной стоимости. Она определяется с помощью независимой оценки.
Процедура предусматривает рассрочку оплаты до пяти лет. На соответствующую сумму начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ России. Малый бизнес наделен преимуществом в выкупе арендуемой недвижимости (офисов, складов, магазинов и т. д.).
Порядок выкупа подразумевает написание заявления в уполномоченный орган власти, который оценивает рыночную стоимость объекта и готовит проект договора
Оговорки насчёт земли
Сейчас внушительная часть рынка недвижимости принадлежит сделкам с нежилыми объектами. Часто покупатели не имеют понятия о переходе прав на участок под зданием. Несвоевременно оформленное право на землю влечет взыскание платы владельцем ввиду неосновательного обогащения.
При покупке помещения отсутствие в соглашении необходимых условий приобретения доли земельного участка или права на аренду может привести к отказу в регистрации недвижимости. Сложности возникают из-за отсутствия законодательства в этой сфере. Так, при покупке квартиры в многоэтажке владелец приобретает и землю, которая считается совместным имуществом. На нежилые помещения такой порядок не распространяется.
При аренде нежилого объекта арендодатель может иметь право собственности за часть земли или быть ее арендодателем на весь срок действия договора, даже при отсутствии в документе такого пункта.
